За кулисами коллективной прибыли строительных компаний после страховых случаев: фиктивная прибыль, реальные убытки, обмен времени на пространство

Почему прибыль от реструктуризации долгов считается фиктивной, а реальный убыток — нет?

Период раскрытия годовой отчетности начался, и крупные девелоперы постепенно представляют свои показатели за 2025 год. В результате реструктуризации долгов четыре компании — Country Garden, CIFI Holdings, Kaisa Group и Oceanwide Group — смогли выйти из убытка в прибыль, совокупная чистая прибыль по материнской компании превысила 80B юаней. Хотя эта прибыль в основном обусловлена ростом балансовой стоимости долговых обязательств и не сопровождается реальным притоком денежных средств, для девелоперов, находящихся в тяжелом положении, снятие огромного долгового бремени — важный этап достижения промежуточных целей. CIFI Holdings снизила непогашенные долги за 2025 год до 50.4B юаней, что на более чем 36B меньше по сравнению с прошлым годом; Country Garden сократила свои процентные обязательства на 42% — до 1,48 триллиона юаней. Эксперты отмечают, что так называемый «оборот» в показателях по сути остается «заменой времени на пространство»: краткосрочное давление по погашению долгов откладывается на будущее. Для этих компаний настоящая проблема — смогут ли они в дальнейшем вернуться к нормальной деятельности — стабильно выполнять обязательства, восстанавливать бизнес-операции и упорядоченно гасить существующие долги — это ключ к устойчивому и стабильному развитию.

Реструктуризация долгов — опора, четыре девелопера получили более 800 миллиардов прибыли

По мере публикации финансовых отчетов за 2025 год, многие девелоперы, ранее оказавшиеся в долговом кризисе, благодаря реструктуризации долгов смогли выйти из убытка и увеличить чистую прибыль, снизив долговую нагрузку.

Oceanwide Group первым опубликовала отчет за 2025 год: чистая прибыль по материнской компании составила 148B юаней, тогда как за аналогичный период 2024 года был убыток в 80B юаней, что больше в 136,28%.

Затем последовали отчеты Country Garden, Kaisa и CIFI Holdings: за 2025 год их чистая прибыль по материнской компании составила соответственно 6.76B, 18.62B и 3.26B юаней, что выросло на 109,93%, 284,18% и 349,66% по сравнению с прошлым годом.
Общая чистая прибыль этих четырех девелоперов за 2025 год достигла 52.55B юаней. Превращение убытка в прибыль стало характерной чертой компаний, столкнувшихся с кризисом в 2025 году. Причина у всех одна — реструктуризация долгов. В отчетах CIFI Holdings, Kaisa и Oceanwide указано, что доходы от реструктуризации долгов за 2025 год составили примерно 17.67B, 853,74 миллиарда и 80.24B юаней.

Кроме того, реструктуризация внешнего долга Country Garden на сумму 17,7 миллиарда долларов США вступила в силу 30 декабря 2025 года; все шесть внутренних облигаций на сумму 13,77 миллиарда юаней были полностью одобрены.

Директор Института исследований недвижимости при Цзянсуском университете Лю Шуй отмечает, что при реструктуризации долгов разница между балансовой стоимостью реструктурируемых обязательств и суммой, которую реально можно погасить наличными или по справедливой стоимости нефинансовых активов, должна быть списана в текущий доход как «доход от реструктуризации долгов».

Директор Института городского исследования недвижимости при Китайской академии городского развития Се Ифэн подчеркнул, что достижение прибыли за счет реструктуризации долгов — это позитивный сигнал для снижения рисков в секторе недвижимости: это не только дает возможность проблемным девелоперам продвигать реструктуризацию и снижать существующие риски, но и способствует их выходу из кризиса, а также обеспечивает условия для дальнейшего устойчивого развития.

Се Ифэн отметил, что в настоящее время снижение долговых рисков в секторе постепенно подходит к завершению. Для компаний, успешно прошедших реструктуризацию, работа по снижению долговых обязательств близка к завершению, а процесс очистки сектора от рисков ускоряется, что создает позитивную динамику.

Положительные стороны успешной реструктуризации — не только внешние показатели

Восстановление балансовых данных — лишь видимая часть процесса. Глубже лежит влияние на показатели долговых обязательств и оптимизацию структуры долгов, что дает компаниям время для корректировки и создает пространство для улучшения операционной деятельности в будущем.

Country Garden в 2025 году имела общие обязательства на сумму 7,678 триллиона юаней, что значительно меньше по сравнению с 9,845 триллионами юаней за аналогичный период 2024 года — снижение на 2,167 триллиона. Объем заимствований снизился с 2,535 триллиона в конце 2024 года до 1,48 триллиона в 2025 году, уменьшившись на 1,055 триллиона, или на 42%.

При этом структура долгов у Country Garden также была скорректирована. В отчетности указано, что на конец 2025 года обязательства, подлежащие погашению в течение года, составляли 1,072 триллиона юаней, что на 302,29 миллиарда меньше по сравнению с 2024 годом, что снизило краткосрочное давление по погашению.

Сокращение краткосрочных долгов не происходит «из ниоткуда»: часть обязательств списана напрямую в результате реструктуризации, часть — отложена на более поздние сроки. В отчетности указано, что сумма долгов, подлежащих погашению через пять лет, выросла с 0 до 41.43B юаней по сравнению с 2024 годом.

Многие проблемные девелоперы используют подобные схемы. В 2025 году у CIFI Holdings сумма банковских и иных кредитов, обязательств по приоритетным ценным бумагам, корпоративным облигациям, среднесрочным займам и конвертируемым облигациям, подлежащих погашению в течение года, составила 14,29 миллиарда юаней, что на 77,68% меньше по сравнению с прошлым годом. В то же время, обязательства, подлежащие погашению через год, выросли с 85.37B в конце 2024 года до 36,15 миллиарда.

Се Ифэн отметил, что значительное сокращение краткосрочных долгов создает условия для «замены времени на пространство» — это помогает восстанавливать баланс, стабилизировать денежные потоки и продлевать период восстановления. Такой подход дает возможность корректировать активы и обязательства, стабилизировать финансы и подготовиться к дальнейшему развитию, а также оставляет пространство для стратегических изменений и восстановления бизнеса.

От обеспечения выполнения обязательств — к самостоятельной доходности

«Структурное обновление» в финансовой сфере девелоперов по сути — это «замена времени на пространство»: отсрочка краткосрочных обязательств на более поздний срок. Это не полностью устраняет долговую нагрузку, но дает возможность сосредоточиться на восстановлении собственной доходности.

В 2025 году для большинства девелоперов важнейшей задачей стало обеспечение выполнения обязательств по проектам. Kaisa Group реализовала 18 проектов в Шэньчжэне, Гуанчжоу, Чэнду и Чунцине, всего около 8592 квартир; Country Garden планирует передать 170k квартир, а за три года (2023–2025) — почти 1,15 миллиона; CIFI Holdings — более 22 тысяч квартир в 2025 году, при этом уровень завершенности — 99%; Oceanwide Group (включая совместные и аффилированные компании) за 2023–2025 годы передала более 120 тысяч жилых помещений.

Вице-президент Института недвижимости в Шанхае Ян Юйцзинь отметил, что обеспечение своевременной передачи объектов — ключевой аспект деятельности девелоперов. Если не удастся обеспечить своевременную сдачу объектов, дальнейшая эксплуатация проектов и возврат средств могут оказаться под угрозой. Обеспечение сдачи — основа для устойчивого функционирования бизнеса, только при выполнении этого условия развитие компании становится возможным. В настоящее время капиталовый рынок уделяет особое внимание прогрессу в вопросах сдачи объектов, считая это приоритетной задачей.

Однако с точки зрения операционной деятельности, важнейшая задача — восстановить собственную доходность, что остается вызовом для всех девелоперов в 2026 году. В 2025 году контрактные продажи Country Garden, CIFI Holdings, Kaisa и Oceanwide Group составили соответственно 33,01 миллиарда, 16,1 миллиарда, 46.87B и 26,31 миллиарда юаней, что на 30,06%, 52,2%, 17,9% и 25% меньше по сравнению с прошлым годом.

Лю Шуй отметил, что девелоперам необходимо использовать окно возможностей политики (например, оптимизацию ограничений на покупку в ключевых городах), повышать качество продукции, усиливать маркетинг, ускорять продажи текущих проектов и быстро возвращать средства. Также важно активизировать использование политических инструментов для активации активов: например, привлекать средства через специальные облигации местных властей для выкупа свободных земель и существующих жилых комплексов, превращая замороженные активы в денежные потоки; взаимодействовать с государственными органами по вопросам изменения планировки земли, возврата земли или обмена на более ликвидные активы.

Лю Шуй подчеркнул, что завершение реструктуризации долгов — не означает, что компания «вышла на берег». Если продажи не будут расти, а операционная деятельность не улучшится, риски повторного обрыва денежных потоков сохраняются. Необходимо рассматривать реструктуризацию как новый старт, а не финальную точку. Она в основном решает краткосрочные проблемы ликвидности и дает время для восстановления баланса, но для полноценного возвращения к доходности и устойчивому развитию нужны дальнейшие усилия.

Се Ифэн считает, что в настоящее время девелоперы успешно используют реструктуризацию для снижения краткосрочной долговой нагрузки. Помимо ускорения продаж и возврата средств, для повышения собственной доходности необходимо активизировать работу по нескольким направлениям: ускорить ликвидацию проблемных активов и непрофильных бизнесов, своевременно возвращать средства; активизировать продажу и реализацию качественных активов; расширять новые источники финансирования — через REITs в коммерческой недвижимости, кредиты под операционные объекты и другие инструменты, чтобы активировать активы и пополнить денежные потоки; использовать доходные коммерческие объекты и услуги по управлению недвижимостью для формирования стабильных доходов и укрепления долгосрочной операционной способности.