في مجال العقارات، يُعد "شرط الإلغاء" بندًا في اتفاقية القرض، يصف كيف يلبي المقترض متطلبات المقرض لإلغاء حقه في حجز الملكية العقارية. قد يختلف هذا الشرط في قروض العقارات السكنية والتجارية. عادةً ما تشير شروط الإلغاء في الرهن العقاري السكني إلى أنه طالما أكمل المقترض جميع دفعات الرهن، فإنه يمكنه امتلاك حقوق الملكية بالكامل. أما في العقارات التجارية، فإن هذه الشروط تتعلق عادةً باستبدال العقار بأصول أخرى كضمان، للسماح للمقترض ببيع أو إعادة تمويل العقار، مع الحفاظ على تدفق النقد للمقرض.

في قروض الرهن العقاري السكنية، توفر بنود الإنهاء مسارًا واضحًا للمقترض للحصول على الملكية الكاملة بعد الوفاء بشروط القرض. على عكس التطبيقات التجارية، فإن جوهر إنهاء الرهن السكني هو نقل الملكية، وليس استبدال الضمان. هذه العملية شائعة في الولايات التي تعتمد "نظرية الملكية"، حيث يحتفظ المقرضون بلقب العقار حتى يقوم المقترض بالوفاء بجميع الالتزامات المالية. بمجرد اكتمال الدفعة النهائية، يقدم المقرض إخلاء أو عقدًا لنقل الملكية قانونيًا إلى المقترض. تحمي بنود الإنهاء مصلحة المقرض خلال فترة القرض، بينما تضمن أيضًا أن المقترض يمكنه الحصول على حق الملكية بعد الوفاء بالتزاماته المالية. هذه الاتفاقية هي اتفاقية واضحة وبسيطة وملزمة قانونيًا، تأخذ في الاعتبار مصالح الطرفين.

في الولايات المتحدة، تصنف الولايات عادة إلى ولايات "نظرية الملكية" و"نظرية الرهن" بناءً على كيفية معالجة ملكية العقار خلال فترة الرهن. في الولايات "نظرية الملكية"، يحتفظ المقرض بملكية العقار القانونية كأمين حتى يسدد المقترض قرض الرهن بالكامل. تصف شروط الإلغاء في هذه الولايات شروط نقل الملكية إلى المقترض، مثل أريزونا، نورث كارولينا، وأوريغون. في ولايات "نظرية الرهن" مثل كاليفورنيا، فلوريدا، ونيويورك، يحتفظ المقترض بملكية العقار القانونية بينما يضع المقرض رهناً كضمان للقرض. لذلك، فإن شروط الإلغاء نادرة في هذه الولايات، لأنه بمجرد أن يفي المقترض بشروط السداد، يتم إزالة الرهن تلقائيًا.

في الوقت نفسه، تجمع الولايات التي تتبنى "نظرية الوسط" بين عناصر نظرية الملكية ونظرية الرهن. في هذه الولايات، يحتفظ المقرض بملكية العقار خلال فترة القرض، على غرار نظرية الملكية، ولكن بمجرد أن يتخلف المقترض عن السداد، تعود الملكية تلقائيًا إلى المقترض، على غرار نظرية الرهن. تهدف هذه الطريقة المختلطة إلى تبسيط عملية الحجز، من خلال منح المقرض تحكمًا أكثر مباشرة في المعاملات المالية في حالة التخلف عن السداد.

في العقارات التجارية، توفر بنود الإلغاء للمدينين مرونة، بينما تضمن استمرار المقرضين في تلقي تدفق نقدي مستقر. على عكس التطبيقات السكنية، تتعلق هذه البنود باستخدام أصول أخرى، وغالبًا ما تكون أوراق مالية عالية الجودة، كضمان بدلاً من العقار الأصلي. تم تصميم هذه الأوراق المالية لتتناسب مع المدفوعات المتبقية للقرض، لضمان عدم تأثر الدخل المتوقع للمقرض. تعتبر هذه العملية مفيدة بشكل خاص للمدينين الذين يسعون لبيع أو إعادة تمويل القرض قبل استحقاقه. من خلال استخدام بنود الإلغاء، يمكن للمدينين تلبية متطلبات الضمان الخاصة بالمقرض دون الحاجة إلى دفعة مقدمة أو انتهاك اتفاقية القرض. بمجرد بدء عملية الإلغاء، يعمل المدينون عادةً مع شركات ثالثة لشراء وترتيب الأصول البديلة. تُوضع هذه الأصول في صندوق ائتماني، ويتم دفعها للمقرض وفقًا لخطة سداد محددة مسبقًا. يحدث الإلغاء في العقارات التجارية بشكل شائع كجزء من المنتجات المضمونة، مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS). نظرًا لأن قروض CMBS غالبًا ما تحد من السداد المبكر لحماية المستثمرين، فإن الإلغاء يوفر حلاً عمليًا. على الرغم من أن العملية قد تكون معقدة ومكلفة، إلا أنها خيار ثمين للمدينين الذين يحتاجون إلى المرونة.

آلية الإنهاء وآلية الحفاظ على العائدات مصممة لحماية المقرضين عندما يقوم المقترض بالخروج المبكر من القرض، لكنهما تعملان بطرق مختلفة. في حين أن الإنهاء يحافظ على التدفق النقدي للمقرض من خلال الأصول البديلة، فإن الحفاظ على العائدات يعوض مباشرة عن الخسائر المالية المحتملة. يتطلب الحفاظ على العائدات من المقترض دفع غرامة لتعويض المقرض عن فقدان إيرادات الفائدة بسبب السداد المبكر. تُحسب هذه الغرامة كالفارق بين سعر فائدة عقد القرض وسعر السوق الحالي، مضروبًا في الرصيد المتبقي للقرض ومدة القرض.

تقوم إلغاء العقد بحل مشكلة من خلال استبدال الرهن العقاري بمدفوعات نقدية من الأوراق المالية عالية الجودة التي يمكن أن تنتج تدفقات نقدية متبقية مطابقة للقرض. تُظهر شروط الإلغاء الاستراتيجيات المختلفة التي يستخدمها المقرضون والمقترضون للوفاء بالالتزامات المالية والتعاقدية في معاملات العقارات. من خلال توفير مرونة في هيكل القرض، تعمل هذه الشروط على تحقيق التوازن بين مصالح الطرفين في نقل الملكية في القروض السكنية أو استبدال الأصول في القروض التجارية.

بعض النصائح العملية حول شراء المنازل: يجب أن تشمل ميزانيتك تكاليف الرهن العقاري التي تتجاوز الدفعة الأولى، بما في ذلك ضرائب الملكية، ورسوم التسوية، وتأمين أصحاب المنازل، والتكاليف الصيانة المحتملة. يمكن أن يساعد إعداد بعض الأموال الإضافية بعد شراء المنزل في تجنب الضغط المالي. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يساعدك المستشار المالي في التخطيط لشراء المنزل والادخار. من السهل العثور على المستشار المناسب. سيساعدك العثور على مستشار مالي موثوق به في منطقتك وإجراء مقابلة أولية في تحقيق أهدافك المالية.