Сюйхуэй вышел из самого темного времени и официально «встал»?

Производство|Цзяньфань Вэнь

Рецензия|Лисяо Ян

31 марта, Sunac Holdings (00884.HK) опубликовала отчет о результатах за 2025 год, представив ответ — «остановить кровотечение, восстановить основы» — за год чистая прибыль, принадлежащая материнской компании, составила 17,666 млрд юаней, успешно вернувшись к прибыли. Этот результат — не только важная веха для Sunac в преодолении отраслевого цикла, но и типичный пример выхода частных девелоперов из кризиса и возобновления роста. От столкновения с кризисом ликвидности в 2022 году до завершения внутреннего и внешнего реструктурирования долгов, достижения обратного финансового результата в 2025 году, а также смены руководства и стратегического фокуса на легкие активы — Sunac с упорством «выжить» открывает новую страницу «встать».

За последние три года, под сильным воздействием глубокой корректировки отрасли и высокого кредитного плеча, Sunac постоянно терпел убытки, оказавшись на грани выживания. В 2025 году, после полного завершения внутреннего и внешнего реструктурирования долгов, компания достигла решающего поворота.

Двойное завершение реструктуризации внутри страны и за рубежом, одноразовая прибыль обеспечили основу для прибыли. В сентябре 2025 года, план по реструктуризации внутренних облигаций на сумму сотни миллиардов юаней был одобрен большинством голосов и завершен выкупом; 29 декабря были достигнуты и вступили в силу все условия внешнего реструктурирования долгов. В совокупности эти два реструктурирования принесли одноразовую прибыль около 41,432 млрд юаней (404,75 млрд за рубежом + 9,57 млрд внутри страны), что напрямую привело к тому, что за год чистая прибыль, принадлежащая материнской компании, составила 17,666 млрд юаней, полностью избавившись от трехлетних убытков.

Структура долгов кардинально изменилась, значительно повысив финансовую безопасность. К концу 2025 года общий объем непогашенных долгов Sunac снизился до 50,4 млрд юаней, что на более чем 600 млрд меньше пика 2021 года в 1141 млрд, снижение более 50%. Основные показатели полностью оптимизированы: чистый долг снизился с 145,6% до 73,9%, войдя в здоровую отраслевую зону; коэффициент задолженности к активам — с 33,8% до 24,8%. Давление по краткосрочной выплате долгов значительно снизилось, структура капитала стала более стабильной, что устранило основные препятствия для дальнейшего восстановления деятельности.

Денежный поток продолжает оставаться положительным, демонстрируя устойчивость бизнеса. Даже в условиях зимы отрасли и сложных реструктурных процессов, Sunac сохраняет жизненно важную линию денежного потока, и в 2025 году операционный денежный поток в чистом выражении был положительным четвертый год подряд. Стабильный операционный денежный поток и высвобождение ликвидности в результате реструктуризации позволяют компании полностью избавиться от проблем с «жесткой цепочкой финансирования», создавая основу для «выжить и встать».

В самые тяжелые три года кризиса Sunac всегда ставил «сдачу объектов» в приоритет, чтобы укрепить доверие рынка, правительства и владельцев, что стало ключевым фактором для снижения рисков и расширения возможностей реструктуризации.

За четыре года было сдано почти 300 тысяч квартир, уровень выполнения обязательств — 99%. В 2022–2025 годах Sunac сдала почти 300 тысяч объектов недвижимости в 76 городах по всей стране, из которых в 2025 году — более 22 тысяч, а общий уровень сдачи — 99%. На фоне частых случаев «остановки строительства» и «завершения без завершения» в отрасли, Sunac с почти безупречными результатами сдачи реализовал свои обязательства перед владельцами, став образцом для частных девелоперов по выполнению обязательств.

Обеспечение сдачи объектов укрепляет доверие. Высокий уровень сдачи не только защищает интересы сотен тысяч семей, но и вызывает высокое признание со стороны местных властей, финансовых институтов и кредиторов. Операционная стабильность и стабильная стоимость активов создают благоприятную среду для переговоров по реструктуризации долгов, что является фундаментальной гарантией успешного продвижения внутреннего и внешнего реструктурирования и «выживания» Sunac. Председатель совета директоров Линь Чжун отметил: «Обеспечение сдачи объектов укрепило основу для выживания Sunac, позволив нам сохранить репутацию в самые трудные времена.»

В тот же день, когда был опубликован отчет о результатах, Sunac объявила о важных кадровых изменениях: Чжоу Чанлян занял должность исполнительного директора вместо Ру Хайлина, а Ли Ян — вместо Гэ Миня, вступив в силу 1 апреля. Два ветерана «70-х» ушли на пенсию и остались советниками, а молодые руководители «80-х» полностью взяли управление на себя, что символизирует завершение этапа «выжить» и начало «встать» в управлении компанией.

Опытные руководители уходят, передавая знания и опыт. Ру Хайлин, ключевой фигуре в вопросах сдачи объектов и реструктурирования долгов, за три года руководил командой, сдав более 270 тысяч квартир, и руководил реализацией внутреннего и внешнего реструктурирования; Гэ Мин, глубоко погруженный в управление персоналом и операционные системы, создал управленческую базу для масштабов Sunac в триллион юаней. После ухода оба остались советниками, чтобы обеспечить плавный переход стратегии и продолжение передачи опыта.

Молодое руководство, профессиональный и инновационный курс. Новый CEO Чжоу Чанлян (46 лет), ранее руководил Северо-Западным и Пекинским регионами, превзошел показатели в этих регионах и обладает солидным опытом управления проектами и группой. Новый исполнительный директор Ли Ян (47 лет), специализирующийся на операционных системах, с 2022 года активно занимается обеспечением сдачи объектов, демонстрируя выдающиеся практические навыки. Эти два «80-х» руководителя с богатым отраслевым опытом и инновационным мышлением возглавят новый этап «легкого» и «качественного» развития Sunac.

Эти кадровые изменения — не только завершение «успешного ухода», но и начало «наследования» — ветераны завершили свою миссию по «выживанию», а молодое поколение взяло на себя задачу «встать», что обеспечивает организационную динамику и стратегическую преемственность.

К концу 2025 года Sunac начнет крупнейшую за последние годы перестройку организационной структуры, ликвидировав шесть региональных групп/подразделений и создав две основные бизнес-единицы — Восточный и Южный Китай, сохранив платформы в Пекине, Западном и Шаньдуне. Переход от «широкой экспансии по всей стране» к «фокусировке на ключевых регионах», а также ускорение расширения бизнеса по управлению строительством и легким активам — четкий и решительный стратегический курс.

Сужение и фокусировка, точечное инвестирование ресурсов. В рамках новой структуры, Sunac сосредоточит ресурсы на экономически устойчивых и востребованных регионах, таких как Янцзы-дельта и Южная дельта, отказавшись от неэффективных инвестиций в неключевые рынки, чтобы повысить эффективность инвестиций и снизить риски.

Рост бизнеса по управлению строительством — создание второй линии роста. В рамках трансформации, бизнес по управлению строительством (подразделение по управлению проектами) Sunac достиг значительных успехов: в 2025 году под управлением было более 270 проектов, общая площадь — свыше 42 млн кв. м, добавлено 79 новых проектов, годовой объем продаж превысил 10 млрд юаней. Доля проектов, управляемых государственными и государственными предприятиями, достигла 56%, повторное участие — 25%, что удерживает лидерство в отрасли. Бизнес по управлению строительством характеризуется низким долгом, стабильным денежным потоком и высокой рентабельностью, становясь ядром трансформации Sunac в модель «легких активов и высокого качества».

Адаптация организации, активация трансформационного потенциала. В рамках перестройки структуры, одновременно происходит переобучение кадров: часть ключевых сотрудников переведена в бизнес по управлению строительством, что укрепляет команду по легким активам. Несмотря на краткосрочные трудности, связанные с уходом некоторых руководителей, в долгосрочной перспективе модель «разработка + управление строительством» с разделением функций поможет Sunac избавиться от зависимости от «высокого долга и высокой оборачиваемости», создавая более устойчивую модель роста.

Объективно, путь Sunac к «встать» все еще полон вызовов: после исключения разовых доходов от реструктуризации, в 2025 году чистый убыток по ключевым показателям составит около 8,887 млрд юаней, а в условиях отраслевой корректировки сдача объектов и доходы остаются на низком уровне, маржа — под давлением; в начале 2026 года возникнут просрочки по долгам некоторых дочерних компаний, давление на денежные потоки еще не устранено. Это общие проблемы отраслевой корректировки и важные этапы для восстановления деятельности.

Но важно видеть, что у Sunac есть ключевые преимущества для «полного встать»: полное устранение долговых рисков, здоровье баланса, укрепление репутации за счет сдачи объектов, молодое и профессиональное руководство, ускорение легкой трансформации, постоянный положительный операционный денежный поток. Как отметил Линь Чжун, для Sunac «выжить» — это только первая стадия, а чтобы «встать» полностью, нужно пройти пять этапов: реструктуризация долгов, восстановление кредитоспособности, возвращение инвестиций, восстановление прибыли и дивидендов. Сейчас первая стадия успешно завершена, вторая и третья — идут по плану.

От кризиса 2022 года до перерождения в 2025 году, Sunac за три года прошел через «остановить кровотечение — заложить фундамент — повернуть» — опасный, но успешный переход. Завершение реструктуризации долгов, сдачи объектов, смена руководства и ускорение стратегической трансформации — четыре ключевые вехи, которые показывают: Sunac полностью вышел за границы «линии выживания» и перешел в «линию развития».

Корректировка отрасли продолжается, но благодаря упорству «выжить», смелости «встать» и опыту, Sunac предлагает пример для выхода частных девелоперов из кризиса. С новым руководством, развитием легких активов и постоянным восстановлением бизнеса, Sunac движется от «перелома кризиса» к «устойчивому росту», создавая новую главу для частных девелоперов в преодолении циклов и высококачественного развития.