سياسات جديدة تطلق تدفق الأموال! يجب أن تركز استراتيجيات الاستثمار على هذا النوع من الأسهم، ولكن يجب الحذر من خطرين كبيرين في السوق.

لحل مشكلة "ندرة الرهن العقاري" التي يواجهها المشترون الأوائل، أعلنت الحكومة عن تعديل كبير في السياسة في 4 سبتمبر. اعتبارًا من 1 سبتمبر 2025، لن تُحسب حالات صرف "خطة قروض شراء المنازل الميسرة للشباب" (خطة الشراء الجديدة) ضمن الحد الأقصى الإجمالي المتعلق بـ"إقراض بناء المنازل والإقراض للأعمال التجارية" وفقًا لقوانين معينة. تهدف هذه الخطوة إلى زيادة قدرة البنوك على الإقراض وتقليل فترة الانتظار لإقراض المشترين الأوائل، لكنها أثارت أيضًا مناقشات حماسية في السوق حول المضاربة العقارية والمخاطر المالية.

رد القطاع المصرفي: توقعات بعودة القدرة على الإقراض

عبرت العديد من البنوك عن موقف واضح من السياسة الجديدة:

صرّح أحد البنوك الكبرى أن القواعد الجديدة ستخفف بشكل كبير من معاناة الأفراد الذين يشترون منازل لأول مرة، حيث من المتوقع أن يتم استعادة قدرة الإقراض لقروض "سينغ تشين آن" بمعدل يتراوح بين 60-70 مليار دولار شهريًا، مع معالجة القضايا ذات الصلة كأولوية. وأكد البنك أيضًا أن تقييم الائتمان سيتم وفقًا لمبادئ الائتمان الخمسة بشكل صارم، وناشد الناس أن يأخذوا في الاعتبار وضعهم المالي الشخصي بعناية عند اتخاذ قرار الشراء.

أشار بنك رئيسي آخر إلى أنه خلال الأشهر الثمانية الأولى من هذا العام تم تقديم قروض Qing'an بقيمة 592 مليار يوان، تشمل 7596 وحدة سكنية. القواعد الجديدة تنطبق على الحالات التي يتم فيها صرف القروض بعد 1 سبتمبر، ومن الصعب حاليا تقدير القدرة على إصدار القروض بدقة، ولكن في المستقبل، سيظل التركيز على العملاء من غير المساكن الذاتية والعملاء من سكان المنازل.

من الجدير بالذكر أن بعض البنوك، لعدم خضوعها للقيود التنظيمية ذات الصلة، تشير إلى أن السياسة الجديدة ليس لها تأثير مباشر على أعمالها. لا تزال هذه البنوك تخضع للضوابط الذاتية من الهيئات الرقابية المالية وقيود تركيز العقارات من البنك المركزي، وإذا لم يتم تخفيف اللوائح ذات الصلة، فلن تزيد من حجم القروض العقارية الجديدة.

ردود فعل الصناعة: اقتراح بتوسيع نطاق السياسات

تتخذ صناعة العقارات موقفًا إيجابيًا تجاه السياسة الجديدة. يعتقد رئيس جمعية العقارات في إحدى المقاطعات أن هذه الخطوة لها "تأثير إيجابي إلى حد ما" على السوق. بينما أشار ممثل جمعية تطوير العقارات في منطقة أخرى إلى أن القواعد الجديدة يمكن أن تزيد من حدود القروض، لكنه اقترح استبعاد قروض تجديد المدن وإعادة بناء العقارات القديمة من القيود القانونية المحددة، من أجل تنشيط السوق بشكل أكبر. وأكد أنه سيكون هناك عدد كبير من المنازل الجديدة جاهزة للتسليم في بداية عام 2026، وإذا لم يتم حل مشكلة القروض، فقد يؤدي ذلك إلى مشاكل اجتماعية.

مسائل متبقية: طلب تبادل المنازل وخلافات التقييم

على الرغم من أن سياسة "شينغ تشينغ آن" الجديدة تخفف من القيود لصالح المشترين لأول مرة، إلا أن باعة المنازل والمشترين في المشاريع السكنية لا يزالون يواجهون تحديات:

قيود نسبة الرهن العقاري: تتطلب السياسة الحالية أن تصل دفعة المقدمة للمنزل الثاني إلى 50%، مما يجبر العديد من الأشخاص الذين يغيرون منازلهم على التخلي عن خطط شراء المنازل بسبب عدم قدرتهم على جمع الأموال الكافية.

فارق تقييم البنك وسعر الإغلاق الفعلي: عند تسليم شقة تحت الإنشاء، إذا كان تقييم البنك أعلى من السعر المسجل الفعلي، فقد يُعتبر ذلك سكنًا فاخرًا ولا يمكن الحصول إلا على 30% من القرض؛ إذا كان التقييم أقل من سعر الإغلاق، فسيتعين على المشتري زيادة المساهمة الشخصية. توصي الصناعة باستخدام السعر المسجل الفعلي كمعيار للقرض، أو حلها من خلال التفاوض بين الطرفين.

ضغط التمويل على المطورين: تواجه الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم لوائح تتطلب بدء العمل في غضون 18 شهرًا، مما يزيد من الضغوط المالية ومخاطر تأخير المشاريع.

ردود الفعل الاجتماعية: الدعم والقلق يتواجدان معاً

بعد نشر السياسة، أظهرت الرأي العام على الإنترنت انقسامًا حادًا:

يعتقد المؤيدون أن هذه سياسة تخدم الشعب، يمكن أن تخفف من ضغط الطلب على السكن الذاتي، وأخذًا في الاعتبار أن معدل التخلف عن سداد القروض العقارية منخفض، فإن المخاطر قابلة للتحكم.

يخشى المعارضون أن يؤدي هذا الإجراء الحكومي إلى تعزيز المضاربة في سوق العقارات، مما يزيد من خطر حدوث أزمة مالية مشابهة، ويثقل كاهل الشباب بعبء القروض العقارية، مما يؤثر بدوره على معدل المواليد والطلب الداخلي.

وجهة نظر الاستثمار: استفادت الأسهم الإنشائية والمالية، ولكن يجب الانتباه لمخاطر التقلبات

تضخ السياسات الجديدة زخمًا واضحًا في السوق، يمكن للمستثمرين التركيز على المجالات التالية:

أسهم مرتبطة بالبناء: فرص رئيسية: يُستخدم قرض "تشينغ آن" الجديد بشكل أساسي لشراء المنازل الجديدة أو المنازل المسبوقة. ستؤدي القدرة على سحب القروض المتجددة بشكل مباشر إلى تسريع استعادة السيولة المالية للمطورين، مما يحسن التدفق النقدي ويقلل من مخاطر التخلف عن السداد المحتملة الناتجة عن "ذروة التسليم". خاصةً المطورون الذين يركزون على المشترين لأول مرة ومنتجات الوحدات الصغيرة، سترتفع آفاق مبيعاتهم بشكل كبير.

نقطة التركيز: يمكن للمستثمرين متابعة الشركات المدرجة التي لديها مشاريع كبيرة في مناطق الإقراض الساخنة (مثل بعض مناطق إعادة التخطيط الناشئة) في تشيانغ.

الأسواق المالية: الخبر السار الرئيسي: قامت السياسات بإلغاء بعض القيود المفروضة على البنوك في تنفيذ أعمال التمويل العقاري الجديدة. على الرغم من أن أسعار الفائدة على التمويل العقاري الجديدة منخفضة نسبياً، إلا أنها لا تزال تعتبر أصول قروض عقارية ذات جودة عالية، قادرة على تقديم دخل ثابت من الفوائد. إن البنوك التي تعبر عن موقف إيجابي، فإن زخم نمو أعمالها في التمويل العقاري يستحق التوقع.

ملاحظات: لا تزال البنوك تخضع لسياسات تنظيم الائتمان، وليست مفتوحة بالكامل. بالإضافة إلى ذلك، فإن أسعار أسهم البنوك تتأثر ليس فقط بأعمال الرهن العقاري ولكن أيضًا وفقًا لسياسات الفائدة والبيئة الاقتصادية العامة، مما يتطلب تقييمًا شاملاً.

المخاطر السوقية الكبرى التي يجب على المستثمرين الحذر منها:

مخاطر تقلب السياسات وارتفاع درجة حرارة السوق: قد يُفسر هذا الإجراء على أنه إشارة من الحكومة لإنقاذ السوق، وإذا ارتفعت أسعار العقارات مرة أخرى بسرعة، فلا يمكن استبعاد احتمال أن يقوم البنك المركزي بتشديد ضوابط الائتمان، مما سيضيف ضغطًا جديدًا على سوق العقارات والأسهم ذات الصلة.

تلاشي تأثيرات الزيادة ومخاطر تقلب الأسعار: قد تكون الأخبار السياسية قد تم استيعابها جزئيًا من قبل السوق، ويجب الحذر من ضغط جني الأرباح بعد انتهاء "المكاسب" المحتملة للأسهم ذات الصلة على المدى القصير. عند الاستثمار، ينبغي التركيز على الأساسيات الفردية للأسهم (مثل الإيرادات، وهامش الربح، ونسبة الدين) وتجنب الشراء العشوائي.

النصيحة المهنية: إدارة المخاطر والامتثال التنظيمي أمران في غاية الأهمية

أعادت الهيئات التنظيمية المالية التأكيد على أن البنوك يجب أن تراجع القروض وفقًا لمبادئ الائتمان، وأن تتجنب الأفعال غير القانونية. يجب على الجمهور الانتباه عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري:

توفير مرونة كافية في وقت تسليم الشقة لتلبية ترتيبات صرف البنك. تقييم القدرة على السداد الشخصية ونسبة الدين والحالة الائتمانية بحذر، لتجنب مخاطر التخلف عن السداد الناتجة عن تقلبات الاقتصاد.

بشكل عام، فإن تعديل سياسة قرض الإسكان الجديدة هو إجراء حكومي قصير الأجل يستجيب لطلب السوق، وعلى الرغم من أنه يمكن أن يخفف من ضغط المشترين الأوائل، إلا أن القضايا الهيكلية مثل طلبات تبديل المنازل، وسلاسل تمويل المطورين، وآليات تقييم العقارات لا تزال بحاجة إلى تنسيق عبر الإدارات. سيكون توسيع السياسة لتشمل تجديد المناطق الحضرية، وقروض إعادة بناء المباني القديمة، وكيفية تحقيق التوازن بين طلب الإسكان والاستقرار المالي، من التحديات الرئيسية في المستقبل. يُنصح الأفراد الذين لديهم خطط لشراء منزل بتقييم وضعهم المالي بشكل عقلاني، واتخاذ قرارات حذرة، لتقليل المخاطر المحتملة.