«Рост на «зеленом сегменте»: China Overseas создает систему определенности через структуру + продукты + финансы»

Вопрос к AI · Как China Overseas, на фоне сегментации недвижимости, строит устойчивость роста в условиях противодействия рынку?

Источник статьи: Times Finance Автор: Линь Синьхэ

На фоне глубоких корректировок отрасли и постоянной дифференциации рынка, базовая логика конкуренции в недвижимости меняется: от «гонки за масштабом» к «сравнению комплексных возможностей».

Когда большинство застройщиков всё ещё восстанавливают баланс активов и обязательств, справляясь с колебаниями продаж, China Overseas (00688.HK) представляет более стабильный и предсказуемый результат: объем продаж остается лидером отрасли, а в вопросах приобретения земли, прибыльности и финансовой безопасности компания занимает преимущества одновременно.

К 2025 году компания достигнет выручки в 1680,9 млрд юаней, чистой прибыли, приходящейся на акционеров, в 12,69 млрд юаней, основной прибыли в 13,01 млрд юаней, что подтверждает её ведущие позиции по прибыльности; объем продаж по правам составляет 2311 млрд юаней, а затраты на приобретение земли — 1186,9 млрд юаней, оба показателя занимают первое место в отрасли. В то же время, более триллиона наличных средств на руках обеспечивают достаточный запас для постоянных инвестиций и стабильного управления.

Более того, стоит обратить внимание на изменение качества роста.

К 2025 году доходы от аренды China Overseas впервые полностью покрывают расходы по процентам, что означает, что операционный бизнес уже способен самостоятельно поддерживать финансовые издержки. Компания переходит от «развития за счет застройки» к «развитию за счет застройки + операционной деятельности», что создает двуколесный драйвер роста. В условиях, когда отрасль входит в глубокий водоизмещающий этап, такая способность генерировать денежный поток самостоятельно становится ключевым фактором преодоления циклов.

Когда масштаб уже не является легкой наградой, компании, способные одновременно учитывать рост, прибыльность и границы безопасности, становятся всё более редкими. Для China Overseas истинное лидерство — это не только «продать больше всего квартир и купить больше земли», а постоянное соблюдение баланса между наступлением и отступлением, создание долгосрочной предсказуемости в стратегии обороны и атаки.

31 марта China Overseas провела презентацию результатов.

Структурные возможности и продуктовая сила как драйверы

На этапе постепенного восстановления доверия на рынке, определяющими фактором дифференциации компаний становятся не размеры, а умение использовать структурные возможности и реализовать обещания по продуктам и услугам.

Путь China Overseas можно охарактеризовать как «две ноги»: с одной стороны, фокус на высокоэнергетичных городах для получения предсказуемого роста, с другой — создание конкурентных преимуществ через качественные продукты и услуги.

По показателям продаж эта стратегия «структурного приоритета» дает заметные результаты.

К 2025 году China Overseas достигла контрактных продаж на 2512,3 млрд юаней, сохраняя лидерство в отрасли. Еще важнее, что большая часть продаж сосредоточена в первоклассных и ключевых городах — Пекине, Шанхае, Гуанчжоу, Шэньчжэне и Гонконге, доля продаж в этих пяти городах составляет 57,3%. В Пекине объем продаж в одном городе превысил 500 млрд юаней, а в Гонконге — 222,3 млрд юаней, что позволило компании занять первое место среди китайских компаний в этом рынке и впервые войти в топ-5 местных рынков. Также компания занимает лидирующие позиции в 15 городах.

В ответ на это усиливается способность к возврату средств. За год операционный возврат составил 1856,1 млрд юаней, причем в четырех первоклассных городах — Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне — каждый внес более 100 млрд юаней, в Пекине — более 300 млрд. В условиях общего давления на отрасль, China Overseas фокусируется на высокоэнергетичных рынках, превращая неопределенные потребности в более предсказуемый денежный поток.

По данным Кэррэй, в январе-марте 2026 года компания достигла контрактных продаж на 515,1 млрд юаней, что на 11% больше по сравнению с прошлым годом; по продажам по правам она продолжает удерживать лидерство в отрасли и демонстрирует хороший старт 2026 года, ожидается, что годовой объем продаж останется лидирующим.

Если выбор города решает вопрос «продам ли я или нет», то продукты и услуги определяют «насколько хорошо продается и как далеко можно уйти».

В 2025 году China Overseas запустила систему «问需于民» — «Хороший дом China Overseas Living OS», — которая с помощью цифровых и системных решений переосмысливает жилые продукты: от умных дисплеев и отображения всей системы устройств до цифровых руководств и центров мониторинга здоровья семьи, превращая дома из статического актива, передаваемого один раз, в систему с возможностью постоянной эксплуатации. Пока отрасль застряла в конкуренции по планировкам и фасадам, China Overseas уже создает базовую операционную систему, охватывающую безопасность, комфорт, экологичность и умные технологии.

Эта продуктовая сила напрямую влияет на продажи. Открытие проекта Shenzhen Wanxi Yunxi сразу превысило 100 млрд юаней, установив национальный рекорд по однократным продажам за открытие; проекты Beijing Wanjijiuxu и Shanghai Yun Di Jiu Zhang также демонстрируют обратный тренд — успешные продажи, что в основном связано с ценовой переоценкой продуктов.

На этой базе China Overseas дополнительно запустила новые серии продуктов, такие как «萬方安和», — используя цифровое двойничество, ИИ и умное оборудование, — сочетая стандартизацию и индивидуальные потребности, исследуя баланс между масштабируемостью и дифференциацией.

К 2025 году система «中海好房子 Living OS» реализована в 11 городах и 31 проекте, охватывая более 100 тысяч семей, формируя воспроизводимую и расширяемую методологию продукта.

Двойная поддержка продаж и продуктов создает основу для инвестиций.

В 2025 году China Overseas приобрела 35 участков земли в 15 городах материкового Китая и Гонконге на сумму 1186,9 млрд юаней, что уже три года подряд делает ее лидером отрасли. Почти три четверти земли сосредоточены в Гонконге и пяти ключевых городах — Пекине, Шанхае, Гуанчжоу, Шэньчжэне и Гонконге, что свидетельствует о постоянной оптимизации структуры активов. К концу года запасы земли достигли 25,28 млн кв. м.

Лидерство China Overseas — это не единичный успех, а системная способность: использование структуры города для обеспечения предсказуемости и усиление этой предсказуемости за счет продуктовых возможностей.

Реструктуризация внутренней финансовой циркуляции

Если структура и продукты определяют «верхнюю границу» роста, то финансовые возможности задают «нижнюю границу».

На фоне продолжающейся дифференциации кредитного рынка, граница финансовой безопасности стала ключевым барьером для преодоления циклов. China Overseas демонстрирует не только стабильность, но и устойчивую финансовую систему.

К концу 2025 года уровень задолженности компании составил 54,1%, а чистый долг к EBITDA — 34,2%, оставаясь в низшей части отраслевых показателей; чистый операционный денежный поток за год достиг 167,3 млрд юаней, при этом компания сохраняет положительный денежный поток при высоких продажах и инвестициях. Денежные средства на счетах — 1036,3 млрд юаней, коэффициент текущей ликвидности — 2,5, что обеспечивает достаточный запас ликвидности.

Иными словами, когда большинство застройщиков «остановили кровотечение», China Overseas уже перешла в фазу «кровообеспечения» — денежный поток стал не только защитным инструментом, но и частью расширения возможностей.

Оптимизация финансирования дополнительно усилила это преимущество.

В 2025 году средняя стоимость заимствований снизилась до 2,8%, что значительно снизило расходы по процентам. Впервые операционный доход от коммерческой недвижимости полностью покрывает расходы по процентам, что означает, что операционный бизнес начал поддерживать снижение издержек за счет внутреннего цикла, а структура финансирования переходит от зависимости от застройки к внутренней циркуляции за счет операционной деятельности.

На практике компания использует гибкое сочетание внутренних и внешних платформ финансирования, за год привлекла 543,8 млрд юаней и погасила долг на 131,4 млрд юаней, снижая долговую нагрузку и сохраняя ликвидность; одновременно, за счет низкозатратных кредитов и долгосрочных облигаций, оптимизирует структуру долга и удлиняет срок погашения.

Кроме того, China Overseas — единственная застройщик, получивший рейтинги «A-» от трех крупнейших международных рейтинговых агентств — S&P Global, Moody’s и Fitch, — что не только снижает стоимость заимствований, но и обеспечивает более стабильные каналы финансирования.

Устойчивая финансовая структура создает реальную основу для реализации стратегии «Пятилетия-15».

Председатель совета China Overseas Янь Цзяньгуо заявил, что в период «Пятилетия-15» компания придерживается стратегии «один фокус — двойной драйв — развитие экосистемы»: сосредоточиться на основном направлении — недвижимости, укреплять двуколесный драйвер — жилую застройку и операционный бизнес, используя платформу недвижимости для развития цепочек поставок, проектирования, цифровых технологий, подрядных услуг и других смежных бизнесов.

В этот период China Overseas стремится достичь трех лидирующих позиций: лидерства по качеству и удовлетворенности клиентов, по эффективности и бренду, а также по внедрению новых моделей развития недвижимости.

Когда отрасль переходит от сравнения «скорости» к сравнению «выдержки», решающим становится способность компании стабильно обеспечивать рост в условиях циклов. В основе этого — ответ на более долгосрочный вопрос: как превратить неопределенность отраслевой среды в собственную устойчивую способность.