Объем продаж коллективно замедляется, ведущие девелоперы превращаются в «арендодателей»

Спрашивают AI · Переквалификация девелоперов в бизнес сдачи в аренду — неизбежный результат рыночной дифференциации?

Журналист «Экономической газеты 21 века» У Шуюйин

После достижения потолка в сфере застройки ведущие девелоперы начинают замедлять темпы. В ближайшее время крупные девелоперы перестанут расти только за счет масштабов, а сосредоточатся на «сдаче в аренду». В будущем китайские девелоперы могут стать сочетанием «застройщика» и «арендодателя».

В этом году в сезон финансовых отчетов заметны признаки трансформации: China Resources Land, China Overseas Property и China Merchants Shekou заявили о намерении при сохранении относительно стабильных масштабов расширять деятельность в сфере коммерческой недвижимости.

Общий сдвиг девелоперов связан с постепенным сокращением масштабов застройки в последние годы. Согласно данным Национального бюро статистики, в 2025 году инвестиции в недвижимость по всей стране составят 8,28 трлн юаней, что на 17,2% меньше по сравнению с прошлым годом; из них инвестиции в жилую недвижимость — 6,35 трлн юаней, снижение на 16,3%.

Даже при росте доли рынка у ведущих девелоперов, общий рыночный климат остается спокойным, и им трудно вывести доходы и прибыль на новый уровень. В связи с этим девелоперы вынуждены планировать новые кривые роста, чтобы реагировать на изменения рынка.

В этом году в сезон отчетности впервые прозвучало заявление о том, что в течение следующих пяти лет объем застройки останется стабильным, а также о развитии бизнеса по сдаче недвижимости в аренду и управлению легкими активами; China Overseas Property реализует стратегию «один фокус — двойной драйвер — экологическая оптимизация», то есть сосредоточится на основном направлении — застройке и эксплуатации недвижимости, совмещая аренду и продажу, укрепляя двунаправленное развитие жилой застройки и коммерческих операций; China Merchants Shekou намерена перейти от традиционного застройщика к «застройщику, оператору и поставщику услуг», став ведущим комплексным оператором в сфере недвижимости и индустриальных парков в Китае.

Ведущие девелоперы больше не ищут сверхприбыли в застройке, а переключаются на бизнес по сдаче в аренду — это начало новой эпохи в сфере недвижимости.

Оценка будущего рынка ведущими девелоперами напрямую влияет на их инвестиционные стратегии в сфере застройки.

Чэнь Вэй, операционный директор China Resources Land, считает, что самые тяжелые времена в сфере недвижимости прошли, и сейчас начинается цикл «достижения дна — восстановления — глубокой дифференциации». «Первые шаги делают ключевые города и качественные сегменты, а остальные города постепенно перерабатывают избыточные запасы, что приведет к медленному восстановлению».

Президент China Resources Land, Сюй Жунь, прогнозирует, что в 2026 году структура рынка земли продолжит дифференцироваться. Поставка земли будет сосредоточена в основном в ключевых районах крупных городов, а поставки в качественных участках городов сохранятся на разумном уровне, конкуренция, по прогнозам, останется активной. Компания придерживается принципов аккуратных инвестиций, балансируя между «расходами и доходами» и «инвестиционной мерой», опираясь на комплексное развитие районов для точных инвестиций.

На самом деле, исходя из инвестиций China Resources Land в 2025 году, можно заметить, что девелопер сосредоточил свои проекты в очень узком круге городов. В 2025 году компания реализовала 33 проекта, инвестиции в долю — 67,37 млрд юаней, около 80% инвестиций пришлось на пять крупнейших городов, таких как Пекин и Шанхай, структура земельных запасов продолжает совершенствоваться.

Структура инвестиций China Overseas Property схожа с China Resources Land.

Генеральный директор China Overseas Property, Янь Цзяньгуо, заявил на отчётной конференции, что успех продаж компании обусловлен фокусом на безопасных и более предсказуемых городах первого уровня, а также использованием структурных возможностей в других ключевых городах. В 2025 году компания достигла контрактных продаж на сумму 125,44 млрд юаней в Гонконге и пяти городах — Пекине, Шанхае, Гуанчжоу, Шэньчжэне и Циндао, что составляет 57,3% от общего объема. В этих городах продажи в Пекине, Шэньчжэне, Тяньцзине, Цзинане и других заняли лидирующие позиции.

Янь Цзяньгуо отметил, что China Overseas Property «продала больше квартир, купила больше земли и сохраняет самую стабильную финансовую позицию и лидирующую прибыльность в отрасли». За последний год компания приобрела 35 новых участков земли, из которых около 73,9% приходятся на землю в Гонконге и крупнейших городах.

К концу 2025 года запасы земли компании занимают 25,28 млн кв. м по общей площади, а доля в праве собственности — 22,86 млн кв. м. В структуре запасов земли около 86,5% приходится на города первого и сильных вторых уровней.

Несмотря на более широкий разброс по регионам, China Overseas Property практически не инвестирует в города ниже второго уровня. Еще один крупный девелопер, China Merchants Shekou, также придерживается стратегии фокусировки.

На отчётной конференции компании руководители заявили, что в 2026 году рынок земли продолжит оставаться в основном на низком уровне, с локальными вспышками активности. Компания будет строго придерживаться системы оценки инвестиций «шесть хороших» и сосредоточит ресурсы на ключевых районах и городах первого и второго уровней. «В 2026 году инвестиционная политика будет ориентирована на приоритетные регионы и города, с продажами, определяющими инвестиции, и тщательным отбором проектов».

В 2025 году инвестиции в «десятку ключевых городов» составили около 90%, из них около 63% — в города первого уровня, что свидетельствует о высокой концентрации ресурсов в этих сегментах.

Высокая концентрация инвестиций означает, что в среднесрочной перспективе масштабы деятельности ведущих девелоперов, вероятно, останутся стабильными. Например, China Resources Land ясно заявила, что в ближайшие пять лет объем застройки будет держаться в диапазоне 2000–2500 млрд юаней; у China Overseas Property и China Merchants Shekou нет конкретных целей по развитию застройки, но они также остаются осторожными и оптимистичными по поводу рынка.

Генеральный директор China Merchants Shekou, Чжу Вэнькай, считает, что Китай входит в ключевую фазу перехода от старых моделей к новым, и что основы и поддерживающая политика для новых моделей развития недвижимости будут продолжать создаваться и совершенствоваться. «С замедлением экономического роста и урбанизации некоторые макроэкономические переменные глубоко повлияют на общий спрос на недвижимость и его структуру. Структура спроса перейдет от «общего расширения» к «сокращению и дифференциации»».

«Сокращение общего объема и дифференциация структуры» — рынок недвижимости уже переживает перемены. В то же время ведущие девелоперы перераспределяют ресурсы в бизнес-сегменты с потенциалом роста. Анализ этих стратегий показывает их общие черты.

China Resources Land заявила, что в ближайшие пять лет доходы от коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, стабилизируются выше 300 млрд юаней; доходы от легких активов продолжат расти с ежегодным приростом более 10%, достигнув более 200 млрд юаней.

Кроме того, председатель совета директоров China Resources Land, Ли Синь, подчеркнул, что, ориентируясь на качество и объем, компания будет всесторонне развивать бизнес по сдаче в аренду коммерческой недвижимости высокого качества. Она усилит ресурсы в ключевых торговых районах и на привлекательных объектах, а также создаст многоуровневую платформу управления активами и активными операциями, чтобы обеспечить эффективный цикл активов и капитала.

Янь Цзяньгуо также отметил, что China Overseas Property реализует стратегию «один фокус — двойной драйвер — экологическая оптимизация». «Один фокус» — сосредоточенность на основном направлении — застройке и эксплуатации недвижимости, без диверсификации; «двойной драйвер» — совмещение аренды и продажи, укрепление двунаправленного развития жилой застройки и коммерческих операций; «экологическая оптимизация» — использование платформы для развития цепочек поставок, проектирования, цифровых технологий, подрядных услуг и других смежных бизнесов.

Несмотря на то, что бизнес по эксплуатации у China Overseas Property пока уступает по масштабам China Resources Land, он развивается быстро. В 2025 году доходы от коммерческой недвижимости составили 7,2 млрд юаней, из них доходы от офисных зданий — 3,47 млрд, торговых центров — 2,39 млрд, долгосрочной аренды квартир — 350 млн, гостиниц и других коммерческих объектов — 990 млн.

Компания заявила, что сфокусирована на ключевых городах и качественных активах, а ее возможности по управлению активами на протяжении всего цикла продолжают расти. В 2025 году доходы от коммерческой деятельности полностью покрыли общие процентные расходы, а доля доходов от торговых центров и офисных зданий в общем доходе составила 81%, что свидетельствует о постоянной оптимизации структуры активов.

China Merchants Shekou также заявила, что в будущем планирует «переход от развития к сбалансированному развитию, от тяжелых активов к сочетанию тяжелых и легких активов, от конкуренции по однородным проектам к дифференцированному развитию».

В 2025 году доходы от управляемых объектов составили 7,63 млрд юаней, что на 2,2% больше по сравнению с прошлым годом. В течение года было введено в эксплуатацию 29 новых объектов — офисных, жилых, индустриальных, гостиничных и выставочных площадок, общая площадь — 1,77 млн кв. м, а площадь легких активов — 828,8 тыс. кв. м; уровень аренды в объектах с более чем трехлетним стажем — 93%, в элитных квартирах — 93%, в индустриальных парках — 88%.

Можно ясно видеть, что основой быстрого перехода China Resources Land, China Overseas Property и China Merchants Shekou является наличие в портфеле активов с операционной ценностью. Именно это — преимущество ведущих девелоперов. В будущем масштабы застройки, вероятно, останутся стабильными, а доходы и прибыль — на разумном уровне; однако бизнес по сдаче в аренду и легкие активы при правильной эксплуатации имеют больший потенциал роста, что, безусловно, делает их более привлекательными для капиталовложений.

На примере зрелых рынков видно, что после достижения потолка в сфере застройки большинство девелоперов выбирают схожие пути: через управление и обслуживание недвижимости они входят в цепочки поставок и смежных отраслей, реализуя долгосрочные бизнес-модели, что позволяет сохранять стабильный рост прибыли и формировать собственную «защитную стену».

Китайские лидеры в сфере недвижимости также используют опыт первопроходцев, ускоряя открытие новых страниц развития.