Спросить AI · Как смешанный формат операций в Longfor повышает долгосрочную ценность активов?

Производство | Bullet Finance

Автор | Хуаньхуань

Редактор | Молния

Дизайн | Цяньцянь

Рецензент | Сонвэнь

2025 год — это год настоящего «переключения старых и новых двигателей» в китайской недвижимости. Если в прошлые годы застройщики боролись за выживание на грани «остаться живым», то в 2025 году ведущие компании уже реализуют ясную «вторую кривую роста» на практике.

В этом году бизнесы, такие как коммерческая недвижимость и управление объектами, перестают быть «приложением» к девелопменту и становятся «балластом» для прохождения циклов. Логика получения прибыли также кардинально меняется: раньше продажа жилья была разовым делом, а сейчас продажа «образа жизни» и «возможностей управления активами» — это долгосрочный и устойчивый бизнес.

1. Наступил точка трансформации: коммерческая деятельность стала «балластом»

В отличие от жилого рынка, который в 2025 году всё ещё находится в глубокой фазе «контроля роста и снижения запасов», структура спроса и предложения в коммерческом секторе показывает большую устойчивость. Качественные коммерческие активы в ключевых городах не насыщены, а благодаря жесткому спросу и долгосрочной денежной потоковой ценности они становятся «жесткой валютой» для застройщиков в периоды циклов.

В отчетах ведущих застройщиков за 2025 год наиболее заметной характеристикой является качественный скачок вклада коммерческих операций в общие показатели.

Например, China Resources Land за год достиг выручки 43,28 млрд юаней, стабильная операционная прибыль выросла на 13,1% до 11,65 млрд, доля в чистой прибыли выросла до 51,8%. К концу 2025 года в эксплуатации находилось 98 собственных торговых центров.

Что касается Longfor Group, то в 2025 году доходы от операционной и сервисной деятельности достигли 26,77 млрд юаней, прибыль после учета доли в прибыли — 7,92 млрд, а валовая маржа превысила 50%.

Председатель совета директоров и CEO Longfor Чэнь Сюпин сообщил: «За последние годы прибыльность наших операций в сфере управления и сервиса значительно превысила прибыльность девелопмента. В этом году ожидается рост более чем на 10%, и мы стремимся быстро достичь уровня прибыли в 10 млрд юаней».

Один из феноменов — за последний год ведущие застройщики значительно активизировали свои действия в области коммерческих операций, не только China Resources и Longfor, но и China Overseas, Poly Developments, Greentown, Yuexiu и другие. Это свидетельствует о том, что в условиях глубокой корректировки отрасли, превращение операционной и сервисной деятельности в новые драйверы роста стало общим консенсусом.

Например, руководитель China Merchants Shekou подчеркнул на отчётной конференции: «Мы должны по-настоящему перейти от традиционного девелопера к ‘девелоперу + оператору + сервисному провайдеру’, а также стать ведущим комплексным оператором недвижимости в Китае».

2. Логика получения прибыли изменилась: от продажи пространства к продаже образа жизни

Логика заработка в недвижимости также претерпевает фундаментальные изменения в связи с этапом экономического развития.

В отрасли существует устоявшееся мнение: на рынках с ВВП на душу населения ниже 10 000 долларов США застройщики в основном выступают в роли «девелоперов жилой недвижимости», конкурируя по стоимости, масштабу и скорости. Когда ВВП на душу населения превышает 10 000 долларов, компании начинают переходить от «девелопера» к «платильщику», а их ключевые компетенции — от управления проектами к созданию ценности, что в конечном итоге ведет к стадии «комплексного оператора».

В Азии примером трансформации в «комплексного оператора» является CapitaLand из Сингапура. За более чем тридцать лет работы в Китае CapitaLand прошла через несколько циклов рынка и по сей день успешно управляет более чем 300 проектами в более чем 40 городах. Ключ к успеху — это повышение уровня продаж с «продажи пространства» до «продажи образа жизни»: будь то брендовые магазины Raffles и CapitaLand Mall или совместное управление офисными и другими форматами, всё сводится к смешанным форматам, которые постоянно оживляют активы.

Внутри Китая Longfor — один из примеров трансформации по аналогичной модели.

К концу 2025 года в стране работает 99 торговых центров Longfor, уровень их заполняемости держится на высоком уровне — 97%, а общий рост выручки и ежедневного трафика за 2025 год превышает 15%.

В последние годы Longfor активно модернизирует свои ключевые проекты. Например, в Сучжоу Шишань Тяньцзе за 8 лет работы было проведено несколько реконструкций: в 2024 году был создан полузакрытый «горный» квартал, а в 2025 году старый ледовый каток на верхних этажах был преобразован в многоуровочный «долинный» квартал, что сделало ранее малопосещаемые верхние этажи центром притяжения.

В сфере управления активами, комбинация развлечений и аренды жилья — это «долгосрочная аренда + динамичный квартал». Например, в Хефэе, в комплексе Huanxi и GuanYu, жильцы могут заниматься спортом и общаться прямо у дома, взаимодействуя с торговыми точками и окружающим сообществом. По данным, эффективность аренды GuanYu превышает аналогичные объекты на рынке более чем на 50%, а более 700 арендаторов приносят ежедневный базовый трафик более 2000 человек, что обеспечивает более 95% заполняемости как коммерческих площадей, так и арендных квартир. Такой подход помогает решить проблему эксплуатации небольших коммерческих участков.

В Чунцине, в районе Лицзя, Longfor реализовала более масштабный кейс синергии бизнесов. Начиная с открытия в 2020 году торгового центра Lijia Tianjie, далее — аренда жилья в GuanYu, офисные проекты и другие жилые продукты, — по открытым данным, в районе Лицзя также ведется подготовка к запуску нового торгового центра. В этом квадратном километре постепенно реализуются транспорт, коммерция, парки и жилые комплексы.

По мере формирования района, начинают проявляться взаимодополняющие функции жилых, коммерческих и общественных пространств. С точки зрения экономики, такая концентрация формирует явные положительные внешние эффекты: жилье обеспечивает стабильный поток посетителей для коммерческих объектов, коммерция повышает удобство и ценность жилья, а общественные пространства улучшают уровень комфортности района. Взаимодействие этих элементов создает положительную синергию.

Для застройщиков это выражается в двух ключевых показателях: ускорении продаж жилья и сокращении сроков возврата инвестиций; а также — при стабильной эксплуатации коммерческих объектов — снижении колебаний арендных ставок и доходности, что делает денежные потоки более предсказуемыми.

Поэтому способность управлять смешанными форматами становится важнейшим показателем уровня asset management. Обмен клиентами между разными форматами, их функциональное взаимодействие напрямую влияет на долгосрочную доходность активов. Всё это — результат наблюдения за образом жизни городского населения: какие пространства нужны людям, за какие услуги они готовы платить. С этой точки зрения, речь идет уже не только о бизнес-модели девелопера, а о долгосрочной способности инвестировать в развитие.

3. Изменение бизнес-структуры для получения управленческого преимущества

За последние двадцать лет компания Mitsui Fudosan стала одной из самых успешных в японской недвижимости.

После крупных убытков в 90-х годах, эта компания изменила свою прибыльную модель, которая ранее зависела от роста стоимости земли. Теперь она усилила инвестиции в аренду и развила управление как новые источники дохода. В последние годы доходы от девелопмента, владения и управления постепенно сблизились, структура бизнеса стала более сбалансированной.

На сегодняшний день, в условиях параллельного существования рынка прироста и рынка запасов, стабильный денежный поток от операций с существующими активами важен, но инвестиционный цикл длинный и доходность медленная; в то же время, показатели девелопмента с высокой эластичностью связаны с циклом, но подвержены рискам. Основная задача — как сбалансировать эти направления.

На сегодняшний день, ведущие застройщики в Китае постепенно усиливают операционные и сервисные бизнесы, однако в структуре доходов девелопмент всё ещё занимает доминирующее место. Только у таких компаний, как China Resources и Longfor, доля операционного бизнеса к 2025 году составляет 15,4% и 27,5% соответственно.

Это означает, что до полной трансформации еще далеко.

В 2026 году процесс трансформации продолжится. China Resources Land планирует усилить ресурсы для ключевых торговых районов и качественных активов, а также создать многоуровневую платформу управления активами и активно управлять ими, чтобы обеспечить эффективное движение активов и капитала.

Longfor также укрепляет показатели по сравнению с прошлым годом и расширяет бизнес в сфере сервиса. По планам, к 2028 году доходы от операций и сервиса превзойдут доходы от девелопмента, и тогда компания полностью завершит свою бизнес-модель трансформации.

Конкуренция между застройщиками — это, в конечном итоге, конкуренция моделей и структур бизнеса.

Независимо от того, идет ли речь о China Resources, Longfor или других компаниях, все они движутся в одном направлении: будущие застройщики должны стать выдающимися «городскими операторами» и «управляющими активами».

Обратный взгляд на 2026 год показывает, что те компании, которые первыми завершили трансформацию, уже получили билет в следующий этап развития.

Изображение в статье взято с сайта: СеТуГ, на базе VRF-протокола.