ثلاثة أسهم عقارية موثوقة للغاية للدخل السلبي على المدى الطويل

رؤى رئيسية

• حافظت شركة Essex Property Trust على سلسلة مثيرة للإعجاب من زيادة الأرباح لمدة 31 عامًا.
• يقود صندوق استثمار العقارات الفيدرالي قطاع REIT بزيادة توزيعات الأرباح لمدة 58 عامًا متتاليًا.
• حققت Realty Income زيادة مستمرة في توزيعات أرباحها لمدة 111 ربعاً على التوالي.

تقدم استثمارات العقارات وسيلة ممتازة لتوليد دخل ثابت. بينما يعد امتلاك العقارات بشكل مباشر خيارًا، فإن الطريقة الأكثر سهولة وتكلفة تشمل الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (REITs). تدير هذه الكيانات محافظ من الممتلكات المتميزة التي تحقق دخل إيجاري ثابت.

تعتبر Essex Property Trust وFederal Realty Investment Trust وRealty Income من بين أكثر صناديق الاستثمار العقاري دفعًا للأرباح الموثوقة. دعونا نستكشف ما يجعلها خيارات آمنة بشكل استثنائي لأولئك الذين يسعون للحصول على دخل ثابت من الاستثمارات العقارية.

تركيز جغرافي يحقق النتائج

تتركز Essex Property Trust، وهي صندوق استثمار عقاري سكني، بشكل كامل على سوق الساحل الغربي. تستفيد هذه المنطقة من الطلب المستدام والمتزايد على الإسكان. على الرغم من ارتفاع دخل الأسر، فإن التكاليف الأعلى لامتلاك المنازل تدفع الطلب على الإسكان الإيجاري الجيد. تستفيد Essex Property Trust من هذا الاتجاه من خلال الحفاظ على معدلات إشغال عالية عبر محفظتها وتعزيز نمو الإيجارات الثابت.

على مدى العقدين الماضيين، نمت إيرادات العمليات الصافية للعقار نفسه لشركة Essex Property Trust بنسبة 126%، متجاوزة بشكل كبير معدل النمو المتوسط البالغ 103% لنظرائها من صناديق الاستثمار العقاري السكنية. خلال نفس الفترة، زادت الأموال الأساسية من العمليات لشركة Essex Property (FFO) بنسبة 276%، متجاوزة المتوسط النظري البالغ 126%.

لقد سمحت هذه المعدلات المذهلة للنمو لشركة Essex بزيادة توزيعات الأرباح بمعدل يزيد عن ضعف متوسط سرعة نظرائها - 216% لشركة Essex مقارنة بـ 97% لمجموعة النظراء. منذ أن أصبحت شركة Essex Property Trust عامة، قامت برفع توزيعات الأرباح لمدة 31 عامًا مت consecutively، مع زيادة تراكمية بلغت 516%.

شركة Essex مؤهلة بشكل جيد لمواصلة مسار نمو توزيعات الأرباح. تحافظ الشركة على نسبة توزيع أرباح حذرة وميزانية عمومية قوية، مما يوفر لها المرونة لمواصلة توسيع محفظتها من خلال الاستحواذات وتطوير مجتمعات سكنية جديدة. مع الجمع بين هذا النمو الخارجي وزيادة الإيجارات المستمرة، فإن توزيعات الأرباح التي تحقق عائدًا يقارب 4% من Essex مهيأة للنمو المستمر.

إعطاء الأولوية للجودة على الكمية

تلتزم شركة فيدرال ريالتي إنفستمنت ترست، وهي صندوق استثمار عقاري تجزئة، باستراتيجية استثمار مركّزة للغاية. تمتلك عقارات مختلطة الاستخدام ومراكز تسوق مفتوحة في مواقع ضاحية متميزة في مناطق حضرية مختارة استراتيجيًا. تهدف الشركة إلى امتلاك أفضل العقارات التي تركز على التجزئة في المناطق ذات الخصائص السكانية المثالية، لا سيما تلك التي تضم تركيزات عالية من أصحاب الدخل المرتفع.

لقد أثبتت هذه المقاربة التي تركز على الجودة بدلاً من الكمية نجاحها الكبير على مر الزمن. منذ عام 2005، زادت شركة Federal Realty من دخلها من العمليات (FFO) لكل سهم بنسبة تزيد عن 134%. بالمقارنة، حقق اثنان من نظرائها الأكبر معدلات نمو FFO تبلغ 25% و -14% خلال نفس الفترة. لقد مكن هذا الأداء الشركة من الحفاظ على نمو أرباحها، وهو ما قامت به لمدة 58 عامًا متتالية، مما يجعلها رائدة في الصناعة.

تظل مؤسسة فيدرال ريالتي ملتزمة بالحفاظ على محفظة عقارية من الدرجة الأولى. إنها تعيد باستمرار تدوير رأس المال من خلال بيع العقارات ذات إمكانيات النمو المحدودة لتمويل استثمارات جديدة في عقارات ذات جودة أعلى وإمكانيات أكبر.

على سبيل المثال، قامت الشركة مؤخرًا بالتخلص من محفظة تضم 181,000 قدم مربع من العقارات التجارية في منطقة ترفيهية رئيسية مقابل $69 مليون، بالإضافة إلى عقار سكني مكون من 108 وحدات مقابل $74 مليون. تم استخدام هذه الأموال للاستحواذ على مركزين رئيسيين للتجزئة في الهواء الطلق في واحدة من أغنى الأسواق الفرعية التي تنمو بسرعة في مدينة رئيسية في الغرب الأوسط مقابل $289 مليون. تدعم هذه الاستراتيجية نمو الصندوق الاستثماري العقاري، مما يجعله في وضع يمكنه من الحفاظ على سجله القيادي في توزيع الأرباح.

مبني على أساس قوي

تتمحور مهمة Realty Income حول تقديم توزيعات أرباح شهرية موثوقة مع نمو مستمر. لقد تفوقت شركة REIT المتنوعة في تحقيق هذا الهدف، حيث زادت مدفوعاتها 131 مرة منذ ظهورها في الأسواق العامة في عام 1994. وقد رفعت الشركة توزيعات الأرباح على مدار 111 ربعًا متتاليًا وعلى مدار أكثر من 30 عامًا متتاليًا.

تركز Realty Income على الاستثمار في العقارات التي تحقق دخل إيجاري مستقر للغاية. تشمل محفظتها العقارية التجزئة والصناعات والألعاب وغيرها من العقارات المؤمنة بعقود إيجار صافية طويلة الأجل مع العديد من الشركات العالمية الرائدة. تتطلب عقود الإيجار الصافية من المستأجرين تغطية جميع تكاليف تشغيل العقار، بما في ذلك الصيانة الروتينية، والضرائب العقارية، وتأمين المباني. كما تؤكد الشركة على امتلاك عقارات مؤجرة لمستأجرين في صناعات تتحمل الانكماشات الاقتصادية وضغوط التجارة الإلكترونية، مثل متاجر البقالة، ومتاجر الراحة، ومراكز تحسين المنزل.

لقد أثبتت أرباح Realty Income أنها متينة لدرجة أنها شهدت عامًا واحدًا فقط بدون نمو في FFO المعدل لكل سهم (2009). بشكل عام، زاد FFO المعدل لكل سهم بمعدل سنوي يتجاوز 5%، مما يدعم نمو توزيعات الأرباح المركب بنسبة 4.2%. لقد حققت Realty Income هذا النمو من خلال استغلال ميزانيتها العمومية القوية لشراء المزيد من العقارات المدرة للدخل بشكل مستمر.

الأسهم الموزعة المرنة

تفتخر شركة فيدرال ريالتي ترست، وشركة إسيكس بروبرتي ترست، وشركة ريالتي إنكوم ببعض من أفضل سجلات توزيعات الأرباح في قطاع صناديق الاستثمار العقاري. لقد قدموا عقودًا من الزيادات المستمرة في توزيعات الأرباح، وهي اتجاه يبدو أنه من المرجح أن يستمر. وهذا يجعلها خيارات ممتازة للأسهم للمستثمرين الذين يسعون إلى مصادر دخل سلبية عالية المرونة.