「很像住宅不動產部門，近年來更廣泛的經濟不確定性也已壓低商用不動產的決策力。」Royal LePage® Commercial™ 暫任總經理 Matt Jacques 表示。「邁向 2026 年的不同之處在於，對穩定性的感受正在增長。企業不再只是在回應每一則經濟頭條新聞，而是改採更審慎、長期的方式來進行空間規劃與投資決策。
受疫情驅動而快速採用遠端與混合工作模式，對市中心辦公室市場造成沉重壓力並抑制租賃活動。不過，這種局面已出現轉變：例如加拿大皇家銀行（Royal Bank of Canada）、羅傑通訊（Rogers Communications）與星巴克加拿大（Starbucks Canada）等大型雇主在 2025 年及 2026 年初將員工召回其企業辦公室，並導入每週三天、四天與五天的在辦公室工作排程。今年夏天開始，聯邦政府員工也將每週返辦公室四天。
全國範圍內，加拿大的辦公室與工業部門正以不同速度前進，反映出各市場的獨特區域細節。像大多倫多地區（Greater Toronto Area）這樣的部分主要中心，正開始在重返辦公室強制令逐漸形成勢頭的背景下，看到辦公室租賃的重新動能。另一方面，卻也有像溫哥華市中心與卡加利這類地區，仍持續落後，或已基本完成從回到現場工作環境的轉換，因此條件更趨於穩定。
4_ 可在此取得詳盡的數據圖表。數據來源為 Altus Data Studio，由 Altus Group 提供的房地產市場數據與分析平台。附註：總估算直接毛租金（Total Estimated Direct Gross Rent）反映特定時間段內有效掛牌上的要價租金（asking rents）。並非所有掛牌都會揭露要價租金。要價租金並不反映對租戶的誘因（包括免租期）。數據屬於落後指標（lagging indicator），因此實地洞察可能會因此有所差異。_
在大蒙特婁地區，多數辦公室資產類別的空置率在 2025 年相較前一年上升，特別是在 C 級（Class C）類別；而工業板塊則在同期間錄得空置率上升與要價租金下跌。5
「A 級辦公室租賃持續優於 B 級與 C 級空間，因雇主將優先考量具吸引力配套設施的高品質環境，並且能支持協作與員工體驗。蒙特婁的勞動力在很大程度上是在混合模式下運作，許多員工預期每週有三天在辦公室。然而，這些安排正在逐步改變，因為更多組織正轉向更接近疫情前的、在現場工作的排程。」Royal LePage du Quartier 的商用與住宅不動產經紀 Georges Renaud 表示。
「這種需求有助於避免 A 級辦公室空間的租金水準下滑，即使市場其他地方仍承受壓力。與此同時，產能限制正在浮現：由於部分雇主缺乏擴張計畫或空間不足以容納全面重返辦公室。由蒙特婁強大的就業基礎支撐下，對更大、更適切位置且配套豐富的辦公室空間的競爭預期仍將維持高檔，從而使高端市場承受壓力。」
5_ 可在此取得詳盡的數據圖表。數據來源為 Altus Data Studio，由 Altus Group 提供的房地產市場數據與分析平台。附註：總估算直接毛租金（Total Estimated Direct Gross Rent）反映特定時間段內有效掛牌上的要價租金（asking rents）。並非所有掛牌都會揭露要價租金。要價租金並不反映對租戶的誘因（包括免租期）。數據屬於落後指標（lagging indicator），因此實地洞察可能會因此有所差異。_
6 可在此取得詳盡的數據圖表。數據來源為 Altus Data Studio，由 Altus Group 提供的房地產市場數據與分析平台。附註：總估算直接毛租金（Total Estimated Direct Gross Rent）反映特定時間段內有效掛牌上的要價租金（asking rents）。並非所有掛牌都會揭露要價租金。要價租金並不反映對租戶的誘因（包括免租期）。數據屬於落後指標（lagging indicator），因此實地洞察可能會因此有所差異。_
「從 7 月開始，聯邦公務員將被要求每週在辦公室工作四天，這標誌著職場政策的重要轉變。短期內，預期辦公室市場的疲弱狀況仍將持續，因為租戶與房東會在這次轉型期間調整。」Royal LePage Team Realty 的商用與住宅銷售代表 Luigi Aiello 表示。「展望未來，在辦公室出勤率增加可能有助於支撐租金水準的溫和成長，並對空置率形成向下壓力。然而，聯邦政府透過退休與流失（attrition）來縮小其勞動人口規模的承諾，預期將放慢復甦步伐，使整體市場成長維持在相對克制、溫和的水準。」
7 可在此取得詳盡的數據圖表。數據來源為 Altus Data Studio，由 Altus Group 提供的房地產市場數據與分析平台。附註：總估算直接毛租金（Total Estimated Direct Gross Rent）反映特定時間段內有效掛牌上的要價租金（asking rents）。並非所有掛牌都會揭露要價租金。要價租金並不反映對租戶的誘因（包括免租期）。數據屬於落後指標（lagging indicator），因此實地洞察可能會因此有所差異。_
8 可在此取得詳盡的數據圖表。數據來源為 Altus Data Studio，由 Altus Group 提供的房地產市場數據與分析平台。附註：總估算直接毛租金（Total Estimated Direct Gross Rent）反映特定時間段內有效掛牌上的要價租金（asking rents）。並非所有掛牌都會揭露要價租金。要價租金並不反映對租戶的誘因（包括免租期）。數據屬於落後指標（lagging indicator），因此實地洞察可能會因此有所差異。_
預計今年加拿大主要城市將因普遍返辦公室的強制措施而促使商業市場條件趨於緊張
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預期大範圍的重返辦公室（Return-to-office）強制令，將在今年推動加拿大主要城市面臨嚴苛的商業市場緊縮狀況
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週四，2026 年 2 月 26 日 下午 5:30（GMT+9）閱讀 16 分鐘
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經濟不確定性與全球貿易中斷抑制對工業商用空間的需求
多倫多，2026 年 2 月 26 日 /CNW/ - 加拿大兩個最大的商用不動產領域——辦公室與工業——持續因應疫情長期影響以及持續的全球貿易中斷，重新調整企業如何運作以及在何處運作而演變。由於貿易衝突與更廣泛的經濟疑慮造成不確定性，加拿大多數市場的工業不動產活動已趨緩。與此同時，傳統工作場所模式的變化以及不斷演變的租用方（occupier）期待，強化了對辦公室空間的需求；這個領域在疫情期間及疫情之後因遠端工作而遭到劇烈衝擊。這些變動動能正在為加拿大商用不動產市場的下一階段鋪路：當雇主重新評估空間需求、房東則調整以符合新的需求模式時，市場格局將隨之成形。
「很像住宅不動產部門，近年來更廣泛的經濟不確定性也已壓低商用不動產的決策力。」Royal LePage® Commercial™ 暫任總經理 Matt Jacques 表示。「邁向 2026 年的不同之處在於，對穩定性的感受正在增長。企業不再只是在回應每一則經濟頭條新聞，而是改採更審慎、長期的方式來進行空間規劃與投資決策。
「雖然仍保有謹慎態度，但我們認為市場狀況正開始走向常態化。隨著信心逐步回升，我們預期全加拿大的辦公室與工業市場在活動面將呈現更一致的走向。然而，區域差異意味著這趨勢將在全國各地以不同步調展開。」
勞動力參與率與出勤（工作場所到訪）逐步的轉變，持續影響加拿大主要市場中商用空間的使用方式。1 月，全國就業率小幅下滑 0.1 個百分點至 60.8%。1 就業下滑最明顯的是製造業，減少 28,000 個工作機會；以及運輸與倉儲業。與此同時，其他產業出現成長，包括藝術、娛樂與休閒；農業；醫療保健；建設；以及批發與零售貿易。
「雖然部分產業（例如製造業）目前仍面臨挑戰，但以服務導向與支援型產業的擴張，顯示未來是成長而非萎縮的方向。」Jacques 說。「展望未來，這些勞動市場動態預期將影響企業租用空間的地點與方式，進一步鞏固對靈活、地點良好的辦公室環境以及能夠配合不斷變化的勞動力需求的高效率工業設施的需求。」
預期重返辦公室強制令將促進辦公室租賃活動增加
隨著加拿大企業的員工愈來愈面臨重返辦公室的要求，預期在加拿大主要城市的辦公室不動產將在 2026 年持續逐步復甦。
受疫情驅動而快速採用遠端與混合工作模式，對市中心辦公室市場造成沉重壓力並抑制租賃活動。不過，這種局面已出現轉變：例如加拿大皇家銀行（Royal Bank of Canada）、羅傑通訊（Rogers Communications）與星巴克加拿大（Starbucks Canada）等大型雇主在 2025 年及 2026 年初將員工召回其企業辦公室，並導入每週三天、四天與五天的在辦公室工作排程。今年夏天開始，聯邦政府員工也將每週返辦公室四天。
「過去兩年對辦公室產業而言是關鍵節點。疫情造成前所未有的中斷後，市中心商圈的辦公大樓在封鎖期間大多空置，然而辦公室部門仍穩定找回動能。市場並未回到疫情前的樣貌；相反，它正在演變成更具審慎與刻意的運作方式。」Jacques 表示。「雇主更重視空間如何被使用，而非空間佔用多少；他們將優先考量能支持協作、靈活性與員工體驗的配置。這種轉變正日益影響全國的租賃決策。
「雖然混合工作模式將長期維持在方程式之中，但在辦公出勤率上升以及更清晰的職場策略，正在幫助市場帶來更大的穩定性。」
根據對全國皇家 LePage 商用不動產市場專業人士的調查，66% 的專家預期 2026 年其各自市場中，租用方對辦公室空間的需求將小幅增加或保持不變。5% 的專家預期需求將顯著增加。與此同時，42% 的專家預期今年其市場的辦公室空置率將下降。
_儘管面臨經濟風險，工業部門仍具韌性 _
預期在 2026 年，工業不動產仍將是加拿大表現最強勢的商用資產類別之一。儘管工業空間的租金成長已從疫情時代的高點放緩，但需求面基本面仍保持健全，並由電子商務活動、供應鏈重新配置以及持續需要倉儲與配送設施所支撐。
然而，更近一步的發展顯示，該產業的動能已因持續的貿易中斷而趨緩，貿易中斷仍對工業空間需求構成風險。2025 年，製造業總銷售額小幅下滑 0.4%，3 主要原因多與油品、煤炭與化工產業的損失有關；這些產業易受價格波動與因關稅引發的供應鏈中斷影響。依加拿大統計局資料，約有一半的製造商透過各種管道受到關稅影響，最顯著的是價格上漲以及原材料費用更高。
「工業部門一直展現出韌性。雖然確實存在與貿易政策、關稅以及更廣泛的全球不確定性相關的經濟風險，但對地點良好、功能完善的工業空間需求仍然強勁。這在物流與與貿易相連的市場特別明顯，因為靠近交通走廊、港口與人口聚集中心，持續推動租用方的興趣。」Jacques 表示。
「展望未來，新建工程放緩與供應鏈持續重新調整，將有助於市場維持平衡。當企業把效率與進入市場速度列為優先時，創造現代化工業設施仍將是加拿大商用不動產版圖中的關鍵組成。」
皇家 LePage 商用市場專家中，近半數（47%）預期 2026 年其各自市場中，租用方對工業空間的需求將增加。
區域現實塑造加拿大的商用前景
全國範圍內，加拿大的辦公室與工業部門正以不同速度前進，反映出各市場的獨特區域細節。像大多倫多地區（Greater Toronto Area）這樣的部分主要中心，正開始在重返辦公室強制令逐漸形成勢頭的背景下，看到辦公室租賃的重新動能。另一方面，卻也有像溫哥華市中心與卡加利這類地區，仍持續落後，或已基本完成從回到現場工作環境的轉換，因此條件更趨於穩定。
工業市場同樣呈現不均衡。有些城市受到貿易緊張與關稅不確定性的衝擊感受更為強烈，尤其是那些製造或出口驅動產業聚集度較高的地區。相較之下，由多元經濟、物流基礎設施與以本土為導向產業支撐的區域，展現出更高的韌性。
「就像住宅部門一樣，加拿大的商用版圖其實是一個由多個『市場』所構成的市場。」Jacques 表示。「每個區域都有其自身的經濟驅動因素、勞動動能與產業組合。這種多樣性意味著，各城市與各類不動產的表現仍將持續不同。」
本報告所詳述的 2025 與 2024 年空置率與租金預期（asking price）數據，來源為 Altus Data Studio——由 Altus Group 提供的房地產市場數據與分析平台，該公司是商用不動產（「CRE」）情報領先供應商。
**2026 皇家 LePage 商用不動產報告 - 數據圖表：**rlp.ca/2026-Commercial-Real-Estate-Report-Chart
區域摘要
大多倫多地區（GREATER TORONTO AREA）
在大多倫多地區，多數辦公室資產類別的空置率在 2025 年相較前一年下降，而工業板塊則錄得空置率上升，並在同期間出現要價租金下跌。4
「過去一年來，銀行、政府辦公室與科技公司更頻繁地將員工帶回辦公室，已扭轉了多倫多辦公室租賃市場的走向。在市中心核心區，高品質辦公室空間的需求明顯增加；例如 Wealthsimple、Lyft 與 Nvidia 等大型公司在 2025 年取得了可觀的平方英尺數（square footage）。」Royal LePage Signature Realty 的商用租賃與投資高級副總裁 Wil Irons 表示。「當組織逐步遠離在家工作與共享辦公室模式時，許多公司正在優先選擇能支持員工協作、提供靠近聯合車站（Union Station）便利性，並能取得理想配套設施的環境。這股重新增長的需求已吸收 AAA 與 A 級（Class A）建築中的可用存量。」
Irons 補充：「由於疫情期間擱置了許多新的辦公室開發專案，短期內預期可供新供給有限，這將支持多倫多辦公室市場的持續復甦。另一方面，市中心核心區的 B 級與 C 級辦公空間可能仍將面臨持續的疲弱，因為租戶會轉向較高品質的資產，進而在市場形成『K 字型復甦』。」
GTA 的工業市場基本面仍然強勁，儘管近期關稅壓力與低消費信心已開始對租金水準造成溫和的向下壓力。
「對於較小型、對利潤率特別敏感的企業而言，影響真的非常明顯，尤其當在疫情時代需求高峰期間簽下的租約將在較高成本環境下迎來續約時。」Irons 表示。「疫情驅動了對工業空間的前所未有需求浪潮，成因包括電子商務成長，以及像 Amazon 這樣的大型使用者對倉儲與配送設施的需求。雖然這波初期激增已放緩，但長期的結構性驅動因素仍持續支撐健康需求。因此，預期當地工業部門將維持韌性：高品質、位置良好的單元仍將表現強勁。」
**2026 皇家 LePage 商用不動產報告 - 數據圖表：**rlp.ca/2026-Commercial-Real-Estate-Report-Chart
大蒙特婁地區（GREATER MONTREAL AREA）
在大蒙特婁地區，多數辦公室資產類別的空置率在 2025 年相較前一年上升，特別是在 C 級（Class C）類別；而工業板塊則在同期間錄得空置率上升與要價租金下跌。5
「A 級辦公室租賃持續優於 B 級與 C 級空間，因雇主將優先考量具吸引力配套設施的高品質環境，並且能支持協作與員工體驗。蒙特婁的勞動力在很大程度上是在混合模式下運作，許多員工預期每週有三天在辦公室。然而，這些安排正在逐步改變，因為更多組織正轉向更接近疫情前的、在現場工作的排程。」Royal LePage du Quartier 的商用與住宅不動產經紀 Georges Renaud 表示。
「這種需求有助於避免 A 級辦公室空間的租金水準下滑，即使市場其他地方仍承受壓力。與此同時，產能限制正在浮現：由於部分雇主缺乏擴張計畫或空間不足以容納全面重返辦公室。由蒙特婁強大的就業基礎支撐下，對更大、更適切位置且配套豐富的辦公室空間的競爭預期仍將維持高檔，從而使高端市場承受壓力。」
Renaud 指出，隨著夏季需求放緩，工業租金水準已小幅走軟；許多租戶在政治與經濟不確定性仍持續的背景下，因等待更清晰的明朗而暫停決策。
「即便如此，工業空間的有限供給已幫助壓住價格下跌的幅度。」Renaud 表示。「走軟的情形最明顯出現在較低級別的資產與低挑高（低樓高）的設施，這些通常提供較少的營運彈性。然而，工業租戶往往對短期的經濟波動反應較不敏感，因為租賃決策通常是由長期營運需求所驅動。因此，預期 2026 年的租約價格將幾乎維持平盤，只有高品質、位置良好的工業空間才會享有溢價。」
**2026 皇家 LePage 商用不動產報告 - 數據圖表：**rlp.ca/2026-Commercial-Real-Estate-Report-Chart
大溫哥華（GREATER VANCOUVER）
在溫哥華市中心核心區，A 級空置率在 2025 年小幅下滑，以維持在北美最緊縮的市場之列；而各資產類別的要價租金也同時下跌。與此同時，大區域的辦公室市場相對更具韌性。整個區域來看，工業板塊在同期間錄得空置率上升與要價租金下滑。6
「溫哥華市中心的辦公室出租市場在疫情後仍偏疲弱，壓力主要集中在較大的辦公大樓，因為企業縮減據點並持續使用混合工作模式。因此，市中心的房東愈來愈常提供誘因，例如折扣租金與延長免租期，以吸引租戶。相較之下，市中心之外的辦公室市場在租金水準上看到更穩定的成長。」Royal LePage Sussex 的 CRE 投資與開發團隊負責人 Raman Bayanzadeh 表示。「由於過去兩年辦公室市場的持續疲弱，新供給在 2025 年期間也仍以非常溫和的水準持續釋出。部分先前已獲核准的混合用途（mixed-use）開發案，則透過提高住宅與飯店部分的比重、同時削減辦公室平方英尺數，以符合目前的需求型態。
「好消息在於，目前的市場條件為辦公室租戶在理想建築中取得高品質空間提供了具吸引力的機會。許多租戶正在更有選擇性，並採取更審慎的方式：更在意價格的使用者會等待更明確的訊號，確認市場已觸底後才會做出承諾。」
Bayanzadeh 也補充，工業租金在疫情復甦期間曾大幅攀升，並於 2024 年達到高點後於 2025 年期間開始放緩，原因在於電子商務成長與物流需求自高點下滑。
「雖然其後租金成本已放緩、空置率則上升，但市場狀況正開始重新校準。」Bayanzadeh 表示。「展望未來，新建工程放慢預期將有助於重新平衡供給與需求，從而使工業市場的整體穩定性提高。當可用性收緊時，需求可能會持續聚焦在以港口為導向的設施與能支援貿易、物流與配送的現代化倉儲空間，讓該產業更有機會走向更具永續性的長期成長。」
**2026 皇家 LePage 商用不動產報告 - 數據圖表：**rlp.ca/2026-Commercial-Real-Estate-Report-Chart
渥太華（OTTAWA）
在渥太華，低級別辦公室大樓的空置率在 2025 年相較前一年下降。與此同時，工業板塊錄得空置率溫和上升——幅度顯著低於其他主要城市——並在同期間要價租金上漲。7
「從 7 月開始，聯邦公務員將被要求每週在辦公室工作四天，這標誌著職場政策的重要轉變。短期內，預期辦公室市場的疲弱狀況仍將持續，因為租戶與房東會在這次轉型期間調整。」Royal LePage Team Realty 的商用與住宅銷售代表 Luigi Aiello 表示。「展望未來，在辦公室出勤率增加可能有助於支撐租金水準的溫和成長，並對空置率形成向下壓力。然而，聯邦政府透過退休與流失（attrition）來縮小其勞動人口規模的承諾，預期將放慢復甦步伐，使整體市場成長維持在相對克制、溫和的水準。」
Aiello 補充，渥太華的工業不動產部門仍深植於堅實的基本面，並由來自健康、健身以及與製造相關企業的穩定需求所支撐。
「雖然製造業更容易受到與關稅相關的壓力影響，但渥太華的營運者已展現出顯著的韌性。該市許多工業企業為家族所有或跨世代企業，已經經歷並撐過多個經濟循環，使它們在面對不確定性時能採取更長期的觀點。」Aiello 表示。「來自以多倫多為基地的公司對尋求具成本效益擴張機會的持續興趣，正在維持租賃活動。由於短期內新供給有限且經濟基礎多元化，該產業在 2026 年維持動能的定位良好，特別是在若整體經濟信心改善的情況下。」
**2026 皇家 LePage 商用不動產報告 - 數據圖表：**rlp.ca/2026-Commercial-Real-Estate-Report-Chart
卡加利（CALGARY）
在卡加利，所有辦公室資產類別的空置率在 2025 年相較前一年下降；而工業板塊在同期間錄得要價租金上升與空置率持平。8
「隨著 2026 展開，卡加利的商用不動產市場展現出明確的穩定跡象與可衡量的成長，為投資人與企業主帶來機會。卡加利在很大程度上已將工作場所策略常態化。重返辦公室強制令不再是租賃活動的主要驅動因素。企業正著重於『調整規模（rightsizing）』、優化以及設計能提升協作與員工投入感的空間。」Royal LePage Benchmark 的執行副總裁兼不動產顧問 Maxine Morrison 表示。「這種轉變可從對高端、以提升生產力為導向的空間需求增加，以及對較舊辦公室存量的重新利用看出。市場正在看到企業調整策略，以營造能強化文化與可見度的環境；中小型企業也正在積極尋求可擴展、具彈性的空間以支撐持續成長。
「同時，市中心的停車限制與無障礙挑戰，正在促使部分辦公室租戶將視線轉向市中心之外，從而對郊區的空置造成壓力。特別是小型企業，正在尋找能讓他們擴大團隊並強化公司文化的空間；而員工也愈來愈看重對管理層的可見度以及能在現場進行協作的機會。在郊區市場，我們也看到來自健康、身心健康與以家庭為導向的企業的強勁需求，包括心理諮商（psychology）、脊骨神經科（chiropractic）與物理治療（physiotherapy）診所，以及課後托育（daycares）與室內遊樂設施，這些都推動了這些區域的辦公室租賃活動增加。」
Morrison 也補充，溫哥華強勢的工業市場對卡加利產生了明顯的外溢（spillover）效應。許多公司發現，直接從西海岸港口移運貨物並使用卡加利作為西加拿大的內陸配送樞紐更具成本效益，這也對空置率造成額外壓力。
「持續的不確定關稅（tariff）議題已對新商用空間的開發造成重大影響。與住宅建築不同，商用建築高度依賴鋼材，而鋼材本身已受到關稅與更高投入成本的影響。」Morrison 表示。「電子商務、物流、配送以及資料中心營運商正在推動需求，並且從西海岸港口往內陸遷移，以利用卡加利的地理優勢。對『預售（pre-leasing）』的持續推動，能確保對淨有效租金（net effective rents）形成上行壓力。卡加利的基礎設施、人口成長與策略性遷移，使這座城市能為工業租金的持續成長以及 2026 年辦公室市場的穩定化做好準備。
「卡加利的地理優勢——特別是其靠近美國邊境——預期將使該城市在未來相較於埃德蒙頓具備競爭優勢，並支撐工業的持續成長。」
**2026 皇家 LePage 商用不動產報告 - 數據圖表：**rlp.ca/2026-Commercial-Real-Estate-Report-Chart
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Royal LePage 自 1913 年以來服務加拿大人，是全國領先的房地產經紀服務供應商；在全國 670 多個地點擁有約 20,000 位房地產專業人士的網絡。Royal LePage 是加拿大唯一一家擁有自有慈善基金會的房地產公司，即 Royal LePage® Shelter Foundation™；該基金會已致力支持女性庇護所與家暴預防方案超過 25 年。Royal LePage 是 Bridgemarq Real Estate Services® 一間公司；為在 TSX 上市的公司，交易代號為 TSX:BRE。如需更多資訊，請造訪 www.royallepage.ca。
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