國內長線利率漲是否成爲J-REIT下殺因素 | J-REIT投資的思考 | マネクリ マネックス證券的投資信息與有助於金錢的媒體

最近J-REIT價格走勢穩定

最近（4月24日～5月21日）J-REIT價格保持穩定。東證REIT指數在4月28日觸及低點1,700點，而在5月13日高點爲1,745點，最終以1,700點臺成交。

作爲這個因素，受到至2024年美國長期利率上升的影響，J-REIT價格的下跌因素已經變得不那麼明顯。美國10年期國債收益率自2025年5月起持續上升，5月20日後超過4.5%的水平。自1月中旬到3月的下跌趨勢之後再次上升，因此在傳統情況下，J-REIT價格會下跌。

【圖表1】美國10年期債券收益率與東證REIT指數的變動（2024年8月～10月） ! 出處：基於東京證券交易所和美國財政部公布數據由艾比總研（株）制作

（東證REIT指數是以2003年3月31日的值爲基準（1,000）。） 例如，從2024年8月到9月，由於聯準會（聯邦儲備委員會）降息，美國10年期國債收益率下降，但隨着特朗普先生連任的可能性上升，10月份開始轉爲上升。正如圖表1所示，伴隨着美國長期利率的上升，東證REIT指數跌破了1,700點。

最近的美國10年期國債收益率處於高位，與2024年10月相比，東證REIT指數保持在1,700點左右。

國內長期利率上升，認爲對J-REIT市場的影響較小的理由

未來影響 J-REIT 價格的因素之一是國內利率的上升。 這是因爲國內利率上升可能導致 J-REITs 作爲收益投資產品的價格下跌。 此外，由於借款利率的上升，利息支出將增加，這也將減少利潤。

但是，考慮到到2025年5月時利率約爲5%的J-REIT市場的影響較小。首先，由於國內利率上升對J-REIT收益率的影響，10年期國債收益率約爲1.6%，與J-REIT的收益率之間的差距（利差）約爲3.4%。

最近國債收益率超過1.5%的時期可以追溯到2006年，但如圖表2所示，J-REIT的收益率平均爲3.75%。

【圖表2】日本10年債利率與J-REIT利率的變化（2006年1月～12月） ! 出處：基於各個品牌及財政部公布的數據由艾維總研（株）制作 當時J-REIT所持資產中辦公室的比例約爲55%（截至2025年4月爲37%不到）。當時良好的辦公市場的影響也是J-REIT收益率低的原因，但考慮到目前的利差，J-REIT價格下跌的可能性被認爲較低。

其次，人們擔心利息支出增加會導致收益下降，但這對大多數股票的影響也很小。 這是因爲所有股票的借款固定利率比率平均高達 90%，並且僅在再融資時受到影響。 此外，由於大多數申請的租金單價漲，因此可以通過增加租金收入來補償再融資時利率上升的影響。

因此，如果由於國內利率上升導致J-REIT價格下跌，這可能被視爲過度擔憂，從中長期投資的角度來看，可以說投資的吸引力會提高。