Отток высоких зарплат в недвижимости: «десятки миллионов годового оклада» исчезли, Юй Лянь в прошлом году получил 24万

В условиях глубоких изменений в сфере недвижимости системы вознаграждения руководителей девелоперских компаний переживают беспрецедентную перестройку.

Недавно опубликованы годовые отчеты о деятельности публичных девелоперов за 2025 год, многие из которых раскрыли информацию о вознаграждениях руководства: бывшие «императоры зарплат» с годовым доходом в миллионы почти исчезли, а лишь немногие компании стабильно выплачивают миллионы.

В то же время, те девелоперы, которые все еще находятся под риском кредитных дефолтов и демонстрируют значительный спад прибыли, продолжают сокращать вознаграждения топ-менеджеров, у некоторых известных компаний годовая зарплата снизилась до уровня обычных работников.

От «клуба миллиона» до «порогового уровня в сотни тысяч» — сокращение вознаграждений руководства девелоперских компаний — это не только результат изменения показателей деятельности, но и отражение переоценки рисков отрасли.

Ю Лян в прошлом году получал в Vanke 24 тысячи юаней

Ранее считающийся «эталоном высокой зарплаты» в руководстве Vanke, его вознаграждение почти сократилось до «крайности».

Согласно недавно опубликованному годовому отчету Vanke A(000002.SZ), за 2025 год компания получила выручку в 233,4 миллиарда юаней, что на 32% меньше по сравнению с прошлым годом, убыток составил 88,6 миллиарда юаней, что значительно больше по сравнению с предыдущим годом. Влияние различных факторов сохраняет риск компании, и ее развитие остается под серьезной угрозой.

Соответственно, вознаграждения руководства Vanke также продолжают сокращаться. В 2025 году топ-менеджеры, включая директоров и наблюдательный совет, получали в общей сложности 7,02 миллиона юаней до налогообложения. В компании установлено правило: директора и наблюдатели, работающие на полную ставку, не получают зарплату за должность, а получают вознаграждение только за рабочие показатели.

В частности, председатель правления Vanke Ху Липин, поскольку уже получает вознаграждение от связанной с компанией стороны, в Vanke «не получает зарплату».

Бывший председатель совета директоров и исполнительный вице-президент Ю Лян (работал в компании до января 2026 года) в 2025 году получил 24,2 тысячи юаней; бывший президент и генеральный директор Чжу Цзюшэн, уволенный в январе 2025 года, — 2,1 тысячи юаней до налогообложения.

Даже у исполняющего обязанности вице-президента и финансового директора Хань Хуэйхуа годовая зарплата составляет всего 104,4 тысячи юаней, что значительно ниже пиковых значений в отрасли.

Когда показатели Vanke достигали высоких уровней, топ-менеджеры получали миллионы. Например, в 2019 и 2020 годах Ю Лян получал соответственно 12,51 миллиона и 12,47 миллиона юаней до налогообложения, а зарплаты Чжу Цзюшэня за эти годы превышали 11,2 миллиона.

В 2020 году семь руководителей и членов наблюдательного совета Vanke получили в общей сложности 58,19 миллиона юаней до налогообложения, а к 2025 году эта сумма сократилась на 88%.

Перелом наступил в 2021 году: несмотря на рекордную чистую прибыль в 38,1 миллиарда юаней, у руководства уже возникло ощущение кризиса. В этом году совокупные налоговые выплаты восьми руководителей и членов совета снизились на 50% по сравнению с 2020 годом, председатель Ю Лян добровольно отказался от всех годовых бонусов, его зарплата резко упала с миллиона до 154 тысяч юаней.

Далее, по мере ухудшения ситуации и снижения чистой прибыли, зарплаты Ю Ляна продолжали уменьшаться.

Согласно годовому отчету Vanke за 2023 год, восемь руководителей и членов совета, работающих на полную ставку, отказались от бонусов за 2023 год, а с момента публикации отчета председатель Ю Лян, президент Чжу Цзюшэн и председатель наблюдательного совета решили получать ежемесячную зарплату в 10 тысяч юаней до налогообложения. В отчете за 2024 год указано, что годовая сумма вознаграждения Ю Ляна составила 33,6 тысячи юаней.

Для Vanke кажется, что снижение вознаграждений руководства еще не достигло дна.

Некоторые руководители получили вдвое меньше своих пиковых зарплат

Аналогичная ситуация наблюдается и в компании Jindi Group (600383.SH).

В прошлом году, несмотря на убытки в 13,3 миллиарда юаней, вознаграждения руководства также сокращались. Согласно отчету за 2024 год, за период компания получила выручку в 35,9 миллиарда юаней, что на 52% меньше, а чистая прибыль для акционеров — минус 13,3 миллиарда.

В отчете указано, что в 2025 году председатель Jindi, Ху Цзяцзюнь, получит до налогообложения 1,99 миллиона юаней, что на 13% меньше по сравнению с 2024 годом (2,28 миллиона).

Тарифы топ-менеджеров, таких как директор, президент и финансовый директор Ли Жунхуэй, снизились с 2,17 миллиона до 1,93 миллиона юаней.

Кроме того, у нескольких заместителей руководителя зарплата до налогообложения составляет 1,69 миллиона, а общий фонд вознаграждений всех руководителей и топ-менеджеров за период — 19,61 миллиона юаней, что на 27% меньше по сравнению с прошлым годом.

В 2019 году Jindi выплатил руководству и директорам в общей сложности 67,71 миллиона юаней, а тогдашний председатель Лин Кэ зарабатывал 9,79 миллиона, а Ху Цзяцзюнь, будучи заместителем председателя и секретарем совета, — 4,05 миллиона, что в два раза больше нынешних выплат.

В то же время, компания Xincheng Holdings (601155.SH), которая пока остается прибыльной, демонстрирует более мягкое снижение.

В 2025 году Xincheng достигла выручки в 53 миллиарда юаней, а чистая прибыль для акционеров — 680 миллионов, что свидетельствует о стабильности показателей.

Соответственно, вознаграждения руководства остались примерно на том же уровне. Согласно отчету, председатель и президент Ван Сяосон получает 3,3 миллиона юаней в год, что на 340 тысяч меньше, чем в прошлом году. Финансовый директор Гуань Дун — 3,37 миллиона, что чуть меньше прошлогодних.

Компания отмечает, что уровень вознаграждения топ-менеджеров определяется системой оценки эффективности, разработанной HR-отделом, а также должностными обязанностями и результатами работы. В зависимости от ситуации в компании и уровня зарплат в отрасли, определяется годовой бонус.

Несмотря на то, что Xincheng остается одним из немногих частных девелоперов без дефолтов по долгам, в условиях спада рынка его вознаграждения все же подверглись значительному давлению.

Например, в 2019 году годовая зарплата Ван Сяосона достигала 6 миллионов юаней, а ранее, при председателе Ван Чжэньхуа, также составляла 6 миллионов. Тогда у нескольких топ-менеджеров и заместителей зарплаты также достигали «порога в 6 миллионов», а сейчас зарплаты Ван Сяосона почти сократились вдвое, а у других руководителей — значительно снизились.

Государственные и центральные компании в недвижимости продолжают платить «стабильно»

Когда некоторые смешанные и частные девелоперы переживали резкое сокращение, государственные и центральные компании демонстрировали явно иной ритм — «стабильность» была их девизом.

China Merchants Vanke (001979.SZ) за 2025 год достигла выручки в 154,7 миллиарда юаней, чистая прибыль — около 1 миллиарда, а вознаграждения руководства остались стабильными: председатель Жу Вэнькай — 2,55 миллиона юаней, генеральный директор Ние Лимин — 710 тысяч, заместители — Ву Бинь и Лю Бинь — 1,99 и 2,12 миллиона соответственно, — разницы с прошлым годом почти нет.

Китайская компания Jinmao (00817.HK) — одна из немногих, кто демонстрирует «противотечение». В 2025 году продажи и прибыль выросли, а вознаграждения руководства также увеличились: совокупный доход топ-менеджеров достиг 13,25 миллиона юаней, что на 20% больше. Председатель и CEO Тао Тянхай зарабатывает 3,5 миллиона, CFO Чжоу Сяоцзе — 3,07 миллиона.

Местные государственные компании также придерживаются сдержанности. China Enterprises (600675.SH), добившись в 2025 году выхода из убытков, не повысила вознаграждения руководства — они снизились с 6,99 миллиона до 6,18 миллиона юаней. Зарплаты нескольких руководителей варьируются в диапазоне 80–140 тысяч, а некоторые из них, занимая должности в связанных компаниях, получают «нулевую» зарплату.

Можно заметить, что системы вознаграждения в центральных и местных госкомпаниях больше связаны с системой нормативов, оценки и сроков работы, а колебания — значительно меньше, чем у рыночных девелоперов. В условиях сильных потрясений отрасли такая «иммунность» становится своего рода стабилизатором.

Если смотреть в долгосрочной перспективе, изменения в вознаграждениях руководства в недвижимости — почти краткая история взлетов и падений отрасли.

В период с 2016 по 2020 год, когда рынок рос, расширение масштабов и модели высокой оборачиваемости породили множество «мифов о высоких зарплатах»: тогда миллионы в год были не редкостью, а некоторые компании даже использовали комбинированные схемы с акционерными стимулами и денежными выплатами, создавая «императоров» с доходом свыше миллиарда.

По данным последних лет, вознаграждения руководства девелоперов тесно связаны с прибылью компаний: при убытках зарплаты резко снижаются, а у некоторых компаний с дефолтами управление зачастую получает символические выплаты.

Анализируя классификацию компаний по раскрытым данным о вознаграждениях, можно заметить, что рыночные девелоперы за последние годы демонстрируют значительные колебания, тогда как системы в государственных и центральных компаниях остаются стабильными, формируя две совершенно разные кривые вознаграждений.

Для участников рынка недвижимости эпоха высокой доходности с высоким кредитным плечом осталась в прошлом — на смену пришли меньшие темпы роста, усиленные ограничения и неопределенность на длительный срок. Те руководители, которые раньше зарабатывали миллионы, теперь оказались на грани или даже за пределами этого уровня, что отражает не только изменения личных доходов, но и уход целой эпохи. Когда «миф о высоких зарплатах» исчезает, привлекательность профессии в недвижимости тоже претерпевает трансформацию.

(Источник: First Financial)