Kaisa Group прогнозирует прибыль не менее 50 миллиардов юаней к 2025 году! После ускорения реструктуризации долгов эти проблемные застройщики сосредоточены на «выходе из убытков»

Ежедневный журналист|Чен Жунхао    Ежедневный редактор|Вэй Гуаньхун

25 марта гонконгская биржевая компания по недвижимости Кяцяоэ Group (HK01638, цена акции 0,098 гонконгских долларов, рыночная капитализация 9,42 миллиарда гонконгских долларов) впервые за долгое время показала сильные результаты, во время торгов цена акции выросла более чем на 60%, а по итогам дня рост составил 27,27%.

А вечером 24 марта Кяцяоэ опубликовала сообщение, в котором ожидается, что к 2025 году чистая прибыль, приходящаяся на владельцев компании, составит не менее 50 миллиардов юаней, что означает превращение убытков в прибыль по сравнению с 285 миллиардами юаней убытка за аналогичный период 2024 года.

Стоит отметить, что недавно CIFI Holdings, China Oceanwide, Country Garden последовательно опубликовали прогнозы по результатам 2025 года, объявляя о достижении безубыточности за счет реструктуризации долгов. Журналисты «Ежедневных экономических новостей» (далее — ежедневных журналистов) выяснили, что совокупный показатель прибыли по бухгалтерским данным четырех компаний — Кяцяоэ, CIFI Holdings, China Oceanwide, Country Garden — достиг диапазона от 740 до 787 миллиардов юаней.

Прогноз Кяцяоэ о прибыли не менее 500 миллиардов юаней стал началом «волны реструктуризации и выхода из убытков» среди проблемных застройщиков.

Анализ данных четырех компаний, уже объявивших о восстановлении прибыли, показывает, что эта тенденция характеризуется явными признаками «большого масштаба, сосредоточенности во времени и единых путей», а совокупная бухгалтерская прибыль этих компаний превысила 740 миллиардов юаней, что стало крупнейшим событием в годовом отчете за 2025 год в сфере недвижимости.

Журналисты ознакомились с опубликованными объявлениями Кяцяоэ и выяснили, что масштаб реструктуризации внешних долгов составляет около 13,372 миллиарда долларов США, за счет выпуска новых долговых обязательств и принудительных конвертируемых облигаций удалось списать около 8,6 миллиарда долларов, средний срок отсрочки по долгам — 5 лет, к концу 2027 года не ожидается жестких требований по погашению, а ставка по новым облигациям снизилась до 5-6,25%. Эти крупные нематериальные доходы от реструктуризации обеспечили прогноз прибыли Кяцяоэ на 2025 год не менее 500 миллиардов юаней.

Фактически, Кяцяоэ не является первым застройщиком, который за этот год достиг безубыточности за счет реструктуризации долгов. Журналисты отметили, что в прогнозах по результатам 2025 года, опубликованных другими застройщиками, — CIFI Holdings, China Oceanwide, Country Garden — также присутствуют признаки выхода из убытков.

Вечером 23 марта Country Garden опубликовала прогноз прибыли, ожидая чистую прибыль 1-2,2 миллиарда юаней за 2025 год, основной причиной выхода из убытков является нематериальная прибыль от реструктуризации долгов; вечером 20 марта China Oceanwide объявила о прогнозе результатов за 2025 год, ожидая прибыль владельцев компании 6-7,5 миллиарда юаней, что в основном связано с нематериальной прибылью от внутренней и внешней реструктуризации долгов; 16 марта CIFI Holdings объявила, что ожидает чистую прибыль на долю акционеров 17-19 миллиардов юаней, основной причиной выхода из убытков стало завершение внешней реструктуризации долгов в конце 2024 года, что принесло разовую прибыль около 40 миллиардов юаней.

Стоит отметить, что большая часть реструктуризаций долгов этих компаний приходится на вторую половину 2025 года. Анализ ситуации показывает, что соглашение о внешней реструктуризации долгов Кяцяоэ было одобрено в сентябре 2025 года; реструктуризации CIFI и Country Garden вступили в силу с 29 по 30 декабря 2025 года; внешняя реструктуризация China Oceanwide состоялась 27 марта 2025 года, а ключевое решение по внутренней реструктуризации было принято 26 ноября 2025 года.

Некоторые эксперты считают, что такие «выходы из убытков» больше связаны с улучшением финансовой отчетности и не означают существенного улучшения операционной ситуации компании.

«Некоторые проблемные застройщики, достигшие выхода из убытков за счет реструктуризации долгов, в основном отражают финансовые корректировки, а не реальное улучшение операционной деятельности. Такие краткосрочные показатели могут снизить давление на делистинг и повысить рыночный настрой, но без учета доходов от реструктуризации основные бизнес-показатели — прибыль от застройки, продажи и денежный поток — остаются убыточными», — отметил 25 марта специалист по исследованиям банка Сучжоу Фу Ифу.

Вице-президент Китайского союза корпоративных капиталов — Бай Вэньси — также объяснил «коллективное выход из убытков» с точки зрения «учетной логики»: «Согласно стандартам бухгалтерского учета, при достижении соглашения о реструктуризации долгов между застройщиком и кредитором разница между списанными основными долгами, процентами или отсроченными платежами и их балансовой стоимостью должна быть полностью отражена в текущих прибылях и убытках. Например, в случае Кяцяоэ почти вся прибыль в 500 миллиардов юаней — это результат списания долгов, а не продаж или прироста активов.»

Согласно «Стандартам бухгалтерского учета предприятий №12 — Реструктуризация долгов», реструктуризация долгов — это сделка, при которой без изменения контрагента стороны договариваются о новом графике погашения долга, сумме или способе платежа, либо суд принимает решение о пересмотре условий. При изменении условий для реструктуризации долга, должник должен признать новые финансовые обязательства по измененным условиям, а разница между балансовой стоимостью реструктурированного долга и его справедливой стоимостью отражается как инвестиционный доход или прочий доход, что влияет на чистую прибыль текущего периода.

Бай Вэньси отметил, что подобные «бутафорские богатства» имеют ярко выраженные нематериальные и нестабильные свойства. Это разовая прибыль, которая в следующем году исчезнет. Чрезмерное внимание к «коллективному выходу из убытков» может ввести рынок в заблуждение, создавая иллюзию полного восстановления отрасли. На самом деле, такие показатели, как валовая прибыльность, денежные потоки и качество земельных резервов, требуют отдельной оценки.

«Только за счет финансовых реструктуризаций проблему не решить, необходимо добиться существенных улучшений в операционной деятельности, управлении и стратегии», — подчеркнул Фу Ифу. Для выхода из кризиса застройщикам нужно обеспечить рост продаж для положительного денежного потока, оптимизировать структуру за счет продажи неэффективных активов, создать здоровую финансовую систему с контролем уровня задолженности и завершить бизнес-трансформацию под новые модели развития.

Бай Вэньси отметил, что в настоящее время большинство проблемных застройщиков сталкиваются с кризисом доверия у покупателей, скорость реализации проектов ниже, чем у здоровых компаний. Только при существенном восстановлении каналов финансирования, росте валовой прибыли до 15% и положительной рентабельности собственного капитала (ROE) можно считать, что ситуация с операционной деятельностью улучшилась. Обычно для этого требуется еще 2–3 года.

Обложка: Источник изображения — медиаресурс «Ежедневных новостей»