富人突然不買房子了~

這幾天我觀察到一個有趣現象。

豪宅市場突然冷清了。

現在全球豪宅變得難以出手，有錢人似乎只願爲自住房掏錢，投資購房的熱情明顯下降。

我最初注意到這點是因爲身邊一位朋友。他孩子大學畢業後，想賣掉一套多餘的豪宅。這是深圳某知名豪宅區的房子，巔峯時期價值2000-3000萬，但掛牌一兩年竟無人問津，除非大幅降價。可他又舍不得虧那麼多，類似案例最近特別常見。

前幾天我還看到某知名富商在上海的豪宅，掛牌價從1.2億直降至6000萬，依然無人問津。這套房2015年買入價是6300萬，加上2200萬裝修，真實成本約8500萬，就算6000萬賣出也是血虧。

國外情況也差不多，越貴的房子越難賣。溫哥華一套2017年438萬加幣買的房子，8年後只賣出310萬加幣，虧了120萬。美國主持人Rosie O'Donnell在2017年花800萬美元買的紐約三層閣樓，2025年只賣出475萬，虧了325萬美元。

爲什麼全球富人不再投資房產？

從多個跡象看，全球富人對房產興趣大減，導致二手豪宅滯銷。除了自住房，他們不再熱衷於購買更多房產或全球置業。

背後邏輯變化有幾點：

1. 房子從"增值資產"變成"低效資產"

過去，房產在許多國家都是保值增值工具。但現在，發達市場房價漲幅放緩，甚至跑不贏股票和科技股。美國過去10年標普500指數年化收益接近12%，遠超房地產。國內這幾年房產普遍貶值。

富人更看重資金效率，豪宅年化回報可能只有2-3%，考慮稅費後甚至爲負，不如投資AI、生物科技等成長領域。

2. 稅收監管讓房子"不劃算"

歐美的豪宅稅、房產稅、遺產稅都很高，有錢人買豪宅不僅沒紅利，還要年年"輸血"。

中國雖然大部分地區沒房產稅，但投資房產流動性差、政策限制多、資金佔用大、租售比低，靈活度很差。

3. 富人消費觀念轉變

體驗消費勝過擁有：富豪更願花錢在私人飛機、遊艇、旅行、教育等"流動性體驗"上，而非磚頭瓦塊。

租賃文化興起：紐約、倫敦、香港的富人不一定買豪宅，而是長租豪宅公寓，減少資金沉澱。阿裏的蔡崇信就在香港深水灣月租88萬港幣。

4. 財富來源變化

上一代財富多來自實業或房地產，對房子天然偏好。

新一代財富主要來自科技、金融、資本市場，他們更關注資產回報率和資本效率，對"低周轉、低回報"的房產投資興趣不大。

互聯網時代，炫富不再靠房子。投資熱門科技公司（如AI獨角獸）更能彰顯身分。

房子失去了"終極地位象徵"的意義，從"財富增長工具+社會地位象徵"變成"高維護成本的消費品"。富人買豪宅更多是爲自住消費，而非財富增長核心。

這種變化有什麼影響？

個人置業角度看，除非財力雄厚，否則國內別買超3000萬的房子，國外別買超300萬美元/歐元/加幣的房子。太貴的房子接盤者少，升值空間有限，長期看就是消費品，甚至會虧損。

未來家庭資產配置核心可能轉向股市、基金等流動性好的資產，尤其在存款利率走低的情況下，但要注意分散配置。

目前全球焦點是人工智能產業，創業板人工智能ETF南方(159382)跟蹤創業板人工智能指數，聚焦整個AI產業鏈的硬件和軟件。隨着政策支持和技術進步，中國AI領域有望形成良性生態。

對個人投資者而言，參與AI行業較合適的方式是通過相關指數基金，既分散風險，又能跟隨市場主流方向。創業板人工智能ETF彈性較大，適合偏好成長和高彈性的投資者，不適合保守型投資者。