China Overseas Land and Investment's Way Through Cycles: Balanced Offense and Defense, Organic Growth Drive

31 марта, China Overseas Land & Investment(0688.HK) опубликовала результаты за 2025 год, общий объем продаж по контрактам составил 2512,3 млрд юаней, заняв второе место в отрасли, продажи по правам собственности остаются лидером отрасли, чистая прибыль, относящаяся к материнской компании, составила 130,1 млрд юаней, прибыль занимает второе место в отрасли, чистый денежный поток от операционной деятельности составил 167,3 млрд юаней, на конец периода наличные средства составили 1036,3 млрд юаней.

Баланс атак и обороны: жилые и коммерческие объекты — двойной ядро

Благодаря обильным денежным резервам, инвестиции China Overseas Land & Investment демонстрируют сильные показатели. В 2025 году инвестиции в землю занимают первое место в отрасли третий год подряд, за год добавлено 1186,9 млрд юаней в новые земельные участки, доля прав на приобретение земли — 924,2 млрд юаней. Среди них, доля прав на приобретение земли в Гонконге, Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне составляет 73,9%. По состоянию на конец 2025 года, общий запас земельных участков China Overseas Land & Investment (без China Overseas Hongyang) составляет 25,278 млн кв. м, а площадь прав — 22,856 млн кв. м. В структуре земельных запасов 86,5% приходится на первоклассные и сильные вторые города, структура качественная, что полностью обеспечивает устойчивое развитие в будущем.

На фоне общего тренда корректировки и очистки рынка, China Overseas Land & Investment идет против течения, увеличивая инвестиции в “сезонные” циклы, при этом финансовые показатели остаются стабильными. В соответствии со стандартами “трех красных линий”, компания продолжает оставаться в “зеленой” зоне, все показатели остаются на высоком уровне. Уровень задолженности — 54,1%, что является минимальным в отрасли, чистый коэффициент заемных средств — 34,2%; средняя стоимость финансирования — 2,8%, что также является минимальным в отрасли. China Overseas Land & Investment — единственная компания на рынке недвижимости, получившая рейтинги “A-” от двух международных агентств — Fitch Ratings и S&P Global Ratings.

По данным исследований China Merchants Securities, с 2016 года средняя стоимость финансирования компании постоянно снижается, с 4,76% в 2016 году до 3,10% в 2024 году, а в 2025 году снизилась до 2,90%. По сравнению с другими крупными застройщиками, уровень финансирования компании ниже среднего. В отчете China Merchants Securities отмечается, что финансирование — это “производственные мощности” рынка недвижимости, а низкая стоимость финансирования — это преимущество компании при приобретении земли и продажах.

В чем же уверенность China Overseas Land & Investment? Атака на жилой рынок и защита коммерческой недвижимости — взаимодополняющие стратегии, формирующие целостную картину. Рассмотрим коммерческую недвижимость:

В 2025 году доход от коммерческой деятельности составил 7,2 млрд юаней, полностью покрывая общие процентные расходы компании. Доходы от торговых центров и офисных зданий составляют 81% общего дохода, структура активов продолжает оптимизироваться. Доля доходов от проектов в первоклассных и новых первоклассных городах вырос до 78%, что дополнительно подчеркивает роль ключевых активов. В течение года успешно вышел на рынок закрытый инвестиционный фонд “China Overseas Commercial REIT” (180607.SZ), что стало первой в материковом Китае сделкой по модели “покупка — реконструкция — повышение — активизация”, что свидетельствует о формировании полного цикла управления активами “инвестирование, финансирование, строительство, управление, выход” компании.

Внутренний драйвер: точечное управление, цифровые системы и инновации

В чем секрет сбалансированности China Overseas Land & Investment? Анализируя расходы, цепочку поставок, цифровое управление и другие аспекты, видно, что за успехами компании стоит мощная “опора”, тихо поддерживающая операционную деятельность и инвестиции.

Ключ к управлению затратами — точечное управление. В годовом отчете за 2025 год совокупные расходы на сбыт и административные расходы составили всего 3,8% от дохода, тогда как средний показатель по 50 образцам застройщиков в отрасли — 4,89%. Этот показатель на 1,1 процентных пункта ниже среднего по отрасли, что явно свидетельствует о преимуществах в управлении затратами.

Интеграция цепочки поставок, закупки качественных материалов по низким ценам и по всей цепочке. China Overseas через долгосрочные партнерства снижает стоимость закупки сырья; одновременно, стандартизация строительных процессов уменьшает потери и перерасходы. Подразделение Shenzhen Lingchao Supply Chain объединяет сотни партнеров, создавая прозрачную, эффективную платформу B2B для торговли материалами. Эта платформа обслуживает не только компанию, но и весь рынок, оптимизируя управление цепочкой поставок строительных материалов с помощью цифровых технологий, снижая издержки и повышая эффективность всей индустрии.

Компания разработала платформу “цифрового управления жизненным циклом недвижимости”, охватывающую жилые комплексы, офисные здания и торговые центры, реализующую концепцию “от границы до границы” и “сверху вниз”. Эта платформа применяется на проектах по всей стране, обеспечивая точное и количественное управление всеми этапами разработки и эксплуатации, повышая эффективность управления и своевременно исправляя отклонения.

В 2025 году, благодаря платформе “на базе больших моделей для интеллектуального бизнес-координирования недвижимости”, компания получила награду IDC “Лидер в области AI и генеративных AI”. Эта платформа объединяет огромные объемы данных о недвижимости для обучения собственной большой модели, глубоко интегрированной с ключевыми бизнес-системами. Специалисты без технических знаний могут быстро создавать AI-приложения, охватывающие инвестиции, проектирование, строительство и эксплуатацию. Эффективность бизнес-процессов повышена более чем на 40%, обмен данными между отделами — на 60%.

В области строительства, благодаря системе “HaiZhu” для управления проектами, весь процесс управления проектами автоматизирован и стандартизирован, включает около 3000 категорий проблем на стройплощадке, более 80 проверочных пунктов, свыше 100 стандартов приемки ключевых процессов.

Для повышения эффективности организации внедрена платформа “Zhonghai Tong” в сотрудничестве с Feishu. С помощью многофункциональных таблиц и других инструментов процессы изменения проекта, закупки и оценки автоматизированы и стандартизированы. Например, использование Feishu для управления изменениями проекта позволяет сэкономить около 300 часов труда на один проект, значительно повышая эффективность командной работы.

Внутренние изменения China Overseas — от управления затратами и расходами до построения цепочки поставок и цифровых инноваций — не являются точечными прорывами, а представляют собой системную трансформацию, объединяющую стратегию, платформы, технологии, бизнес и организацию. Благодаря глубоким исследованиям и практике в области строительства, разработки и маркетинга, компания постоянно совершенствуется и создает новую экосистему в сфере недвижимости.

“Хорошие дома” China Overseas: от “внешнего вида” к “содержанию” — решение проблем

В 2025 году в Гонконге, Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне совокупный объем продаж по контрактам составил 1254,4 млрд юаней, только по продажам в первоклассных городах компания занимает седьмое место в рейтинге по объему продаж за 2025 год, что подтверждает статус “короля первоклассных городов”. А “хорошие дома” China Overseas — безусловно, главный продукт.

Команда разработчиков компании проводит опросы, интервью с владельцами и анализ больших данных, чтобы глубже понять скрытые потребности клиентов. На основе опросов 33 000 семей выявлены основные боли, которые систематизированы в рамки требований “шести не” и “трех предостережений”, “трех размышлений” и “трех важностей”. На основе этих требований компания создала систему “пять хороших” — стандарты, дизайн, материалы, строительство и сервис — для системного решения проблем.

Компания запустила систему “China Overseas Good House Living OS”, основанную на цифровой инфраструктуре, интеграции и интеллектуальных возможностях, создав платформу экологической системы умных пространств. В системе реализованы 16 основных продуктов, отвечающих всем потребностям клиентов, решая традиционные проблемы звукоизоляции, протечек и другие, а также предлагая системы полного обследования дома, умной энергетики и здорового жилья, превращая дом в устойчивый и умный терминал.

Через Living OS компания обеспечивает “в режиме реального времени” отклик на потребности клиентов. Первые проекты “China Overseas Good House” — Wanjijiu и Yundi в Пекине, Yuzhang в Шанхае — успешно запущены и пользуются высоким спросом.

Благодаря цифровизации, “инженерный ген” China Overseas позволяет системно решать проблемы клиентов, превращая “внешний вид” в “содержание”, с помощью надежных основ и интеллектуальных технологий, делая “хорошие дома” по-настоящему качественными и создавая более теплую и комфортную жизнь. В первом квартале 2026 года компания достигла объема контрактных продаж 515,1 млрд юаней, что на 11% больше по сравнению с прошлым годом, а продажи по правам собственности продолжают уверенно занимать первое место в отрасли.

Коммерческая деятельность: стратегия “двух движущих сил”

В 2025 году доход от коммерческой недвижимости составил 7,2 млрд юаней, полностью покрывая общие процентные расходы компании. В условиях замедления роста на второй кривой рынка, China Overseas Land & Investment демонстрирует стабильное развитие.

Стратегия компании — сосредоточиться на ключевых городах. В 2025 году все новые коммерческие проекты расположены в центральных районах первоклассных и сильных вторых городов (например, Пекин, Шанхай, Шэньчжэнь, Фошань). Например, проекты в Пекине (Da Ji Xian) и Фошане (Yingyue Lake) расположены в центральных деловых районах или густонаселенных зонах, что обеспечивает высокую заполняемость (например, 96% в Da Ji Xian) и высокий поток посетителей (более 200 000 человек в первый день открытия).

Далее, стратегия “двух движущих сил”: торговые центры и офисные здания — два крыла. Офисные здания, с 59 объектами класса А (самый крупный застройщик офисных зданий в стране), приносят стабильный доход от аренды; торговые центры, через стандартизированные линейки (Huan Yu Cheng, Huan Yu Fang, Huan Yu Hui), быстро масштабируются. В 2025 году из шести новых коммерческих проектов, запущенных в эксплуатацию, доля торговых центров превышает 60%, что является важным драйвером роста доходов.

Третий аспект — точечное управление и операционная эффективность. Персонализированные стратегии брендов и обновление пространств повышают конкурентоспособность. Например, после реконструкции, доходность аренды в Huan Yu Hui выросла на 32%; в Foshans Yinyue Lake Huan Yu Cheng, благодаря оптимизации маршрутов и привлечению популярных брендов, стал новым потребительским центром района.

Кроме того, в 2025 году, благодаря созданию капитального цикла “инвестирование — финансирование — управление — выход”, компания успешно реализовала активы и повысила их стоимость. В 2025 году, “China Overseas Commercial REIT” (180607.SZ) вышел на рынок, став первой в стране сделкой по модели “покупка — реконструкция — повышение — активизация”. В течение 4 лет активы были приобретены, реконструированы и вышли на биржу, что принесло прирост стоимости активов на 117,81%, а спрос на публичные размещения превысил 361,9-кратный объем. Этот REIT стал образцом для рынка и залогом устойчивого развития коммерческой недвижимости.

Высокие показатели коммерческой деятельности усиливают синергию между застройкой и управлением, формируя двойной бренд-эффект, дополняющий друг друга и создающий целостную картину.

Заключение

2026 год — год завершения “14 пятилетки” и начала “15 пятилетки”. Рынок недвижимости прошел этап корректировки и очистки, перешел во вторую половину. China Overseas Land & Investment уверена, что в будущем рынок продолжит расти и достигнет триллионных масштабов, войдя в новую фазу высокого качества развития. Стратегия “один фокус — двойной драйв — экологичное развитие” позволяет компании сосредоточиться на основном бизнесе — разработке и управлении недвижимостью, придерживаться модели “аренда и продаж”, строить полноценную цепочку индустрии, вести инновации и уверенно идти вперед.