Непрерывное отрицательное рост, баланс по ипотеке для физических лиц шести крупнейших банков за 3 года сократился на 1,9 триллиона юаней

Вопрос к AI · Какие экономические сигналы отражают три года подряд снижающийся баланс ипотечных кредитов?

Как ключевой участник рынка финансов недвижимости, шесть крупнейших государственных банков являются основными игроками на рынке ипотечных кредитов для физических лиц, занимая более 75% среди 42 публичных банков.

По данным «Первого финансового», к 2025 году совокупный баланс ипотечных кредитов шести крупнейших государственных банков составит 25 триллионов юаней, что на 2,7% меньше по сравнению с предыдущим годом, продолжая тенденцию отрицательного роста, начавшуюся в 2023 году. По состоянию на прошлый год, баланс ипотечных кредитов этих банков снизился на 1,88 триллиона юаней по сравнению с пиковым уровнем 2022 года.

«Уменьшение баланса ипотечных кредитов по сути является естественным результатом и объективным проявлением процесса корректировки цикла недвижимости», — анализирует специальный исследователь банка Сучжоу Сюэ Хуньянь. За этим стоит как слабый спрос на новые кредиты, так и утечка существующих кредитов.

Меньше на 1,88 триллиона юаней от пика

По данным Wind, к 2025 году совокупный баланс ипотечных кредитов шести крупнейших государственных банков достигнет 25,07 триллиона юаней, что на 693,1 миллиарда юаней меньше по сравнению с 2024 годом, снижение на 2,69%. По сравнению с предыдущим годом, снижение составило 2,52%, что немного увеличилось.

С 2020 года масштаб ипотечных кредитов этих банков прошел через цикл «быстрый рост — замедление — последовательное отрицательное увеличение». В 2020–2021 годах рост ипотечных кредитов оставался двузначным, что стало концом эпохи одностороннего роста рынка недвижимости.

2022 год стал важной точкой перелома: в этом году рост рынка недвижимости заметно замедлился, а скорость увеличения ипотечных кредитов у шести крупнейших банков резко снизилась до 1,78%, достигнув исторического пика около 27 триллионов юаней.

С 2023 по 2025 год, по мере глубокого корректирования сектора недвижимости, объем ипотечных кредитов у шести крупнейших банков три года подряд сокращается, причем темпы снижения увеличиваются: снижение на 1,92%, 2,52% и 2,69% соответственно. В прошлом году баланс ипотечных кредитов у этих банков снизился на 1,88 триллиона юаней по сравнению с пиковым уровнем 2022 года.

«Уменьшение баланса ипотечных кредитов по сути является естественным результатом и объективным проявлением процесса корректировки цикла недвижимости», — анализирует специалист банка Сучжоу Сюэ Хуньянь. За этим стоит, во-первых, слабый спрос на новые кредиты, поскольку продолжающаяся корректировка рынка недвижимости приводит к заметному снижению площади и объема продаж товаров на рынке, а также к снижению желания населения покупать жилье, а также к тому, что новые долгосрочные кредиты находятся на низком уровне; во-вторых, банки усиливают контроль рисков и повышают стандарты одобрения, в результате чего в регионах с высокой ценой на жилье уровень заемных средств у населения уже достаточно высок, что вместе ограничивает выдачу новых кредитов.

«Во-вторых, ускоряется утечка существующих кредитов: часть населения в периоды снижения процентных ставок выбирает досрочное погашение, чтобы снизить процентные расходы; третье — это нормальные выплаты по основному долгу и процентам, при которых ежемесячные выплаты по ипотеке снижаются, если новые кредиты не покрывают погашение», — говорит он.

Аналитик банка Восточного Уда Ли Юн считает, что в настоящее время рынок недвижимости Китая находится в важной стадии перехода от старых к новым драйверам, ищет новый баланс. К концу 2025 года и в начале 2026 года ситуация на рынке приобретает новые особенности: с одной стороны, одновременное снижение ставок по существующим ипотекам и по жилищным субсидиям снизило стоимость покупки жилья до новых минимумов за последние годы; с другой стороны, для укрепления доверия рынка необходимы более точные, эффективные и устойчивые меры поддержки.

Доля просроченных кредитов по ипотеке у двух крупнейших банков превысила 1%

По масштабам ипотечных кредитов у каждого банка, в прошлом году, на первом месте был строительный банк с балансом около 5,99 триллионов юаней. На ежегодной пресс-конференции, посвященной отчету за 2025 год, президент банка Чжан И заявил, что в прошлом году банк использовал структурные возможности рынка недвижимости, реализовал стратегию по городам, усовершенствовал подход к первичному и вторичному рынкам жилья, поддерживал реформы системы продаж товаров и системы жилищных субсидий, укрепляя конкурентоспособность на рынке ипотечного кредитования для физических лиц.

Промышленный и коммерческий банк занимает второе место с объемом 5,88 триллионов юаней. По данным за прошлый год, совокупный баланс ипотечных кредитов этих двух банков составляет около 42%–37% от общего числа публичных банков.

Следом идут Аграрный банк и Китайский банк, у которых в прошлом году объем ипотечных кредитов составлял 4,82 и 4,57 триллионов юаней соответственно; у Почтового банка и Транспортного банка объем ипотечных кредитов был меньшим — 2,37 и 1,44 триллиона юаней соответственно.

По темпам роста, в 2025 году баланс ипотечных кредитов у всех шести банков показывал отрицательную динамику, однако снижение было разным. Наименьшее снижение у Почтового банка (-0,37%), затем у Транспортного банка (-1,65%) и Китайского банка (-1,89%), все в пределах 2%. Более значительное снижение у Индустриально-коммерческого банка (-3,41%), Аграрного банка (-3,38%) и Строительного банка (-3,18%), у которых падение превышало 3%, особенно у Индустриально-коммерческого банка, где объем ипотечных кредитов снизился более чем на 200 миллиардов юаней по сравнению с прошлым годом.

По уровню просроченной задолженности по кредитам, под воздействием макроэкономической ситуации и спада в секторе недвижимости, уровень просроченных ипотечных кредитов у банков в целом растет.

В прошлом году, за исключением незначительного снижения на 0,01 процентных пункта у Китайского банка, у остальных пяти государственных крупных банков уровень просроченной задолженности по ипотеке увеличился в той или иной степени. У Транспортного банка и Индустриально-коммерческого банка просроченная задолженность выросла на 0,43 и 0,33 процентных пункта соответственно, превысив 1%, достигнув 1,01% и 1,06%.

На ежегодной отчетной конференции за 2025 год многие руководители публичных банков обсудили ситуацию с ипотечными кредитами за прошлый год, работу с просроченными займами и планы на текущий год.

Руководство Китайского банка отметило, что в прошлом году банк способствовал стабилизации рынка недвижимости, объем выдачи ипотечных кредитов превысил 500 миллиардов юаней. В этом году планируется постепенно расширять ипотечное кредитование и кредиты на потребительские расходы, связанные с недвижимостью, развивать продукты, клиентские сегменты и сценарии, создавая полноценную экосистему потребительских сценариев.

Заместитель председателя Транспортного банка Чжоу Ваньфу отметил, что в первом квартале прошлого года наблюдался небольшой бум на рынке недвижимости, объем ипотечных кредитов вырос, однако в первом квартале этого года рынок все еще находится в глубокой корректировке, объем погашения ипотечных кредитов превышает объем новых выдач, что приводит к отрицательному росту. Однако он также отметил, что с марта объем новых заявок на ипотеку значительно вырос, по сравнению с первыми двумя кварталами прошлого года и с третьим-четвертым кварталами, рост составил примерно 15%.

Чжоу Ваньфу считает, что это сигнал стабилизации рынка недвижимости. Он уверен, что при таком тренде в этом году ипотека сможет постепенно выйти из отрицательной динамики, достичь положительного роста и способствовать ожидаемому росту розничных кредитов.

(Этот материал взят из «Первого финансового»)