Одно изменение — кардинальные перемены в отрасли

Спрашиваю AI · Переименование Управления жилищного строительства в Управление обновления городов, как способ стимулировать высококачественное развитие недвижимости?

В последнее время во многих регионах страны управление жилищного строительства и городского развития было переименовано в «Управление жилищ и обновления городов».

«Управление жилищного строительства» переименовали в «Управление обновления городов», хотя разница всего в одну букву, но за этим стоит кардинальная трансформация — от «расширения за счет новых объектов» к «повышению качества существующих».

На экономическом совещании 2024 года формулировка по обновлению городов была повышена с «активной реализации» до «высококачественного продвижения».

Также на этом центральном экономическом совещании впервые было предложено «расширение пилотных реформ по рыночной механизации факторов», что кажется мало связанным с недвижимостью, но на самом деле обеспечивает базовые институциональные основы для стабилизации рынка и обновления городов.

В 2025 году политика в отношении обновления городов демонстрирует последовательное усложнение и выделение ключевых направлений. В 2026 году обновление городов получило «ускоренный режим», несколько городов опубликовали списки проектов по реализации обновления городов на 2026 год.

В настоящее время обновление городов стало ключевым инструментом стабилизации рынка недвижимости, его ценность заключается не только в краткосрочном стимулировании рынка, но и в точной синхронизации спроса и предложения, а также структурной оптимизации.

Можно сказать, что обновление городов станет основным драйвером роста рынка недвижимости после перехода на новую стадию развития.

В 2024 году управление жилищного строительства 17 городов (регионов) провинции Хубэй было переименовано в управление обновления городов (сокращенно «Управление обновлений»), в то время как в Шэньчжэне, Гуанчжоу, Цзинане и других регионах созданы специальные структуры по обновлению городов. В 2025 году были открыты группы по обновлению городов в провинции Сычуань, а также в группах Zhejiang Construction City Operation Group и других.

От «Управления жилищного строительства» к «Управлению обновления городов» — за этим изменением стоит фундаментальная трансформация всей отраслевой логики. «Строительство» — это «от нуля», соответствующее периоду быстрого расширения и роста за счет новых объектов, а «обновление» — это «от существующего к лучшему», что соответствует новой модели высококачественного развития недвижимости.

После того, как на экономическом совещании 2024 года формулировка по обновлению городов была повышена с «активной реализации» до «высококачественного продвижения», содержание обновления городов перешло от старых реконструкций к двусторонним двигателям — стабилизации рынка и созданию новых моделей, стратегическая ценность значительно выросла.

В 2025 году «обновление городов» стало одним из ключевых слов в политической повестке на высшем уровне, многочисленные министерства и ведомства активно заявляли о своих позициях в рамках совещаний и документов, формируя системную и скоординированную систему политики.

В отличие от «от нуля», обновление существующих объектов гораздо сложнее, поскольку требует координации прав собственности, жителей, сообществ и многоуровневых органов власти. В условиях требования «высококачественного продвижения» современное «обновление городов» уже не предполагает массового сноса и масштабных строительных работ, а ориентировано на устойчивое развитие с учетом всего жизненного цикла города.

Поэтому переход от «Управления жилищного строительства» к «Управлению обновления городов» в регионах в основном связан с необходимостью более эффективного руководства и координации всех сторон.

С 2026 года и по настоящее время несколько городов опубликовали списки проектов по реализации обновления городов на 2026 год.

Первым был Пекин, в конце февраля опубликован список первых проектов на 2026 год, всего 1321 проект, запланированные инвестиции — 104,95 миллиарда юаней. Виды проектов включают реконструкцию зданий, ремонт старых жилых кварталов и другие восемь категорий.

Затем Чунцин выпустил первый «Список возможностей обновления городов», включающий 207 проектов с общими инвестициями около 120 миллиардов юаней. Ухань объявила о первых инвестициях в 130,8 миллиарда юаней, планируя за три года завершить реконструкцию 182 районов, что делает её одним из лидеров по инвестициям. Гуанчжоу планирует вложить 220 миллиардов юаней в 104 ключевых проекта.

Кроме того, Шэньчжэнь пока не объявил масштаб инвестиций, но в список обновления городов вошло 1063 проекта, а в Ханчжоу с 2026 по 2028 год запланировано более 1500 проектов по обновлению городов.

Можно видеть, что в 2026 году обновление городов полностью ускорилось.

На самом деле, с момента, когда на совещании 2025 года центральное руководство по городскому развитию повысило статус обновления городов до стратегии высокого качества, и после того, как было четко обозначено, что обновление городов — ключевой путь к формированию новой модели развития недвижимости, обновление городов стало основным инструментом стабилизации рынка недвижимости.

Если смотреть с точки зрения стабилизации рынка, обновление городов напрямую решает проблему несоответствия спроса и предложения. Со стороны спроса — обновление городов тесно связано с потребностями миграции населения в рамках новой урбанизации; к концу 2024 года уровень урбанизации постоянного населения в Китае достиг 67%, но уровень урбанизации по регистрации — менее 50%. Ригидный спрос новых жителей и потребности существующих жителей в улучшении условий создают дополнительные стимулы. Обновление городов через реконструкцию старых жилых кварталов, преобразование городских деревень и развитие сообществ позволяет точно соответствовать различным группам по жилым и бытовым потребностям. Со стороны предложения — обновление городов балансирует снижение запасов и улучшение предложения, сосредотачиваясь на активизации существующих земель и модернизации инфраструктуры, избегая расточительства ресурсов за счет расширения за счет новых объектов, за счет повторного использования и реконструкции существующих зданий, что оптимизирует городское пространство и повышает качество общественных услуг.

С точки зрения новой модели развития, обновление городов способствует переходу отрасли от «строительства домов» к «созданию пространства». В прошлом модель «земельных финансов + масштабного расширения» делала упор на застройку и слабую эксплуатацию, а обновление подчеркивает активизацию существующих ресурсов и функциональное обновление, например, в рамках реконструкции городских деревень одновременно с созданием инфраструктуры для пожилых и детей, что открывает новые пути для девелоперов — от разработки к эксплуатации.

Более того, с долгосрочной точки зрения, обновление городов станет ключевым драйвером роста рынка недвижимости после перехода на новую стадию развития. С одной стороны, оно обеспечивает более качественные жилые территории, способствуя развитию «хороших домов». С другой стороны, по мере повышения уровня урбанизации и улучшения жилищных условий населения, рынок недвижимости переходит от масштабного строительства новых объектов к повышению качества и эффективности существующих, где обновление занимает место новых застроек как основной источник жилищного спроса. Обновление городов через создание «хороших домов, хороших кварталов, хороших сообществ и хороших районов» отвечает потребностям жителей в высококачественной жизни.

Следует отметить, что обновление городов — это не просто мера стабилизации рынка недвижимости, а комплексная стратегия, охватывающая улучшение условий жизни, экономический рост и высококачественное развитие городов, при этом приоритеты политики и степень реализации значительно выше, чем у обычных мер по стабилизации рынка.

На сегодняшний день урбанизация в Китае переходит от стадии быстрого роста к стабильному развитию, а развитие городов — от масштабного расширения к повышению качества существующих ресурсов. В связи с этим возникают новые вопросы, связанные с структурой населения, использованием земли, инфраструктурой и другими аспектами. В этом контексте обновление городов становится ключевым инструментом решения этих проблем.