萬科2025年營收2334億，化險攻堅仍在路上

問AI · 萬科虧損擴大背後有哪些深層因素交織？

界面新聞記者 | 王妤涵

3月31日晚間，萬科披露了2025年年度報告。財報顯示，公司全年營業收入2334.3億元，同比下滑32.0%；歸母淨利潤-885.6億元，虧損額同比擴大78.98%；合同銷售金額1340.6億元，同比下降45.5%；全年完成超11.7萬套房屋的交付工作。

在年報《致股東》中，萬科管理層坦言：“2025年公司受多重因素疊加影響，經營業績遠未達股東預期，虧損額較2024年進一步擴大。對此，公司管理層向各位股東致以誠摯歉意。”同時，管理層表示，“要化解過往‘高負債、高周轉、高槓桿’發展模式所形成的負擔和問題仍需時日”。

儘管業績深陷虧損，但過去一年萬科在風險化解方面持續推進。通過存量資源盤活、大宗資產交易與大股東深鐵集團的資金支持，萬科全年完成332.1億元公開債務償付，累計盤活貨值338.5億元，並且自去年11月起，公司已陸續啟動三筆公開債的展期協商並獲得通過。

業績承壓

從收入結構看，房地產開發業務作為萬科的核心板塊，全年收入貢獻1906.5億元，同比減少36.7%，成為營收下滑的主因，占比81.7%；物業服務收入表現相對穩健，貢獻營收355.2億元，同比增長7.2%，占比15.2%。

銷售端壓力同樣顯著。2025年萬科實現銷售面積1025萬平方米，銷售金額1340.6億元，同比降幅均超四成。

萬科財務簡況 界面新聞截圖自財報原文

對於業績虧損，萬科在財報中給出了四方面解釋：一是房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位。結算利潤主要對應2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現房庫存，這些項目地價獲取成本較高，銷售情況低於預期。

二是新增計提了信用減值和資產減值。據財報披露，2025年萬科結合市場形勢與項目實際情況，新增計提存貨跌價準備208.3億元，資產減值損失合計達219.3億元，同比大增205.9%。即使剔除減值影響，公司全年仍錄得較大規模經營虧損。

三是部分經營性業務扣除折舊攤銷後整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損。四是部分大宗資產交易和股權交易價格低於帳面值。

償債壓力猶在

財務方面，截至2025年末，萬科有息負債合計3584.8億元，其中一年內到期的有息負債1605.6億元，占比44.8%。公司持有貨幣資金672.4億元，較年初有所下降。淨負債率升至123.5%，較2024年末提高42.9個百分點，資產負債率76.9%。

從現金流量表來看，全年經營活動產生的現金流量淨額為-9.9億元，籌資活動現金淨流出249.2億元，反映出萬科仍面臨較大的流動性壓力。

面對債務壓力，萬科大股東深圳地鐵集團持續發揮關鍵支持作用。財報顯示，截至報告披露日，深鐵集團已累計向萬科提供股東借款335.2億元，借款利率和抵質押率均優於市場慣例水平。

值得注意的是，2025年11月起，萬科陸續就“22萬科MTN004”“22萬科MTN005”兩筆中期票據以及“H1萬科02”（原“21萬科02”）公司債啟動展期協商程序。截至年報披露日，相關展期議案已獲得債券持有人會議表決通過，這也是萬科在公開市場債務管理上的重要轉折。

在投資者交流會上，萬科管理層對公司當前的債務形勢也做出評估：“受多重內外部因素影響，公司當前經營形勢依然十分嚴峻。”管理層承認，歷史上未能及時擺脫“高負債、高周轉、高槓桿”的擴張慣性，出現了“投資布局分散、多賽道拓展過度、高度依賴總部融資”等問題，給當前化險工作帶來巨大挑戰。

對於2026年的償債安排，萬科透露，年內仍有到期公開債合計146.8億元，其中4月-7月為償債高峰期，集中到期債務約112.7億元。萬科表示，將秉持坦誠務實的態度與債權人密切溝通，“懇請各方繼續給予理解、支持與包容，給予公司化解風險的時間與空間”。

除了依靠大股東輸血，萬科也在積極通過多種方式自救。在資產盤活方面，2025年全年完成大宗資產交易31宗，涵蓋辦公、商業、公寓、酒店等領域，合計簽約金額113億元，實現盤活回款57.5億元。通過存量資源盤活，新增和優化產能338.5億元。

經營業務相對穩健

與傳統開發業務下滑形成對比，萬科的經營服務業務保持增長態勢。2025年，該類業務全口徑收入580.1億元，占總營收比例進一步提升。

具體來看，萬物雲實現營業收入373.6億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長2.5%。報告期內，萬物雲完成超300個蝶城提效改造，AI智能體規模化應用推動管理費用下降10.1%。

長租公寓業務“泊寓”運營管理27.02萬間，開業19.78萬間，出租率95.4%，其中13.2萬間納入保障性租賃住房；商業開發與運營方面，印力管理的商業項目整體出租率94.5%，上海前灣印象城MEGA順利開業，成為城市級新標杆；物流倉儲業務實現營業收入42.8億元，同比增長8.0%，其中冷鏈收入增長25.5%。

“公司各經營服務業務已相對獨立並取得規模與品牌優勢。”在分析師會議上，萬科管理層介紹道。

此外，在融資端，萬科全年新增融資和再融資280億元（不含股東借款）。存量融資的綜合成本為3.02%，較上年末下降85個基點。

不過，存貨結構仍對萬科構成壓力。截至2025年末，萬科存貨金額為3737.4億元，其中已完工開發產品（現房）1144.5億元，占比30.6%。

聚焦化險與發展

面對2026年，萬科在年報中提出將聚焦“化險”和“發展”兩大主題。一方面，堅定推進城市與業務聚焦，堅決退出發展前景不佳、盈利能力薄弱、歷史包袱較重的城市和業務，重整投資機制，聚焦重點城市、核心板塊及優勢產品。

另一方面，持續提升產品與服務能力，對標“好房子”要求，打通產品力、建造力、交付力與服務力。同時，探索業務模式創新，面向優質企業客戶提供全周期、全鏈條不動產運營服務。

在科技賦能方面，萬科接下來計劃全面推動AI技術在不動產開發運營各環節的應用，加快構建大會員體系及企業態客戶系統，實現精准獲客。

在談及關於估值提升的提問時，萬科管理層坦言，2025年初至今股價表現“確實不盡如人意，未能給投資者創造理想的回報”。

管理層表示，估值修復需要依靠債務化解、資債結構優化、開發業務企穩以及盈利能力的實質性改善來共同推動。未來將繼續推動與公司戰略協同度較低的業務及資產剝離，進一步優化現金流與資產負債結構。