بيهاو جيا في عامه الثاني: طريق واضح من خلال النوافذ والأرقام

شركة بيكي التابعة لشركة بيهاو جيا تثير أسئلة جديدة في القطاع بعد تنفيذ مشروعين في تشنغدو وشنغهاي خلال 2024-2025. في ظل تقلبات السوق، أصبح البحث عن وضوح لمنصة الأصول الخفيفة مطلبًا جديدًا للعصر. بهدف أن تظل “شريكًا جيدًا” في الصناعة، تتبع بيهاو جيا طرقًا متنوعة — من البيانات إلى اتجاهات النوافذ — لتحويل عدم اليقين للمطورين إلى وضوح.

سوق العقارات في الصين: الانتقال من “الوجود” إلى “الجيد والسيئ”

على مدى العقد الماضي، كانت صناعة العقارات في الصين تركز على حل مشكلة “الوجود”، وكانت آنذاك أداة مالية تعتمد على المساكن. من يملك الأرض والمال هو الفائز. الآن، تواجه السوق مشكلة “الجيد والسيئ”. المشترون صاروا مطالبين جدًا، وأصبحت استراتيجيات البيع تركز على “ماذا نبيع”.

على عكس المطورين الذين يلتزمون بـ"قاعدة 456" — حيث يبدأ البيع بعد 4 أشهر من شراء الأرض، وتُغطي التكاليف بعد 5 أشهر، ويبدأ مشروع جديد بعد 6 أشهر — اختارت بيهاو جيا مسارًا مختلفًا. لم تعد الجودة أو سرعة الإنجاز المعيار الرئيسي، بل أصبح جودة المنتج هو المقياس.

اتجاه النوافذ: حل المشكلات عبر البيانات

في مشروع تشنغدو S1 (قطاع السكن الذي يتجاوز 20 مليون يوان)، واجهت التصميمات تحديات رئيسية أثناء مرحلة النمذجة. في العديد من المناطق في الصين، يُعتبر الاتجاه الشمالي-الجنوبي، خاصة اتجاه النوافذ، إيجابيًا. كانت التصاميم التقليدية للمنازل الفاخرة تتطلب أن يوجه النوافذ نحو الجنوب. لكن فريق البحث العميق في بيهاو جيا درس الأسر ذات الدخل العالي، ووجد أن في تشنغدو — واحدة من المدن التي تتلقى أقل قدر من أشعة الشمس — 70% من المستطلعين يعتبرون أن “أفضل منظر” هو اتجاه النوافذ، وليس المنظر.

استنادًا إلى هذه البيانات، استخدم الفريق نماذج رقمية لتعديل زوايا المبنى كل 5 درجات. وضع نوافذ غير قياسية عند 30، 40، 50 درجة، مما ضمن أن يطل كل شقة على مناظر رئيسية لبرج مالي، مع تصميم “مكعب” يضمن أن كل وحدة تطل على مناظر المدينة.

لم يتوقف فريق المشروع عند هذا الحد. خلال شهر، تم بيع 20 وحدة عبر العقود الإلكترونية، وظل المشروع ثاني أكثر المشاريع عقدًا في المدينة في 2025. لم تقتصر الاستراتيجية على النوافذ فقط، بل أُنشئت “حكايات صغيرة” من 108 عناصر: رفع غسالة الأطباق بمقدار 67 سم، تحسين دائرة الانعطاف في موقف السيارات، وحتى تحديد مسافة حوض القدم.

تحديد المنتج عبر الأرقام

في مشروع شانغهاي بي ليان C1، اعتمدت بيهاو جيا أيضًا على تحليل البيانات. في منطقة فنجشيان، الذي بُني فيه المشروع، حددت السوق التنافسية على أطراف المدينة، ودرست العملاء المحتملين بعمق لتحديد القطاع المستهدف بدقة.

نتائج الدراسة أظهرت أن حصة المنتج — حجم ونوع كل غرفة — محددة بأرقام واضحة. أصغر وحدة سكنية كانت 97 مترًا مربعًا، بينما لم يكن هناك منتجات أقل من 105 مترًا في فنجشيان آنذاك. استنادًا إلى تحليل سلاسل استبدال المنازل للأسر الصغيرة، اختارت بيهاو جيا هذا القطاع، ووجدت أن العملاء يفضلون التخطيط للشراء الأولي أكثر من البيع الثانوي.

مفهوم “شقة متغيرة” — مثل اتجاه النوافذ — هو مثال آخر على الفرص الجديدة. من خلال إضافة أو إزالة جدران داخل الشقة، يمكن تعديل التقسيم لتلبية احتياجات مراحل حياة مختلفة. قررت الفريق اعتماد استراتيجية “تسعير حسب الشقة” — حيث تحدد الأسعار بناءً على 5 عوامل رئيسية و44 عاملًا فرعيًا، بما في ذلك اتجاه النوافذ، والمناظر، والعقود المربحة.

كانت النتائج واضحة: تم بيع حوالي 90% من الوحدات في البيع الأول.

كامل سلسلة القيمة: عودة نموذج الأصول الخفيفة

مشروعان، S1 في تشنغدو وC1 في شانغهاي، كانا نماذج “مثالية”، لكن بيهاو جيا لا تنوي أن تكون مطورًا. أكد مسؤولو بيكي في نتائج أغسطس 2025 أن، بخلاف هذين المشروعين، لن تتولى بيهاو جيا شراء الأراضي أو إدارة المشاريع، ولن تكون منصة مالية.

الأسباب واضحة. أولًا، كانت هذه المشاريع نماذج تجريبية لزيادة ثقة المطورين، وليس لتحقيق أرباح. ثانيًا، الإدارة الذاتية ليست سريعة، وتتطلب رأس مال كبير. وفقًا لو وانغانغ، نائب رئيس مجموعة بيكي ومدير بيهاو جيا، تتيح نماذج الأصول الخفيفة لبيهاو جيا تقديم خدمات “تسويق المنتجات، وتصميم النوافذ، وعناصر تصميم أخرى” في العديد من المشاريع في آن واحد.

بحلول نوفمبر 2025، نفذت بيهاو جيا 17 مشروعًا بالتعاون مع شركاء: بكين تشانغآن هواشي فو (بالشراكة مع شركة تشونهاي للعقارات وChina Power Construction Real Estate)، مشروع شنغهاي China Merchants Shekou، بكين تشاوتانغ لانيو، وغيرها. الشركاء يشملون مطورين كبار ومتوسطين، وشركات إقليمية، وحتى مؤسسات إدارة استثمار المدينة.

الاستراتيجية بسيطة: قبل شراء الأرض أو تقديم العطاء، تناقش بيهاو جيا بشكل معمق تخطيط المشروع، وتستخدم نماذج معلوماتية لتقييم اتجاه النوافذ، وقيمة الأرض، وهيكل العملاء، وإمكانات المنتج. عند بدء المشروع، تُعرض أربعة خدمات: “تخصيص الموقع C2، تصميم C2، مراقبة الجودة C2، تسويق C2” — ويختار الشريك الخدمة المطلوبة.

قياس الوضوح بالأرقام

شرح وو بين، مدير مركز C2M الابتكاري في بيهاو جيا، قال: “اليوم، صعوبة بيع المنازل ليست فقط في المنتج، بل في عملية البيع ذاتها”. في الماضي، كانت مبدأ “الشراء يحقق الربح” يدفع العملاء لنقل الملكية، وكانت تجربة السكن ثانوية. الآن، يركز الناس أكثر على تجربة السكن وظروفه.

لإثبات فعالية نموذج C2M، أنشأ وو بين مؤشرين ثلاثي الأبعاد:

المؤشر الأول — توافق هيكل العملاء والمنتج. إذا كانت نسبة التوصية بالمشاريع التي يقترحها النموذج صحيحة، تُباع المنتجات بشكل متوازن، وإلا تتأخر المبيعات وتزداد تكاليف التسويق.

المؤشر الثاني — تحديد علاقة “السعر والسرعة”. يختار المطورون استراتيجيات سريعة أو عالية ربحية، وتقوم بيهاو جيا بحساب سرعة البيع التقريبية.

المؤشر الثالث — فحص “نقطة الجذب”. قبل شراء الأرض، يتم تحديد اتجاه النوافذ أو الميزات الوظيفية التي تحفز الشراء، ويُراقب مدى تأثيرها في المبيعات.

نتائج التعاون وتحديد الوضوح

مشاريع بيهاو جيا مع الشركاء حققت نتائج أعلى من المتوقع:

مشروع بكين تشانغآن هواشي فو (بالشراكة مع شركة China Power Construction Real Estate) بيعت كاملًا خلال خمسة أشهر، وخمسة مرات متتالية، وبلغت المبيعات الإجمالية أكثر من 2.034 مليار يوان.

وفي مشروع “China Merchants Xu” في تشنغدو، شاركت بيهاو جيا قبل شراء الأرض، وحددت القطاع المستهدف بدقة، وخصصت نسبة المنتج، فتم البيع تقريبًا بنسبة 90% عند الافتتاح، واحتلت المركز الأول من حيث المبيعات في المدينة في ذلك الشهر.

أما مشروع “Chaotang Lanyue” في بكين، فبعد البيع الأول، تم شراء أكثر من 300 وحدة، وأصبح أكثر مشروع مبيعًا في بكين بدون قيود سعرية في 2025.

التحديات والصبر: أسلوب بيكي

مؤسس بيكي، زو هوي، لا يحب الأعمال السهلة. يقول: “لا يوجد طريق سريع في الأعمال”، “الشركات التي تسير بسرعة تحتاج في النهاية إلى تصحيح عيوبها. ثقتنا أن ‘البطء هو السرعة’، والمشي ببطء يؤدي إلى نتائج أسرع”.

هذه هي طريقة بيكي. وتستمر بيهاو جيا على هذا النهج. زانغانغ، نائب رئيس مجموعة بيكي ومدير بيهاو جيا، زار أكثر من 200 مشروع نموذجي في 18 مدينة خلال عام، وتعرف على اتجاهات النوافذ، وأساليب البناء، ونماذج الخدمة. في المستقبل، لن يكون الأمر فقط عن منتجات جيدة، بل عن خدمات طويلة الأمد تصل إلى 20-30 سنة، مع تحمل تكاليف الموظفين.

وبفضل التحديات، انتقلت بيهاو جيا من “تسويق المنتج” إلى “السلسلة الكاملة”. وأعلنت في نهاية 2025 عن خدمات تشمل تخصيص الموقع، التصميم، مراقبة الجودة، والتسويق. وهذا يدل على أن القطاع يحتاج إلى وسيط، وليس مطورًا فقط، وهو مصدر الوضوح.

الوضوح: قيمة الزمن غير المؤكد

دور الشراكة وحدود الأرباح واضحة لدى بيهاو جيا: “لا حاجة في الصين لمطور يحمل اسم ‘بيكي’ آخر، بل نحتاج إلى ‘شريك جيد’ ينظر من زاوية العميل”.

قيمة بيهاو جيا هي مساعدة المطورين الكبار والمتوسطين على تحسين تنافسية منتجاتهم، وتقليل الأخطاء في اتجاه النوافذ أو التفاصيل الدقيقة، وتسريع تحديث المنتجات في السوق. وفي الوقت نفسه، تقدم خدمات في العديد من المشاريع، مع الالتزام الصارم بنموذج الأصول الخفيفة.

العالم الخارجي لا يقلق من أن يكون بيكي مطورًا. ما يهم هو: كيف يعمل هذا النظام، وما الذي يمكن أن تقدمه بيهاو جيا لصناعة العقارات التي دخلت عصر التفاصيل الدقيقة. الوضوح هو الأهم، خاصة في الأوقات غير المؤكدة. كما أكد وو بين: “لا يمكننا التنبؤ بالمستقبل، لكن يمكننا وصف التاريخ الحقيقي”. استنادًا إلى هذه الاتجاهات التاريخية، يقدم استشارات أفضل للشركاء عبر أربعة نماذج (تصميم النوافذ، مراقبة الجودة، وغيرها).

قوة بيكي تكمن في قربها من المعاملات والعملاء، وصبرها على التحديات. وبيهاو جيا تتخذ خطوة أخرى — أن تكون مصدرًا للوضوح.