Можно ли купить дом за биткоины? Фредди Мак и Coinbase запускают крипто-залоговые кредиты

Оригинальное название: Fannie Mae Partners With Coinbase To Allow Crypto And Stablecoin Payments For Home Loans And Mortgages
Оригинальный автор: The Winepress
Перевод: Peggy, BlockBeats

Оригинальный автор:律动BlockBeats

Оригинальный источник:

Перепечатка: Хуасинь Цзинцзи

Примечание редакции: когда «покупка дома с помощью криптоактивов» превращается из слогана в финансовую схему, которую берет на себя Fannie Mae, какие последствия это может повлечь?

Долгое время ключевое противоречие на американском рынке жилья не менялось: цены растут, доходы отстают, и молодые люди оказываются системно отрезаны от порога первоначального взноса. Традиционный путь опирается на сбережения и кредит, тогда как держатели криптоактивов застревают в состоянии «есть активы, нет ликвидности». Сотрудничество Coinbase и Fannie Mae по сути прокладывает дорогу — превращая богатство, существующее в блокчейне, в реальную покупательную способность при покупке жилья.

Но ключ к этой механике заключается не в том, «можно ли купить дом», а в том, «каким способом и какой ценой». По сути, это замещение сбережений залогом: первоначальный взнос больше не поступает из накоплений, а берется в виде другой ссуды; а активы больше не распродаются, а снова закладываются. При одновременном снижении порога общий рычаг (leverage) повышается в целом.

Когда криптоактивы входят в регулируемую систему ипотечного финансирования с государственной поддержкой, это приносит не только возможности, но и перенос рисков — с проблем ликвидности на долгосрочные риски ставок и давление из-за более высоких уровней заемного финансирования.

С более макроскопической точки зрения, это, возможно, стартовая точка токенизации недвижимости. Стейблкоины, ончейн-кредит и залог активов постепенно встраиваются в традиционную финансовую систему. А жилье становится точкой приложения этого процесса — и это не удивительно.

Заслуживает настороженности то, что это: открытие для молодых людей нового входа или введение их в более сложную финансовую систему с еще более высоким уровнем рычага. Ответу еще предстоит подтвердиться временем.

Ниже приведен оригинальный текст:

На этой неделе, ранее на этой неделе, поддерживаемая государством ипотечная организация Fannie Mae объявила о сотрудничестве с криптовалютной торговой платформой Coinbase, позволяя выдавать жилищные кредиты и ипотечные кредиты с использованием криптовалют и стейблкоинов в качестве обеспечения.

В пресс-релизе, опубликованном 26 марта, Coinbase назвала эту инициативу «новым путем к праву собственности на жилье».

Поколение, которое оказалось выдавленным с рынка, и «новый путь»

«Сейчас миллионы американцев получили новый путь для покупки жилья. В рамках новой модели крипто-ипотеки, которую Coinbase предоставляет для Better, потенциальные покупатели очень скоро смогут использовать биткоин или USDC из своих аккаунтов Coinbase для оплаты первоначального взноса. Эти кредиты будут выдаваться и обслуживаться Better и, как и другие соответствующие требованиям ипотечные кредиты, получать поддержку от Fannie Mae.

Для десятков миллионов американцев, которые держат цифровые активы, криптоипотека дает новый вариант для получения жилья в условиях все более стесненного рынка жилья».

Coinbase считает, что на фоне того, что множество американцев исключены из рынка жилья, токенизация недвижимости способна смягчить эту структурную проблему.

«Право собственности на жилье — один из важнейших двигателей накопления благосостояния между поколениями, но доступ к этой возможности становится все труднее. Традиционная система жилья больше благоприятствует старшим поколениям: они получают выгоду от сложных процентов роста собственного капитала в недвижимости за десятилетия, а такой рост все сильнее увеличивает разрыв между ценами на жилье и доходами».

Ранее The WinePress также отмечал, что значительная часть американцев де-факто уже «вытеснена» с рынка жилья; эта тенденция сохраняется, и если политика не будет скорректирована, она лишь ухудшится дальше.

В январе этого года Дональд Трамп на заседании кабинета министров заявил, что он не хочет падения цен на жилье — он хочет, чтобы они продолжали расти: это нужно, чтобы защитить богатство существующих домовладельцев, а также дать молодым людям другие пути — например, тот «ипотечный кредит на 50 лет», который он предлагал.

Инновации в структуре двух кредитов: «подъем» первоначального взноса за счет криптоактивов

Затем Coinbase объяснила ключевую логику и преимущества этой механики: по сути, она заключается в решении ключевого трения — «ликвидности».

В рамках этой модели держателям криптоактивов не нужно единовременно вносить весь объем наличных средств и не нужно продавать активы, чтобы получить ипотечный кредит на жилье. За счет включения цифровых активов в процесс андеррайтинга в качестве обеспечения ончейн-богатство преобразуется в покупательную способность в реальном мире — расширяя пути покупки жилья и одновременно сохраняя долгосрочную инвестиционную позицию.

Этот продукт по юридической конструкции в основном соответствует традиционной ипотеке и имеет те же юридические гарантии. Но ключевое различие в том, что заемщику не нужно платить наличный первоначальный взнос: он получает отдельный кредит, заложив криптоактивы, чтобы покрыть первоначальный взнос.

В частности, при покупке жилья формируется структура «двух кредитов»:

Первый — стандартный ипотечный кредит Fannie Mae на сам объект недвижимости;

Второй — для оплаты наличного первоначального взноса, обеспечением по которому служат криптоактивы, которые закладываете вы.

Одна из ключевых задумок Better заключается в том, что оба кредита используют одинаковую процентную ставку и срок амортизации: заемщику нужно погашать только один объединенный ежемесячный платеж, что на рынке пока является беспрецедентным.

Например, если вы хотите купить недвижимость стоимостью 500 000 долларов, вы можете заложить биткоин стоимостью 250 000 долларов, чтобы получить кредит на 100 000 долларов для оплаты первоначального взноса. В течение срока действия кредита ваши криптоактивы будут находиться в залоге на аккаунте Coinbase Prime от Better, а после погашения кредита будут возвращены. Кроме того, когда заемщик выбирает залог биткоина, условия кредита не меняются из-за колебаний цены биткоина; даже при рыночной волатильности условия вашего ипотечного кредита остаются неизменными.

С более макроскопической точки зрения этот продукт рассматривается как важная попытка интегрировать криптоактивы в реальную финансовую систему. Стейблкоины уже широко применяются в глобальных платежах и управлении капиталом, токенизация постепенно проникает в кредитование, суверенный долг и рынки капитала, а жилищное финансирование рассматривается как следующий целевой сегмент.

Эти новые криптоипотечные кредиты — первый шаг к включению криптоактивов в ядро инфраструктуры американского ипотечного финансирования. Это и есть практическое воплощение видения «Everything Exchange», не только торговля разными активами в цепочке, но и возможность использовать эти активы в реальном мире. Это доказывает, что криптоактивы могут быть совместимы с регулируемой системой, которая имеет государственную поддержку, тем самым обеспечивая большую экономическую свободу и расширяя пути реализации «американской мечты».

В ходе интервью CNBC CEO Better Vishal Garg заявил: «Мы наконец-то построили инфраструктуру, которая позволяет закладывать любые токенизированные активы в США, чтобы помогать людям покупать жилье. Всё начинается с биткоина, с USDC, но в будущем это можно будет расширить на акции Apple, акции Amazon, или любые публично торгуемые паевые фонды, фонды облигаций, даже на активы, которые вы держите на пенсионном счете (IRA) — все это можно будет использовать в качестве залога, чтобы поддержать вашу покупку жилья».

Потребительский и коммерческий директор Coinbase Max Branzburg добавил: «Ипотечные кредиты с залогом в виде токенов — это один из ключевых шагов, который открывает право собственности на жилье для молодого поколения, сталкивающегося с препятствиями при накоплении первоначального взноса в рамках традиционных схем».

Затраты и риски: более высокий порог или еще один вид рычага?

Но у этой модели есть и цена.

CNBC отмечает, что заемщикам нужно одновременно погашать два кредита, что заметно увеличивает общие затраты.

The Wall Street Journal также объяснила следующее: как работает этот новый ипотечный продукт. Покупатель жилья сначала получает у Better традиционный ипотечный кредит на 15 или 30 лет, поддерживаемый Fannie Mae. Параллельно покупателю не нужно платить наличный первоначальный взнос: вместо этого он получает отдельный кредит, заложив биткоин или USDC (основной стейблкоин), чтобы покрыть первоначальный взнос.

Поскольку второй кредит заменяет денежный первоначальный взнос, заемщику приходится платить проценты по двум кредитам одновременно, что заметно увеличивает общую стоимость покупки жилья. Диапазон процентных ставок по двум кредитам примерно сопоставим с типичными ставками по ипотеке Fannie Mae или примерно на 1,5 процентного пункта выше.

Иными словами, по сути эта схема заменяет «сбережения» «рычагом».

Однако CEO Better Vishal Garg заявляет, что ставки, предлагаемые его платформой, все равно ниже, чем у конкурентов, а процентные ставки и сроки по двум кредитам согласованы. Он сказал: «Вы все равно сохраняете потенциал роста стоимости активов; в случае USDC активы, которые вы держите, и доход, который они приносят, можно использовать для компенсации процентных расходов по ипотеке».

The Wall Street Journal также приводит опрос Redfin за 2025 год: более 10% миллениалов и представителей поколения Z продавали криптоактивы, чтобы оплатить первоначальный взнос при покупке жилья.

С более макроскопической точки зрения этот шаг рассматривается как ключевой этап в процессе полной токенизации недвижимости.

Посвященный крипто-сфере риелтор Tony Giordano в подкасте Property Play заявил: «Я не вижу вероятности того, что в ближайшие 10 лет весь рынок недвижимости не перейдет на блокчейн».