Кэшфинанс: Разрешение на ипотечные кредиты с годовой ставкой 36,5%, однако доходы от финансовых операций резко снизились на 34%

Мы все знаем, что основными функциями приложения 贝壳找房 являются покупка, продажа и аренда недвижимости, но многие не замечают, что внутри скрыт бизнес по кредитованию с годовой ставкой 36,5% по “разбору залога”. В то же время, последние финансовые отчеты 贝壳 показывают, что доходы от новых бизнесов, включая финансы, резко снизились на 34,56%. Что же произошло с финансовым бизнесом 贝壳 — от высокопроцентных мостовых кредитов до сокращения лицензий и перехода к помощи в кредитовании?

Недавно 开甲财经 обратил внимание, что на главной странице приложения 贝壳找房 в разделе сервисов есть пункт “Финансовые услуги” (перетащите меню сервисов во второй ряд). Перейдя на страницу финансовых услуг, обнаружили, что основной продукт — “разбор залога”. Попытка сгенерировать индивидуальный финансовый план показала, что при займе 50 тысяч юаней, срок займа — 12 дней (фиксированная ставка 1,2%, без просрочек), предполагаемые расходы — 6000 юаней.

Исходя из этого, можно посчитать, что годовая ставка по разбору залога в 贝壳 достигает 36,5% (расчет на 365 дней в году).

На самом деле, ставка 36,5% по разбору залога — не исключение. Согласно исследованию 财联社 за июнь 2025 года, средняя месячная ставка по краткосрочным мостовым займам в городах первого уровня составляет около 3%, что примерно соответствует годовой ставке 36%, а в городах второго и третьего уровня, из-за меньшей конкуренции, такие ставки могут превышать 3% в месяц, достигая около 40% в год. Модель фиксированной платы 贝壳, дающая годовую ставку 36,5%, находится примерно на верхней границе разумных отраслевых значений.

Однако в отрасли широко признается, что стоимость мостовых кредитов значительно выше обычных банковских — годовая ставка по корпоративным кредитам обычно составляет 4-8%, а из-за “краткосрочности, скорости и высокого риска” стоимость таких кредитов может достигать 5-10 раз выше.

Помимо разборов залога, в приложении 贝壳找房 — Мой — Кошелек есть также раздел заимствования. 开甲财经 заметил, что продукты заимствования делятся на “Выбор заимствований” и “Тщательный подбор заимствований”. В частности, ставка по “Тщательному подбору” составляет от 3,60% до 24,00% годовых, а партнерские организации включают: 度小满, 宁银消金, 京银融.

Что касается “Выбора заимствований”, то ставки начинаются с 3,18% у 招联金融-好期贷, 2,8% у 奇易融-房抵贷, 3% у 宁波银行-宁来花, и 5,68% у 建信消金-福贷.

Резкое снижение доходов от финансовых услуг на 34,56%

Финансовый сегмент 贝壳 сталкивается с серьезными вызовами. Согласно отчету 贝壳控股 за 2025 год, в четвертом квартале 2025 года чистая выручка составила 22,2 млрд юаней, что на 28,7% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, чистая прибыль — 82 млн юаней, что на 85,6% меньше, чем в 2024 году, когда она составляла 5,7 млрд. За весь год выручка составила 94,6 млрд юаней, что лишь на 1,2% больше по сравнению с прошлым годом, а чистая прибыль — 2,991 млрд юаней, снизившись на 26,7%.

Более того, чистый доход по разделу “новые бизнесы и прочие” с учетом финансовых услуг резко снизился с 25 млрд юаней в 2024 году до 16,36 млрд в 2025 году, что на 34,56% меньше. При этом прибыльность этого сегмента упала с 21,49 млрд до 12,42 млрд юаней, что составляет снижение на 42,41%. В отчете 贝壳 объясняет, что компания через дочерние компании предоставляет финансовым партнерам или частным заимодавцам кредитные гарантии, и в случае дефолта заемщика компания обязана компенсировать кредиторам сумму основного долга и процентов, фактически неся риск кредитного риска. В 2025 году ожидаемые чистые убытки по кредитным рискам составили 1,34 млрд юаней.

История и настоящее 贝壳金融

Финансовые амбиции 贝壳 существуют давно. Как один из первых игроков в индустрии интернет-финансов, 贝壳控股 использует природные сценарии проживания и огромные объемы транзакций для раннего внедрения финансовых бизнесов. Начало 贝壳金服 было положено в 2006 году с созданием链家金融, которая в марте 2017 года стала самостоятельной компанией, сосредоточенной на финансовых потребностях в сфере жилья. Ее предшественник — платформа P2P链家理财 (запущена в 2014 году, позже переименована в 链链金融), за два года охватила 13 городов и регионов, привлекла около 300 млрд юаней, но из-за отраслевых проблем столкнулась с рисками пирамид, гарантийных обязательств и высокой кредитной нагрузки, а продукт “理房通” подвергся критике за непрозрачность использования средств.

На сегодняшний день официальный сайт 贝壳金服 показывает, что компания работает в 103 городах и регионах, обслуживая более 165 тысяч клиентов. Согласно данным企查查, оператором 贝壳金服 является 贝壳金科控股（北京）有限公司, уставной капитал — 8,7 млрд юаней, единственный акционер — зарегистрированная в Гонконге компания Beike Finance Holdings (Hong Kong) Limited, юридический представитель —魏勇, ранее заместитель президента и CFO链家集团, руководитель финансового подразделения.

Лицензии на финансовую деятельность сокращаются до 6

贝壳金服 через 贝壳金科控股 и 北京宜居泰和科技有限公司 (北京链家房地产经纪有限公司) получили 6 лицензий на финансовую деятельность, включая: 北京贝壳小额贷款有限公司, 北京理房通支付科技有限公司, 北京中融信融资担保有限公司, 中嘉国泰商业保理（深圳）有限公司, 深圳市贝壳融资担保有限公司, 北京安理保险经纪有限公司.

Стоит отметить, что ранее 贝壳金服 обладала несколькими лицензиями. Так, 上海贝壳小额贷款股份有限公司 была аннулирована в декабре 2020 года из-за регуляторных требований, а 贝壳（天津）融资租赁有限公司 — в декабре 2021 года. Также лицензия на страховую брокерскую деятельность в 北京贝壳保险经纪有限公司 была закрыта. От расширения лицензий до их сокращения — это отражение сложности адаптации 贝壳 в условиях жесткого регулирования.

Переход к помощи в кредитовании для выживания

Столкнувшись с резким падением доходов в финансовом сегменте, 贝壳 активно меняет бизнес-стратегию. Сообщается, что компания уже развивает направления помощи в кредитовании и ипотечных кредитов, пытаясь расширить финансовый бизнес за счет легких активов. В 2025 году 贝壳 подписала стратегические соглашения с крупными банками — 招商银行, 中信银行, 中国银行, 工商银行 — по направлениям потребительских кредитов, рассрочек на ремонт и ипотечных кредитов.

В отчете за 2025 год 贝壳 заявила, что через дочерние компании будет предоставлять финансовым партнерам и частным заимодавцам гарантии по займам. Эта модель — по сути, инструмент повышения доверия в рамках помощи в кредитовании — 贝壳 обеспечивает поток клиентов и трафик, одновременно неся часть кредитных рисков.

От эпохи P2P链家理财 до нынешних стратегий помощи в кредитовании и ипотечных кредитов — финансовый бизнес 贝壳 прошел путь от активного расширения к пассивному сокращению и поискам новых моделей. В сегменте жилищных сценариев у 贝壳 есть природные преимущества — данные о транзакциях и клиентская база, — но как превратить эти преимущества в устойчивую прибыльность в рамках нормативных требований — вопрос, который остается открытым. Смогут ли доходы финансового сегмента в 2026 году остановить падение и начать рост — покажет время.