Полностью избавиться от «трех высоких»! Три линии роста China Resources Land открывают новое пространство для оценки

Как AI · Как China Resources Land достигает высокого качества роста с помощью трех кривых?

Производство|Центр исследований и консультаций

Редактура|Ли Сяоянь

30 марта, China Resources Land провела онлайн-отчет о результатах за 2025 год, на котором все руководители, включая председателя совета директоров Ли Синь и генерального директора Сюй Жун, выступили, официально представив стратегический план «Пятнадцатилетний план»: с помощью трех кривых роста совместными усилиями полностью избавиться от традиционного пути «высокий рычаг, высокий долг, высокая оборачиваемость», выйти на новый путь высококачественного и устойчивого развития в условиях глубоких рыночных корректировок. Несмотря на снижение чистой прибыли по сравнению с 2025 годом на 11,4%, операционный бизнес компании демонстрирует рост, путь восстановления валовой прибыли ясен, структура земельных запасов продолжает оптимизироваться, что показывает сильную устойчивость и стратегическую решимость в периоды циклических колебаний.

В 2025 году China Resources Land достигла выручки в 25.42B юаней, что на 0,9% больше по сравнению с прошлым годом; чистая прибыль, приходящаяся на акционеров, составила 254,2 млрд юаней, снизившись на 0,5%; чистая прибыль по основной деятельности — 224,8 млрд юаней, снизившись на 11,4%. На фоне общего давления в отрасли и снижения доходов и прибыли большинства девелоперских компаний этот результат все равно опередил рынок, демонстрируя стабильность ведущего государственного предприятия.

Продажи и развитие как базовая часть результатов достигли общего объема подписанных контрактов на 22.48B юаней, площадь контрактов — 9.22M квадратных метров, что стабильно держит компанию в тройке лидеров отрасли. В частности, доля продаж в городах первого уровня увеличилась на 7 процентных пунктов до 45%, пять городов занимают первое место по рыночной доле, 13 городов вошли в тройку лидеров, что свидетельствует о заметных результатах стратегии в городах с высоким уровнем развития. В части расчетов, доходы по развитию составили 11.65B юаней, средняя цена реализации — 24 599 юаней за квадратный метр, что на 10,5% выше по сравнению с прошлым годом, однако из-за снижения отраслевых цен и роста стоимости земли, валовая прибыльность по расчетам снизилась до 15,5%, что повлияло на общий показатель прибыли.

Особое внимание заслуживает постоянный бизнес, связанный с арендой коммерческой недвижимости и управлением легкими активами, который стал основным двигателем роста прибыли. Весь этот сегмент за год принес доход в 432,8 млрд юаней, чистая прибыль — 116,5 млрд юаней, что составляет 51,8% от общей чистой прибыли по компании, впервые превысив продажи и развитие. В частности, доходы от аренды коммерческой недвижимости составили 254,4 млрд юаней, увеличившись на 9,2%, при этом валовая прибыльность достигла 71,8%, что на 1,8 процентных пункта выше; доходы от управления легкими активами — 35,5% валовой прибыли, что на 2,5 процентных пункта выше, эти два направления формируют стабильную базу прибыли и денежного потока.

На отчетной встрече Ли Синь ясно заявил, что в период «Пятнадцатилетнего плана» China Resources Land построит новую структуру с тремя кривыми роста, которые будут развиваться в координации, что означает полное избавление от зависимости от «трех высоких» показателей и переход к модели высококачественного развития на основе «разработки + эксплуатации + обслуживания».

Первая кривая: продажи и развитие, как «балансирующий элемент» для повышения качества и эффективности. Компания сосредоточится на «эпохе эффективности одного проекта», с фокусом на «повышение качества и прибыли», углубляясь в города первого и сильных вторых уровней, выявляя ценностные зоны с поддержкой индустрии, чтобы обеспечить «один проект — один доход». В 2025 году компания активизирует земельные запасы на сумму около 250 млрд юаней за счет специальных облигаций, выхода из доли в проектах, обмена землей, продолжая оптимизировать структуру земельных запасов; за год было приобретено 33 проекта, инвестиции в долю — 25B юаней, при этом около 80% инвестиций приходится на пять ключевых городов. К концу года доступные ресурсы для продажи составили около 67.37B юаней, из которых 92% приходятся на города первого и второго уровня, что обеспечивает надежную поддержку стабильных продаж.

Вторая кривая: доходы от аренды коммерческой недвижимости — основной движущий механизм стабильного роста. Этот сегмент стал наиболее конкурентоспособным у China Resources Land: в 2025 году розничный оборот торговых центров достиг 30B юаней, рост на 22,4%, опередив общий показатель по стране; в эксплуатации находится 98 торговых центров, уровень аренды — 97,4%, эффект от коммерческих объектов в ключевых городах продолжает усиливаться. В будущем компания планирует расширять свою коммерческую сеть, укреплять бренд «Ваньсяо», ожидается, что к концу «Пятнадцатилетнего плана» выручка стабильно превысит 300 млрд юаней, а доля прибыли — около 50%.

Третья кривая: управление легкими активами и сборы за обслуживание, как «создатель пространства». Основываясь на управлении недвижимостью и коммерческими операциями, этот сегмент благодаря легким активам и высокой валовой прибыли становится новым драйвером роста. В 2025 году доходы от «Ваньсяо Жизнь» достигли 18.02B юаней, чистая прибыль — 39,5 млрд юаней, рост на 13,7%. В рамках «Пятнадцатилетнего плана» компания планирует расширять масштаб стороннего управления, ожидается, что выручка превысит 200 млрд юаней, а доля прибыли — 10-15%.

Что касается вопроса о валовой прибыли, главный финансовый директор Чжао Вэй дал четкий план восстановления: в будущем общий уровень валовой прибыли может повыситься более чем на 3 процентных пункта без зависимости от одного сегмента. Конкретно, первый сегмент — развитие — повысит валовую прибыльность на 2 пункта за счет точных инвестиций и обновления продуктов; второй — укрепление продаж недвижимости с двузначным ростом и сохранением валовой прибыли в цифровом бизнесе выше 70%; третий — координация трех кривых роста — общий уровень валовой прибыли сохранится выше 25%.

Что касается отраслевых тенденций, операционный директор Чэнь Вэй считает, что самый сложный период в отрасли прошел, и начался цикл стабилизации и глубокой дифференциации: основные города и качественные сегменты первыми стабилизируются, остальные города постепенно поглощают избыточные запасы. За первые три недели марта данные показывают рост сделок по новым квартирам и значительный рост вторичного рынка, что свидетельствует о структурной восстановительной динамике. Ли Синь признал, что в 2026–2027 годах продажи в сегменте развития все еще будут под давлением, но с повышением качества инвестиций и реализацией «один проект — один доход», прирост новых сделок стабилизирует и восстановит бизнес.

Нацелившись на «Пятнадцатилетний план», China Resources Land установила четкие показатели по результатам: выручка от продаж и развития — 2000–3.95B юаней, что составляет 70–75% общего дохода, доля прибыли — около 40%; доходы от аренды коммерческой недвижимости — более 20B юаней, доля прибыли — около 50%; сборы за управление легкими активами — более 30B юаней, доля прибыли — 10–15%. Три кривые роста работают в синергии, формируя «стабильную базу разработки, повышение прибыли за счет эксплуатации, расширение пространства за счет обслуживания».

Переходя от «14-го пятилетия» к построению трех кривых роста в «15-м пятилетии», China Resources Land с помощью стратегического видения завершила ключевой этап трансформации отрасли. В новой фазе, когда рынок недвижимости отказывается от масштабного расширения в пользу высокого качества, компания благодаря стабильной финансовой базе, качественным земельным запасам и передовым операционным возможностям полностью избавилась от модели «три высоких» и вышла на путь устойчивого и циклически устойчивого развития, став примером для отрасли и образцом для подражания.