راهن على ستريب لاس فيغاس مع هذا العرض من الدخل

النقاط الرئيسية

• فيسي بروبرتيز هي أكبر مالك للعقارات الخاصة بالكازينوهات في الولايات المتحدة، بما في ذلك محفظة كبيرة في ستريب لاس فيغاس.

• مدفوعًا بتوجيه قوي لصناديق العمليات الضيقة (AFFO) وإمكانية سياسة نقدية أكثر تيسيرًا، يتفوق REIT بشكل كبير على مؤشرات العقارات الأوسع هذا العام.

• يمكن أن يجعل العائد المتزايد باستمرار والجهود للتنويع بعيدًا عن ممتلكات الألعاب "فيشي" فائزًا على المدى الطويل في قطاع العقارات.

السياح الذين يزورون لاس فيغاس لتجربة الحظ في الطاولات أو ماكينات القمار من المحتمل أن يسمعوا بعض الأقوال الشعبية حول كيفية أن المنتجعات الضخمة للكازينو التي تملأ الشريط لم تُبنى على حساب الفائزين.

على الرغم من أنه يبدو مبتذلاً، إلا أنه تقييم دقيق لكيفية توزيع الأوراق المالية في مدينة الخطيئة وغيرها من مراكز القمار. ومع ذلك، قد يتساءل المستثمرون الجريئون الذين يزورون مهد القمار الأمريكي عن من يملك المباني التي تُصنع فيها الثروات ( لشركات القمار ) وتُفقد ( عادة من قبل المقامرين ). في كثير من الحالات، تكون الإجابة هي Vici Properties (NYSE: VICI).

انفصلت عن Caesars Entertainment في عام 2017، تمتلك Vici الأصول العقارية لبعض من أكثر الممتلكات شهرة في لاس فيغاس، بما في ذلك Caesars Palace وMGM Grand وThe Venetian، من بين العديد من الآخرين.

في مصطلحات الصناعة، تعتبر Vici ما يعرف بصندوق الاستثمار العقاري (REIT) "تجريبي"، مما يعني أنها تمتلك أماكن يأتي إليها الناس لتجربة ما، وعادة ما تكون نوعًا من الترفيه. من هذا، قد يستنتج المستثمرون الجدد أن Vici هي في الغالب قصة إنفاق ترفيهي أكثر مما هي عليه في الواقع، لكن الحقيقة مختلفة، وهذا شيء إيجابي.

المستثمرون يتركون لاس فيغاس، لكن فيسي تبقى ثابتة

ارتفعت أسهم MGM Resorts International بنسبة 6.87% منذ بداية العام حتى 4 سبتمبر، بينما انخفضت أسهم منافستها Caesars بنحو 23%. هؤلاء هم أكبر مستأجرين لشركة Vici. أرسلت هيئة زوار ومؤتمرات لاس فيغاس (LVCVA) مؤخرًا وفدًا إلى كندا على أمل إقناع جيراننا في الشمال بالعودة إلى لاس فيغاس.

ومع ذلك، فإن Vici تتفوق على S&P 500 (SNPINDEX: ^GSPC). ماذا يحدث؟

الإجابة بسيطة: Vici لا تحتاج إلى أن يكون السياحة في لاس فيغاس مكثفة لكسب الأموال. يجب على المستأجرين دفع الإيجار الخاص بهم، بغض النظر عن كيفية عمل أعمالهم. هذه هي الطريقة التي يتفوق بها REIT الذي يمتلك 48% من ممتلكاته في لاس فيغاس على السوق، حتى عندما تكون السياحة هناك متأخرة.

بالنسبة للمتشككين الذين يتساءلون عن قدرة Vici على تجاوز الاختبارات الاقتصادية الأكثر صعوبة من انخفاض السياحة في لاس فيغاس، تم الرد على هذا السؤال خلال الأيام الأكثر ظلمة في جائحة فيروس كورونا. في ذلك الوقت، لم تنخفض السياحة في مدينة الخطيئة فحسب، بل كانت غير موجودة. كانت الأضواء مطفأة في الكازينوهات هناك وفي جميع أنحاء البلاد، لكن Vici قامت بتحصيل 100% من إيجاراتها في عام 2020.

في الواقع، خرجت Vici من الأزمة الصحية العالمية أقوى، مما أتاح لها الإعلان عن استحواذها على MGM Growth Properties مقابل 17.2 مليار دولار في أغسطس 2021. حولت هذه الصفقة MGM إلى ثاني أكبر مستأجر في صندوق الاستثمار العقاري من حيث الإيجار السنوي النقدي، و Vici إلى أكبر مالك للعقارات في الكازينوهات في لاس فيغاس.

العائد الموقر لفيسي

lُتنا من الأسباب الرئيسية التي تجعل المستثمرين يلجأون إلى الأسهم العقارية هي توزيعات الأرباح. القطاع هو موطن ملوك الأرباح، و Vici في طريقه للانضمام إلى تلك الأراضي الموقرة. في 4 سبتمبر، قالت REIT إنها ستزيد توزيع أرباحها ربع السنوي إلى 0.45 دولار للسهم، مما يرفع الدفع السنوي من 1.68 دولار إلى 1.80 دولار. هذا يمثل نمواً يبلغ حوالي 80٪ منذ عام 2018.

تقر الإدارة بأهمية الأرباح. في مؤتمر المراجعة الهاتفية حول نتائج الربع الأول من Vici، أشار الرئيس التنفيذي إدوارد بيتونيك إلى "الأهمية الأساسية" للدفع كعامل محفز لسعر أسهم المالك. وأكد على ذلك مرة أخرى في المكالمة الخاصة بالربع الثاني، مشيرًا إلى أن "مساهمة الأرباح في العوائد قد تزيد بشكل ملحوظ".

بالطبع، يعرف المستثمرون الحكيمون في الأسهم أن قدرة الشركة على الوفاء بالتزامات توزيعات الأرباح الحالية وزيادة تلك المدفوعات باستمرار على المدى الطويل هي العوامل التي تهم حقًا. قدمت Vici نظرة على ذلك من خلال رفع توجيهها لصندوق العمليات المعدلة (AFFO) لعام 2025 إلى 2.35-2.37 دولار للسهم من توقعاتها السابقة التي كانت 2.33-2.36 دولار.

لا تتجاهل AFFO كاختصار آخر للاستثمار. إنه أمر بالغ الأهمية عندما يتعلق الأمر بصناديق الاستثمار العقاري. يعتمد عليه المحترفون لتقييم رأس المال الخارج المتكرر للمالك، بما في ذلك استدامة الأرباح.

فيشي أكثر بكثير من لاس فيغاس

عند الحديث عن Vici، من المؤكد أنه يستحق الذكر أن REIT هو أكبر مالك للعقارات في Strip لاس فيغاس، ومراجعة محفظته من العقارات هناك ربما تكون تمرينًا ممتعًا للمقامرين وعشاق أسهم الكازينوهات. لكن لا تخطئ: هناك المزيد في قصة Vici من لاس فيغاس.

يمتلك في المجموع العقارات الخاصة بـ 54 منشأة لعب في 15 ولاية ومقاطعة كندية واحدة، بما في ذلك بعض الأسواق الداخلية مثل إنديانا وآيوا ولويزيانا. هناك مساحة للنمو في لاس فيغاس وما بعدها. هناك أكثر من 1,000 كازينو تجاري وقبلي في الولايات المتحدة، لكن فيسي ومنافسته Gaming & Leisure Properties يمتلكان مجتمعتين فقط 122 من تلك المنشآت.

فيتشي لديه ريشة أخرى في قبعته، ربما يتم التقليل من شأنها. يمتلك ويستثمر في مجموعة من العقارات خارج مجال الكازينوهات. يمتلك 38 مركزًا لتشغيل الألعاب Lucky Strike. قبل حوالي عامين، تعهد بمبلغ $550 مليون لدعم Chelsea Piers الشهير في مدينة نيويورك، وفي يونيو، زاد REIT من التزامه برأس المال في One Beverly Hills - نعم، في ذلك بيفرلي هيلز - من $300 مليون إلى $450 مليون.

لقد قامت Vici أيضًا بتمديد التمويل إلى Canyon Ranch و Great Wolf Lodge، من بين آخرين، مؤكدة أنه على الرغم من أنها معروفة كصندوق استثمار عقاري للألعاب، إلا أن هناك المزيد من الفصول في كتابها.

لذا بالنسبة للمستثمرين ( والمراهنين ) الذين يندبون المثل القديم "المنزل دائمًا يفوز"، لا تقلقوا. اعتبروا المراهنة على صاحب المنزل مع Vici.