كوريا الجنوبية تطلق "ضربات مدمرة" على السوق العقارية، حيث لا تتجاوز نسبة القروض للمنازل عالية السعر 10%، هل ينبغي على تايوان أن تتعلم من ذلك؟

فرضت كوريا الجنوبية أشد قيود منزلية صرامة في التاريخ ، مثل عملية جراحية عالية الخطورة في محاولة لإزالة السرطان المضاربة بسكين واحد. بالمقارنة مع الاستجمام اللطيف على غرار الطب الصيني التقليدي في تايوان ، وهما مساران مختلفان تماما ، من يمكنه حقا حل مشكلة القرن للعدالة السكنية؟ (ملخص: اليوان التنفيذي يفتح صنبور الرهن العقاري!) باستثناء قانون البنوك 72-2 استشهد بالاحتجاج القانوني: الأمر التنفيذي أعظم من القانون؟ (ملحق الخلفية: انفجر سوق الإسكان في تايوان “سعر الافتتاح هو السماء ، والصفقة ثابتة” المساومة من 15٪ ، هل ستنخفض مرة أخرى العام المقبل؟ أسقطت حكومة كوريا الجنوبية مؤخرا قنبلة مروعة: “أشد قيود على الإسكان في التاريخ” ، والتي كادت أن تقطع إمكانية حصول الناس العاديين على قروض لشراء المنازل ، وحاولت قطع سرطان أسعار المساكن في قلب المجتمع الكوري الجنوبي. واشترطت الحكومة أنه في سيول والمناطق الأساسية الأخرى في منطقة العاصمة ، انخفض سقف القروض للمنازل الراقية التي يزيد سعر المنزل فيها عن 2.5 مليار وون (حوالي 53.87 مليون دولار تايواني تايواني) إلى 200 مليون وون فقط (أقل من 4.5 مليون دولار تايواني تايواني). هذا يعني أن مشتري المنزل الذي يحلم من الطبقة الوسطى يحتاج إلى دفع المبلغ الكامل تقريبا لطرق باب منزل أحلامه. ولكن بمجرد ظهور الأخبار ، لم يكن رد فعل السوق هو البرودة ، ولكن الذعر الذي يغلي بالذعر. في الساعات الأخيرة قبل دخول الصفقة الجديدة حيز التنفيذ ، غمرت المياه المكالمات الهاتفية من وكلاء العقارات في سيول ، وكانت أسعار المعاملات تصل باستمرار إلى مستويات قياسية جديدة ، كما لو كانت تهرب لشراء الفرصة الأخيرة للاستفادة من خط القرض القديم. هذا المشهد، السخيف ولكنه صحيح بشكل لا يضاهى، يكشف عن حقيقة قاسية: عندما يتم تمويل الحق في الإقامة بالكامل، فإن أي محاولة لإعادته إلى المسار الصحيح يمكن أن تؤدي إلى عاصفة أكثر عنفا. في الوقت نفسه ، فإن ملاحظة زعيم الحزب الحاكم في كوريا الجنوبية بأنه “يجب أن نخلق سوقا حيث يمكنك شراء منازل بدون ديون” تشبه إلى حد كبير إضافة الوقود إلى النار وإشعال غضب الشعب تماما. تسببت هذه “الكلمة الجافة” التي لا تأكل الألعاب النارية البشرية في تراجع استطلاعات الرأي التي أجراها الرئيس لي جاي ميونغ إلى مستوى منخفض جديد منذ توليه منصبه. ومع ذلك ، عندما نخرج من الفوضى في سيول إلى سياسات الإسكان الهادئة نسبيا في تايوان ، يظهر سؤال أعمق: لماذا اختار المجتمعان فلسفات مختلفة تماما في مواجهة أسعار المساكن المرتفعة الخانقة على قدم المساواة؟ الجدل الفلسفي حول سياسة سوق الإسكان في كوريا الجنوبية هذا “العلاج بالصدمة” في كوريا الجنوبية هو في الأساس عملية جراحية مستهدفة وعالية الخطورة. فلسفة السياسة وراء ذلك واضحة للغاية: ينصب تركيز السوق على الرافعة المالية المفرطة للمضاربة ، لذلك يختار أكثر الوسائل راديكالية - قطع شرايين الأموال مباشرة ، في محاولة لجعل المضاربين “ينزفون” حتى الموت. إن انخفاض نسبة القرض إلى القيمة من 70٪ إلى 40٪ من أسعار المنازل ، أو حتى تقديم أقل من 10٪ من السعر الإجمالي للمنازل عالية السعر ، هو بمثابة إعلان أن العقارات في هذه المناطق لم تعد ضرورة في نظر الحكومة ، ولكنها كازينو مالي يجب تنظيمه بقوة. إن جرأة هذا النهج مفاجئة، لكنها تكشف أيضا عن ضعفه. على الرغم من أن الجراحة يمكن أن تزيل الأورام المرئية بسرعة ، إلا أنها لا تستطيع حل السبب الكامن وراء انتشار الخلايا السرطانية ، وقد تصيب الأنسجة السليمة عن طريق الخطأ أثناء عملية الإزالة. إن مد الشراء بدافع الذعر في السوق هو “مضاعفات ما بعد الجراحة” الأكثر مباشرة. هؤلاء الشاغلون الذاتيون الذين يحتاجون حقا إلى تغيير الغرف ، هؤلاء الأزواج الشباب الذين هم على وشك تكوين أسرة ، في هذه العملية ، جنبا إلى جنب مع المضاربين ، يتم دفعهم إلى طاولة العمليات ويصبحون مجموعة من “الإصابات العرضية”. وهذا يثير أيضا سؤالا رئيسيا: هل ترى حكومة كوريا الجنوبية أن السوق قد تدهور إلى درجة أن الأدوية التقليدية غير فعالة ويجب وصفها؟ وهذا يعكس الهيكل العميق لمشاكل الإسكان في كوريا الجنوبية: فقد فشلت تدفقات الأموال الساخنة في ظل اقتصاد شيبول ونسب ديون الأسر الجامحة في أدوات السياسة المتواضعة. في المقابل ، فإن استراتيجية تايوان المتمثلة في محاربة المنازل تشبه إلى حد كبير “تعافي الطب الصيني التقليدي” الطويل والحذر. على سبيل المثال، ظل سعر الفائدة على الرهن العقاري في تايوان منخفضا عند حوالي 2٪ لفترة طويلة، وهو أقل كثيرا من 4٪ في كوريا الجنوبية، وهو ما يضمن القدرة الأساسية على تحمل تكاليف المالكين. في تصميم النظام الضريبي ، يتم منح ضريبة خفيفة بنسبة 1٪ للمحتلين الذاتيين ، بينما يتم فرض ضريبة باهظة تصل إلى 4.8٪ على “المكتنزين الكبار” الذين يمتلكون أسر متعددة ولا يتم تأجيرهم ، في محاولة “لإجبار” المنازل الشاغرة على العودة إلى سوق الإيجارات. تتميز هذه الاستراتيجية بميزة الاستقرار ، والآثار الجانبية القليلة ، وتتجنب اضطرابات السوق على غرار كوريا الجنوبية. لكن الخطر واضح أيضا: إذا كان تأثير الدواء خفيفا جدا ، فهل سيؤدي إلى “مقاومة للأدوية” في الآفة (ارتفاع أسعار المساكن) ، مما يجعل المشكلة مزمنة وتتراكم في النهاية؟ لا تزال أسعار المساكن في تايوان ترتفع ببطء في عملية هذه “التعديلات” ، والتي يبدو أنها تؤكد هذا القلق. المقامرة السياسية أم الانتحار السياسي؟ لعبة القوة وراء سياسة الإسكان لم تكن سياسة الإسكان مجرد اقتصاد ، إنها العلوم السياسية. لا شك أن اختيار حكومة كوريا الجنوبية لأداة سياسية “عالية التكلفة” يمكن أن تزعزع استقرار الأساس الوطني هو مقامرة سياسية ضخمة. إن تراجع شعبية الرئيس لي جاي ميونغ يكشف بشكل دموي عن ثمن هذه المقامرة. هذا يكاد يثير تعذيبا للروح: في مجتمع ترتبط فيه العقارات ارتباطا وثيقا بمعظم أصول الأسرة ، هل أي سياسة إسكان “فعالة حقا” هي في الأساس “انتحارا سياسيا”؟ فلماذا تجرأت حكومة كوريا الجنوبية ، أو اضطرت إلى القيام بهذه المقامرة؟ قد تكمن الإجابة وراء أرقام استطلاعات الرأي. عندما يتراكم يأس الأجيال الشابة، والعداء الاجتماعي الناجم عن عدم القدرة على تحمل تكاليف السكن، والقلق الجماعي بشأن المستقبل إلى نقطة تحول تهدد الاستقرار الاجتماعي، لم يعد الضغط على الحكومات يتعلق فقط بالانتخابات المقبلة، بل حول انهيار العقد الاجتماعي برمته. من وجهة النظر هذه، قد تكون السياسة الراديكالية المناهضة للإسكان خيارا مؤلما بين “الموت البطيء” (الذي تبتلعه المظالم الشعبية) و “الصدمة الحادة” (ألم السياسة). إنهم يراهنون على أن الانخفاض قصير الأجل في استطلاعات الرأي يمكن استبداله بالاستقرار على المدى الطويل بعد إعادة ضبط السوق ، وبالتالي استعادة ثقة الجيل الجديد. في تايوان ، من ناحية أخرى ، فإن الواقع السياسي هو صورة مختلفة تماما. تعتمد البيئة السياسية في تايوان ، سواء كانت زرقاء أو خضراء ، بشكل كبير على دعم الطبقة الوسطى والفصائل المحلية ، التي ترتبط أصولها إلى حد كبير بالعقارات. أي سياسة يمكن أن تؤدي إلى انخفاض حاد في أسعار المنازل ستضرب بشكل مباشر قاعدة الأصوات الأساسية للحزب الحاكم. لذلك ، كان اختيار سياسة تايوان دائما هو العثور على كابل فولاذي دقيق بين “ضرب المنزل” و “حماية اللوحة”. وهذا يفسر السبب في أن أدوات السياسة التايوانية، التي تكون دائما نقرا إلى نقطة، تركز على كبح المعاملات أكثر من تركيزها على الوصول إلى الأسعار، وتشكل استراتيجية اكتوارية للغاية للبقاء السياسي أكثر من كونها تفتقر إلى الجرأة. هل تستطيع التغلب على الطلب ، لكن لا تستطيع التحكم في الطبيعة البشرية؟ لماذا يتجاوز السوق السياسة دائما الحجة الشائعة هي أنه نظرا لأن السياسات المعتدلة غير فعالة ، فلا بد من تعزيزها. سيشير المؤيدون إلى إخفاقات الرئيس الكوري الجنوبي السابق مون جاي إن البالغ عددها 27 خلال فترة ولايته في إثبات أن سياسة “القنبلة النووية” هي وحدها التي يمكن أن تنجح. ومع ذلك ، يبدو أن التجربة الكورية الجنوبية تدحض هذا التفكير الخطي. أدت أصعب اللوائح إلى ظهور أكثر الأسواق جنونا. عشية الصفقة الجديدة ، بيعت شقة في منطقة يانغتشون في سيول تضم ما يقرب من 18 بيونغ بسعر قياسي مرتفع بلغ 1.55 مليار وون ، بزيادة قدرها حوالي 3 ملايين دولار تايواني في ثلاثة أشهر فقط. هذا يدل على أن السياسة تحاول تأطير السوق بالعقلانية ، لكن السوق يستجيب دائما ب “إنسانية” غير عقلانية. عندما يتوقع الناس أنه سيكون من الصعب شراء منزل في المستقبل ، فإن رد فعلهم الوحيد هو شراء منزل “على الفور” بأي ثمن. هذا يكشف عن النقطة العمياء الأساسية المتمثلة في “قمع جانب الطلب” الخالص. سواء كان الأمر يتعلق بتقليص القروض (سد الصنبور) أو زيادة العبء الضريبي (رفع تكلفة المياه) ، فإنها تحتوي فقط على نتيجة “الطلب” ، ولكنها لا تحل السبب الجذري ل “سبب قوة الطلب”. السبب الجذري لذلك هو ، أولا ، النقص طويل الأجل في المعروض من المساكن في المدن الأساسية. والثاني هو التيسير النقدي العالمي ، بحيث يجب أن تجد الأموال الساخنة الرسو المستهدف ، والعقارات هي الناقل الأكثر مثالية. تتجاهل سياسة كوريا الجنوبية بشكل شبه كامل إصلاحات جانب العرض ، مما يجعل تأثير سياستها أشبه بلعبة ضرب الخلد ، والضغط على فقاعة واحدة ولكن من المحتمل أن يولد فقاعة أخرى …