За первый квартал местные власти приняли более 60 новых политик по жилищным фондам. Изменилась ли тенденция на рынке недвижимости?

В разных регионах новые политики по жилищному фонду активно внедряются, становясь важным инструментом стабилизации рынка недвижимости.

С 1 апреля в Ханчжоу официально вступила в силу новая политика по жилищному фонду, значительно увеличив максимальный размер кредита по жилищному фонду до 1,8 миллиона юаней; 31 марта в Хайнане было ясно указано, что вкладчики могут использовать жилищный фонд для поддержки покупки первичного жилья для детей; 24 марта в Чэнду было опубликовано решение о временном снятии ограничения по количеству кредитов по жилищному фонду — при отсутствии непогашенных кредитов по жилищному фонду на имя вкладчика он может подать заявку; 25 февраля в Шанхае максимальный размер кредита по жилищному фонду был увеличен с 1,6 миллиона до 2,4 миллиона юаней, а при добавлении политики по повышению — до 3,24 миллиона…

По данным Института исследований China Index, за первый квартал в стране было принято свыше 60 решений, связанных с политикой по жилищному фонду, что составляет около 38% от общего числа решений по недвижимости в регионах, став ключевым направлением оптимизации политики в сфере недвижимости. Основными направлениями улучшения новых политик являются увеличение кредитных лимитов, оптимизация определения количества кредитных случаев, расширение сферы использования средств, совершенствование политики взносов. Кроме того, за первый квартал в регионах было принято около 100 решений, направленных на активизацию спроса на покупку жилья, снижение запасов, оживление существующего рынка, а также на оптимизацию ограничительных мер, предоставление субсидий на покупку жилья, совершенствование политики городского обновления и обеспечение доступного жилья.

Под воздействием поддержки политики и восстановления рынка после новогодних праздников в марте наблюдается временное оживление сделок в ключевых городах. Согласно данным компании CRIC, в марте объем продаж новых квартир в 50 ключевых городах вырос до 11 миллионов квадратных метров, что на 89% больше по сравнению с предыдущим месяцем. Данные China Index показывают, что в 20 городах было продано 148 тысяч вторичных жилых помещений, что на 119% больше по сравнению с предыдущим месяцем, а объем сделок по вторичному рынку после праздников уже пятый подряд неделя показывает рост. Однако в целом рынок недвижимости все еще находится в стадии корректировки, и различия между городами по уровню развития заметны.

По мнению экспертов, в ближайшее время на стороне спроса регионы планируют усилить поддержку семей, впервые вступающих в брак и рожающих детей, а также многодетных семей, продолжая углублять реформы системы жилищного фонда. В крупных городах ожидается дальнейшая оптимизация ограничительных мер.

Новые политики по жилищному фонду активно внедряются

Недавно в Ханчжоу была опубликована новая политика «Восемь правил Ханчжоу», включающая повышение максимальных кредитных лимитов и множителей, увеличение льгот по повышению лимитов, оптимизацию определения количества кредитных случаев, поддержку выплат по ипотечному налогу и коммунальным платежам, смягчение ограничений по времени использования средств на покупку жилья, расширение сферы межпоколенческой поддержки. Политика отличается высокой активностью.

Согласно новой политике, максимальный кредит по жилищному фонду в Ханчжоу увеличен с 1,3 миллиона до 1,8 миллиона юаней, а максимальный кредит для работника — до 900 тысяч. Также, коэффициент расчета кредита увеличен с 15 до 20 раз, добавлены случаи повышения лимита для новых граждан и молодых семей — на 20%, а для семей с несколькими детьми — с 20% до 50%. Лимит повышения не ограничен по количеству, разные виды повышения могут комбинироваться, максимальный общий рост — до 70%, что дает возможность получить кредит до 3,06 миллиона юаней.

В части определения количества кредитных случаев «Восемь правил Ханчжоу» четко указали, что при покупке первого или второго жилья, уже приобретенного на жилищный фонд, если оно было продано, количество кредитных случаев уменьшается соответственно.

Руководитель исследовательского института «Кэкэ» в Ханчжоу, Шан Гуаньцзян, отметил, что по данным платформы «Кэкэ» в Ханчжоу, за прошлый год около 29,8% сделок по продаже недвижимости использовали жилищный фонд, а доля сделок, использующих только жилищный фонд, выросла с 6,6% в январе прошлого года до 10,7% сейчас. По новым договорам этого года доля сделок на сумму до 2 миллионов юаней составляет 57,5%, до 3 миллионов — 76,9%. После внедрения новой политики большинство семей в Ханчжоу смогут значительно снизить финансовое бремя при покупке жилья, используя жилищный фонд.

Расширение сферы использования и снятие ограничений на использование жилищного фонда — еще один важный аспект новой политики в Ханчжоу. Введена поддержка использования жилищного фонда для оплаты налога на покупку жилья и коммунальных платежей за жилую недвижимость, что впервые включает коммунальные услуги в сферу использования жилищного фонда. Также расширен круг родственников, имеющих право на межпоколенческую поддержку — теперь это не только прямые родственники покупателя, но и супруги, родители, дети и их супруги.

Шан Гуаньцзян считает, что новая политика в Ханчжоу отражает точечную поддержку различных категорий спроса, особенно молодежи, нуждающихся в жилье, и семей с несколькими детьми. В условиях текущего «маленького весеннего сезона» внедрение этих мер, в сочетании с уже существующими мягкими политиками, будет способствовать дальнейшему росту спроса.

«Восемь правил Ханчжоу» — яркий пример новых политик по жилищному фонду, их масштаб и охват имеют важное демонстрационное значение. По данным China Index, за первый квартал в стране было принято свыше 60 решений по жилищному фонду, что составляет самую большую долю среди всех решений по недвижимости, около половины из них — в марте. Увеличение кредитных лимитов, оптимизация процедур получения и использования средств, расширение сферы применения — основные направления улучшения политики.

Регионы продолжают внедрять новые меры: 25 февраля в Шанхае максимальный кредит увеличен с 1,6 до 2,4 миллиона юаней, с учетом повышения — до 3,24 миллиона; 24 марта в Чэнду временно отменили ограничение по количеству кредитов; 31 марта в Хайнане было ясно указано, что вкладчики могут использовать жилищный фонд для поддержки покупки первичного жилья для детей.

«Изменения в политике по жилищному фонду стали важным инструментом поддержки молодых семей, снижения стоимости покупки жилья и стабилизации ожиданий рынка. Особенно заметна их роль для семей с потребностью в жилье», — отметил глава исследовательского института «58 Анцю» Чжан Бо.

Помимо поддержки покупки жилья, регионы продолжают расширять сферы использования жилищного фонда.

31 марта в провинции Аньхой было опубликовано новое решение, поддерживающее использование жилищного фонда для оплаты коммунальных услуг, городского обновления, налогов на покупку жилья, средств на ремонт и обслуживания жилых домов, а также расширяющее возможности использования фонда при тяжелых заболеваниях. В Чэнду меры по поддержке использования жилищного фонда при тяжелых заболеваниях были усилены: вкладчики, их супруги, родители и дети, страдающие тяжелыми болезнями, могут подать заявку на использование всего баланса счета для оплаты медицинских расходов, при этом частота снятий не ограничена, а также допускается использование жилищного фонда для покупки парковочных мест — сумма не превышает 100 тысяч юаней за место.

Чжан Бо отметил, что внедрение политики в ключевых городах значительно повлияет на восстановление рыночных ожиданий, активизацию покупателей и увеличение рыночной активности. В целом, оптимизация политики в таких городах, как Ханчжоу, — это системная реформа системы жилищного фонда в рамках нового цикла рынка недвижимости, которая ускоряет переход к модели совместного аренда-купля, всеобъемлющему обеспечению проживания, расширяет сферы использования, включает межродственные поддержки, внедряет единый порядок оформления по всей стране и расширяет возможности для самозанятых.

Рост сделок в ключевых городах в марте

За первый квартал в регионах было принято около 160 решений, связанных с рынком недвижимости, включая политику по жилищному фонду. Помимо нее, важными направлениями стали оптимизация ограничительных мер, предоставление субсидий на покупку жилья, развитие проектов «хороших домов», ускорение городского обновления.

В части ограничения мер, 25 февраля в Шанхае было опубликовано решение о снижении требований к социальным взносам и налогам для нерезидентов, покупающих жилье внутри внешней окружности города, а также о поддержке увеличения количества приобретений для тех, кто соответствует условиям, — что расширяет спрос внутри внешней окружности и способствует более точной реализации спроса.

В части субсидий на покупку жилья, в недавно введенных мерах в городах Гуншу, Сяошань, Юхань, Линпин, Цяньтань и Линьань были запущены программы субсидий или «купи-купи» с помощью купонов, с максимальной выплатой до 100 тысяч юаней за квартиру, а в некоторых районах — с дополнительными скидками. В этом году Нанкин также уточнил стандарты субсидий для талантливых семей, размер которых варьируется от 30 тысяч до 150 тысяч юаней, а регионы дополнительно увеличивают поддержку.

Кроме того, в этом году в ряде городов реализуются долгосрочные планы по городскому обновлению, что способствует снижению барьеров для застройщиков, упрощению процедур согласования и ускорению реализации проектов, что, по мнению экспертов, поможет активизировать развитие городов и повысить их привлекательность.

Под влиянием этих мер после новогодних праздников рынок недвижимости в ряде городов начал оживать. По данным Бюро жилищного строительства Пекина, в марте было зарегистрировано 19 886 сделок по вторичному рынку, что на 144,6% больше по сравнению с предыдущим месяцем и на 3,4% — по сравнению с прошлым годом, что является рекордом за последние 15 месяцев; по данным исследовательского института Lianjia в Шанхае, за тот же период было продано 31 тысячу квартир, что на 37% больше января и на 6% — по сравнению с прошлым годом.

В более широком масштабе, по данным China Index, в 20 городах, за которыми ведется мониторинг, в марте было продано 148 тысяч вторичных квартир, что свидетельствует о пятинедельном росте после праздников. Объем новых продаж также впечатляет: в 50 ключевых городах в марте было продано 11 миллионов квадратных метров новых квартир, что на 89% больше по сравнению с предыдущим месяцем.

Однако резкий рост сделок в марте связан и с тем, что в феврале рынок был менее активен из-за праздников, и в целом рынок недвижимости все еще находится в стадии корректировки. По данным China Index, в 30 городах объем новых продаж снизился на 7% по сравнению с прошлым годом, а за первый квартал — на 21%. Продажи вторичных квартир в 20 городах снизились на 2,5% по сравнению с прошлым годом, за квартал — на 4,1%. Для стабилизации рынка необходимы дальнейшие меры поддержки.

Государственный доклад по работе правительства в этом году четко обозначил необходимость стабилизации рынка недвижимости. В рамках политики по контролю роста, снижению запасов и улучшению предложения, рассматриваются новые каналы активизации существующих объектов, поощряется приобретение запасных квартир для обеспечения социального жилья. Также продолжается реформа системы жилищного фонда, а в планах — развитие новых моделей в сфере недвижимости, снижение долговых обязательств застройщиков и расширение поддержки.

По мнению Чжан Бо, в краткосрочной перспективе в крупных городах есть потенциал для дальнейшей оптимизации ограничительных мер, которые могут корректироваться в зависимости от динамики сделок и уровня реализации. В частности, возможны точечные послабления в ограничениях по покупке, кредитованию и продаже, с целью стимулировать спрос на первичное и улучшенное жилье. Также регионы будут активно использовать праздничные периоды, чтобы усилить меры поддержки, включая акции застройщиков, что создаст синергию политики и рынка. Правительство продолжит накапливать запасы запасных квартир, продвигать программы «обмен старого жилья на новое», что поможет снизить запасы, оптимизировать структуру предложения и спроса, стабилизировать ожидания и укрепить доверие потребителей, способствуя быстрому восстановлению рынка.

В рамках стратегии «Пятилетнего плана» эксперты считают, что сочетание жилищной и демографической политики станет важным направлением, при этом семьи, впервые вступающие в брак и рожающие детей, а также многодетные семьи, получат приоритетную поддержку. Продолжится совершенствование системы жилищного фонда, а меры по контролю роста, снижению запасов и оптимизации предложения будут реализовываться в ускоренном режиме.

(Автор: Ли Ша, редактор: Ли Бо, Чжэн Вэй)