هل يؤدي ارتفاع معدل الفائدة على السندات طويلة الأجل المحلية إلى تراجع سعر J-REIT | أفكار استثمارية في J-REIT | مانيكري، معلومات استثمارية من شركة مانيكس والأخبار المالية المفيدة

الاتجاهات الأخيرة في أسعار J-REIT مستقرة

سعر J-REIT في الفترة الأخيرة (24 أبريل – 21 مايو) يظهر استقرارًا. بلغ مؤشر REIT في بورصة طوكيو أدنى مستوى له عند 1,700 نقطة في 28 أبريل، بينما كان أعلى مستوى له 1,745 نقطة في 13 مايو، حيث تم التداول في نطاق 1,700 نقطة في نهاية اليوم.

من العوامل التي يمكن الإشارة إليها هي أنه أصبح من الصعب التأثر بارتفاع عوائد السندات الأمريكية طويلة الأجل، والتي كانت تؤدي إلى انخفاض أسعار J-REIT حتى عام 2024. استمرت عوائد سندات الحكومة الأمريكية لمدة 10 سنوات في الاتجاه الصعودي منذ مايو 2025، حيث تجاوزت مستوى 4.5٪ بعد 20 مايو. بعد أن استمر الاتجاه النزولي من منتصف يناير حتى مارس، بدأت الأسعار مرة أخرى في الارتفاع، مما يعني أنه في الظروف العادية، كان من الممكن أن تنخفض أسعار J-REIT.

【図表1】تطور عائد سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات ومؤشر REIT في بورصة طوكيو (من أغسطس إلى أكتوبر 2024) ! المصدر: إعداد شركة آيبي للأبحاث بناءً على بيانات من بورصة طوكيو ووزارة الخزانة الأمريكية.

（مؤشر REIT في بورصة طوكيو يعتمد على قيمة 31 مارس 2003 كمرجع (1,000) .） على سبيل المثال، من أغسطس إلى سبتمبر 2024، انخفض عائد سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات بسبب خفض الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي، لكن مع ارتفاع احتمال إعادة انتخاب ترامب، تحول إلى الارتفاع في أكتوبر. كما هو موضح في الشكل 1، مع ارتفاع العائدات طويلة الأجل في الولايات المتحدة، انخفض مؤشر REIT في بورصة طوكيو إلى ما دون 1700 نقطة.

في ظل ارتفاع عوائد سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات مقارنةً بشهر أكتوبر 2024، يحافظ مؤشر REIT في بورصة طوكيو على مستوى 1700 نقطة.

ارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل المحلية، الأسباب التي تجعلني أعتقد أن تأثيرها على سوق J-REIT سيكون ضئيلاً

واحد من العوامل التي يمكن أن تؤثر على أسعار J-REIT في المستقبل هو ارتفاع أسعار الفائدة المحلية. ارتفاع أسعار الفائدة المحلية يمكن أن يكون سببًا لانخفاض أسعار J-REIT كمنتج استثماري ذو عوائد. علاوة على ذلك، فإن ارتفاع أسعار الفائدة على القروض يمكن أن يؤدي إلى زيادة الفوائد المدفوعة، مما يقلل من الإيرادات.

ومع ذلك، يُعتقد أن التأثير على سوق J-REIT الذي يتمتع بعائد مرتفع يبلغ حوالي 5٪ اعتبارًا من مايو 2025 سيكون ضئيلاً. أولاً، يتعلق الأمر بتأثير ارتفاع أسعار الفائدة المحلية على عائدات J-REIT، حيث يبلغ عائد سندات الحكومة لمدة 10 سنوات حوالي 1.6٪، والفارق (السبريد) بين عائدات J-REIT وعائدات السندات يبلغ حوالي 3.4٪.

كانت الفترة الأخيرة التي تجاوزت فيها عوائد السندات الحكومية 1.5% تعود إلى عام 2006، ولكن كما هو موضح في الشكل 2، كانت عوائد J-REIT في المتوسط 3.75%.

الشكل 2: عوائد اليابان لأجل 10 سنوات وعوائد J-REIT (يناير ~ ديسمبر 2006) ! المصدر: إعداد شركة آي بي سميث بناءً على بيانات كل علامة تجارية وبيانات وزارة المالية المعلنة. في ذلك الوقت، استحوذت المكاتب على حوالي 55٪ من أصول J-REITs، ارتفاعا من أقل بقليل من 37٪ اعتبارا من أبريل 2025. كان تأثير سوق المكاتب القوي في ذلك الوقت عاملا أيضا في انخفاض عوائد J-REIT ، ولكن بالنظر إلى الفروق الحالية ، فمن غير المرجح أن يكون عاملا في انخفاض أسعار J-REIT.

فيما يلي القلق بشأن انخفاض الإيرادات بسبب زيادة فوائد الدفع، ولكن هذا له تأثير قليل على معظم الأسماء. نسبة تثبيت سعر الفائدة على القروض تبلغ حوالي 90٪ في المتوسط لجميع الأسماء، وبالتالي فإنها تتأثر فقط عند إعادة التمويل. علاوة على ذلك، ارتفعت أسعار الإيجارات في معظم الاستخدامات، لذا فإن تأثير ارتفاع أسعار الفائدة عند إعادة التمويل يمكن تعويضه من خلال زيادة دخل الإيجار، مما يجعل المحفظة تتكون من هذا.

لذلك، إذا انخفضت أسعار J-REIT بسبب ارتفاع أسعار الفائدة المحلية، فقد يُعتبر هذا قلقًا مفرطًا، وبالتالي يمكن القول إنه في سياق الاستثمار على المدى المتوسط والطويل، سيكون هناك فرصة استثمارية كبيرة.