是否可以重新融資您的HELOC？全面指南

房屋所有權代表大多數家庭所做的最大財務承諾之一。除了提供庇護之外，你的房屋還可以通過房屋淨值信貸額度（HELOC）等工具，作為流動資金的入口。近年來，HELOC對於尋求彈性資金存取的房主來說，變得越來越具有吸引力。根據CoreLogic的數據，2022年上半年，HELOC的發放量超過807,000筆，總額達1310億美元，創下自2007年以來的最高交易量。然而，許多借款人發現HELOC的利率遠高於傳統抵押貸款利率，這引發了在償還義務逼近時，關於再融資策略的疑問。

好消息是？確實存在再融資的選擇。無論你是因為支付壓力增加而苦苦掙扎，還是希望獲得更有利的條款，了解你的再融資可能性都能幫助你重新獲得財務彈性。讓我們來探討什麼是HELOC的再融資，以及你可以採取的途徑。

了解HELOC再融資的運作方式

在探索再融資選項之前，首先必須了解HELOC到底是什麼。HELOC是一種由你房屋累積淨值作為擔保的循環信用額度。可以將其想像成一張高額度的信用卡——你可以根據需要存取資金，直到你的批准借款限額。

在初始階段，稱為提款期（通常持續10年），你只需支付已提取金額的利息。這樣會產生令人感到吸引的低月付義務。然而，一旦提款期結束，情況就會發生劇烈變化。償還階段開始，通常持續20年，你必須開始償還借款的本金。由於HELOC的利率通常是浮動的而非固定的，你在償還期間的付款可能會激增，達到甚至超過你的主要抵押貸款的支付水平。

這種付款突增的情況就是再融資變得相關的原因。通過再融資你的HELOC，你基本上是在用一個新的借款安排取代你目前的借款，可能會有更好的條款或完全不同的結構。

誰有資格進行HELOC再融資？

並非每個房主都能獲得再融資的機會。貸款機構會設定特定的條件，借款人必須滿足。了解這些標準可以幫助你在申請前評估自己的資格。

房屋淨值狀況：大多數貸款機構將貸款上限設定在房屋估價的80%。如果你現有的抵押貸款已經超過這個比例，貸款機構可能會因淨值不足而拒絕你的再融資申請。

信用狀況：你的信用歷史非常重要。FICO信用分數670或以上通常能讓你以具有競爭力的利率進行再融資。信用較低的借款人仍可能申請，但預期會支付較高的利率，以補償風險。

債務與收入比率（DTI）：貸款機構會審查你的整體債務與收入比例。大多數偏好看到債務與收入比率低於43%。這個指標幫助貸款機構判斷你是否能輕鬆管理新的還款義務。

達到這些標準會大大提高你的批准機率。然而，資格要求因貸款機構而異，因此值得多家金融機構比較。

三種主要的HELOC再融資策略

假設你符合資格標準，存在幾種不同的方法可以用來再融資你的HELOC。每個選項對你的財務狀況和時間線都會有不同的影響。

策略一：申請新的HELOC

最直接的方式類似於傳統的抵押貸款再融資——你申請一個新的HELOC來取代現有的那個。你可以與你目前的貸款機構合作，或探索其他競爭者的方案。新額度的資金用來償還舊的餘額。

這種方法實質上重置了你的時間線。你重新獲得完整的提款期，暫時回到只付利息的階段。對於被每月支付壓力壓得喘不過氣的借款人來說，這提供了立即的喘息空間。缺點是？如果沒有紀律性地償還本金，你可能會延長整體債務負擔，並在長期累積更多的利息。這個策略在配合有意識的償還紀律時效果最佳。

策略二：轉換為房屋淨值貸款

另一種途徑是用傳統的房屋淨值貸款取代你的HELOC。雖然兩者都利用你的房屋淨值，但結構上有根本的不同。房屋淨值貸款不是逐步提取資金，而是在結清時一次性支付全部金額。利息立即在全部本金上累計。

優點是？房屋淨值貸款通常具有固定利率和固定月付，這種可預測性吸引那些優先考慮消除債務而非最小化利息的借款人。雖然每月支付可能不會比HELOC義務大幅降低，但固定利率結構有可能在貸款期限內幫你節省數千美元，因為它能讓你免受利率波動的影響。

策略三：與主要抵押貸款合併

一些房主通過同時再融資，將HELOC和抵押貸款合併成一個統一的貸款，來簡化財務管理。這種整合可以簡化帳單管理，並可能降低整體支出。

然而，這個策略也存在潛在的複雜性。Loanfully.com的房貸專員Kristina Morales指出一個關鍵問題：“問題在於——我是否要放棄我現有的利率？”如果你在近年的低利率環境中鎖定了一個有利的抵押貸款利率，再次再融資就會讓你陷入當前較高的利率環境。這個權衡可能會帶來財務上的損失。

但在特定情況下，合併可能具有經濟上的合理性。如果你的HELOC餘額很大，合併貸款可能會接受略高的抵押貸款利率，同時在HELOC部分獲得相當的利息減免。由於某些借款人的HELOC利率可能高達10%，而2023年30年固定抵押貸款利率仍低於7%，合併後的利率仍可能比分開持有帳戶更具節省效果。

無法再融資時的替代方案

並非所有的再融資機會都能獲得。淨值有限或信用較差可能會阻礙貸款機構的批准。在這些情況下，其他方案值得考慮。

貸款調整：雖然貸款機構沒有義務調整現有貸款條款，但許多偏好調整利率或延長還款期限，而不是進行止贖。銀行認識到，貸款調整能維持與借款人的關係，並減少昂貴的止贖程序。調整通常要求你已經持有帳戶一段最短時間，並且持續付款。

個人貸款替代方案：信用合作社、銀行和線上貸款平台提供的個人貸款，也可以用來償還HELOC。個人貸款提供一次性資金，具有固定利率和固定期限，類似於房屋淨值貸款。缺點是？個人貸款的年利率（APR）通常高於HELOC，而且較大的HELOC餘額可能超出個人貸款的資金範圍。

房屋轉售：雖然不太令人滿意，但如果還款變得真正無法負擔，出售房屋是最後的選擇。記住，你的HELOC對房產仍有留置權，意味著貸款機構在你停止付款時有法律上的止贖權。當其他選擇都不可行時，搬家可能是最不壞的選擇。