Шесть крупнейших банков сократили остаток по личным ипотечным кредитам на 0,7 триллиона юаней. Есть ли смысл досрочно погашать кредит?

Ежедневный журналист | Чжао Цзинчжи    Ежедневный редактор | Вэй Гуаньхун

Закончился ли ветер досрочного погашения ипотеки? С начала второй половины 2022 года в Китае заемщики по личным жилищным кредитам ускорили досрочное погашение кредитов, и постепенно сформировалась волна «предварительных выплат» за определенный период времени.

Но сейчас сцены раннего бронирования и многомесячных очередей уже не так часто встречаются. Продолжается ли «ветер» досрочного погашения ипотеки? Журналист «Ежедневных экономических новостей» собрал данные и обнаружил, что остаток по личным ипотечным кредитам шести крупнейших государственных банков составляет примерно 24,48 трлн юаней, что на 0,71 трлн юаней меньше по сравнению с прошлым годом.

«Сейчас, безусловно, есть случаи досрочного погашения ипотеки, но по сравнению с несколькими предыдущими годами это уже нельзя назвать «потоком»», — заявил старший аналитик финансового сектора компании Botong Consulting Ван Пенбо. Он отметил, что снижение остатка по ипотечным кредитам связано как с досрочным погашением заемщиками, так и с меньшим желанием покупать жилье в прошлом году.

Стоит отметить, что в первом квартале этого года на рынке недвижимости наблюдался «маленький солнечный свет» (небольшой рост). В отношении этой ситуации, старший эксперт по финансовой политике Чжоу Ицин считает, что это не краткосрочный отскок после сильного падения, а результат постепенного снижения рыночных ставок и смягчения политики по покупке жилья, что способствует постепенному восстановлению доверия рынка, и этот тренд, вероятно, продолжится во втором квартале.

В прошлом году остаток по личным ипотекам снизился

Журналисты собрали данные и обнаружили, что остаток по ипотечным кредитам в банках все еще уменьшается.

В 2024 году, как основной участник выдачи ипотечных кредитов, шесть крупнейших государственных банков сократили свои личные жилищные кредиты на 0,62 трлн юаней; а за весь 2025 год чистое сокращение составит около 0,71 трлн юаней, что больше по сравнению с 2024 годом.

Стоит отметить, что в первой половине 2025 года совокупное сокращение шести крупнейших государственных банков составило 244.8k юаней, что значительно меньше по сравнению с 7.1k юаней во второй половине 2024 года, однако во второй половине 2025 года произошло резкое сокращение примерно на 6.2k юаней, что привело к дальнейшему уменьшению общего объема личных ипотечных кредитов по сравнению с 2024 годом.

По мере сокращения остатка по личным ипотекам, баланс по ипотечным кредитам шести крупнейших государственных банков перестал превышать 6 трлн юаней.

Если смотреть на всю страну, то остаток по личным ипотекам также снижается. Согласно данным Центрального банка, на конец 2025 года общий остаток по личным ипотекам в стране составил 37,01 трлн юаней, что на 1,8% меньше по сравнению с предыдущим годом.

По мнению экспертов, снижение остатка по существующим ипотекам — это борьба двух сил: с одной стороны, досрочное погашение «вычитают» часть кредитов, а с другой — новые ипотечные кредиты «дополняют» их.

Агент по управлению богатством Пекинской ассоциации финансовых услуг Ян Хайпин заявил, что рынок недвижимости все еще находится в стадии корректировки, есть много клиентов с реальной потребностью, но также есть и те, кто наблюдает за ситуацией, в целом рост ипотечных кредитов замедляется.

Первый квартал — «маленький солнечный свет» на рынке недвижимости

В первом квартале этого года на вторичном рынке недвижимости наблюдался «маленький солнечный свет». Согласно отчету Кэррэй, в марте объем сделок по вторичному рынку в 20 ключевых городах составил около 17,97 млн квадратных метров, что на 117% больше по сравнению с предыдущим месяцем и на 6% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; за первый квартал совокупный объем сделок составил около 41,08 млн квадратных метров, что на 4% больше по сравнению с прошлым годом.

В рамках этой волны «маленького солнечного света» города первого эшелона, такие как Пекин и Шанхай, выступили в роли «ведущих» игроков.

«Первый квартал 2026 года на рынке недвижимости, с акцентом на вторичный рынок в городах первого уровня, стал основным драйвером восстановления. Сейчас рынок находится в стадии мягкого восстановления, и его тенденция к оживлению, возможно, будет продолжаться», — заявил Чжоу Ицин журналистам. «Появление этой волны «маленького солнечного света» также положительно скажется на остатке по ипотечным кредитам в коммерческих банках, и этот эффект будет постепенно проявляться».

Чжоу Ицин отметил, что активность сделок по вторичному рынку напрямую повлияет на увеличение заявок на ипотечные кредиты, что постепенно замедлит снижение их остатка, и в дальнейшем это может оказать положительную поддержку остаткам по ипотекам, а в целом рынок движется в направлении «рост объема — стабилизация цен».

Вице-президент Шанхайского института недвижимости Иань Юэцзинь отметил, что «маленький солнечный свет» больше ориентирован на сделки по вторичному рынку в ключевых городах, и в настоящее время рынок находится на начальной стадии восстановления по всей стране. В втором квартале ожидается дальнейшее улучшение сделок, что также окажет положительное влияние на рынок кредитования. «Но некоторые клиенты используют жилищные кредиты через жилищный фонд, и эти данные не всегда учитываются в отчетах коммерческих банков, что также влияет на показатели остатков по кредитам».

Рост заявок на ипотечные кредиты в банках

Что касается ситуации с ипотечными кредитами в этом году, журналисты отметили, что руководители нескольких банков также делали оценки на отчетных конференциях. В частности, в Трансбанке оценили ситуацию с ипотечным кредитованием более оптимистично.

在 2025 году, на ежегодной отчетной конференции, заместитель председателя Трансбанка Чжоу Ваньфу отметил, что с марта 2026 года объем заявок на ипотечные кредиты заметно вырос. «Это, вероятно, является сигналом стабилизации рынка недвижимости», — заявил Чжоу Ваньфу. «Если эта тенденция продолжится, в 2026 году ипотечный бизнес начнет постепенно расти и достигнет ожидаемых показателей по всему розничному кредитованию».

Вице-председатель Индустриально-коммерческого банка Ван Цзиньву также прокомментировал уровень просроченных по ипотекам. Он отметил, что качество ипотечных активов банка остается высоким, и за последние два года из-за трансформации экономики, корректировки рынка недвижимости и дисбаланса спроса и предложения в краткосрочной перспективе уровень просрочек немного вырос, что соответствует общим тенденциям отрасли.

«Экономическая база Китая стабильна, устойчивость сильна, потенциал велик, и все основные тенденции к долгосрочному росту остаются неизменными. В будущем риск по личным кредитам будет под контролем», — заявил Ван Цзиньву. Он добавил, что с ускорением реализации пакета мер и продолжением политики поддержки, основа рынка личных кредитов будет постепенно улучшаться, а качество активов по кредитам — возвращаться к разумным уровням.

Несмотря на постоянные меры государства в сфере недвижимости и признаки восстановления рынка, Ян Хайпин отметил, что доля ипотечных кредитов в структуре активов банков, вероятно, будет иметь тенденцию к снижению.

По текущим данным, журналисты заметили значительный рост в сегментах потребительских кредитов и кредитов для бизнеса в крупных банках. Так, личные потребительские кредиты в Индустриально-коммерческом банке выросли на 7.1k юаней (на 18,5%), а кредиты для бизнеса — на 107.8B юаней (на 15,0%). Внутренние потребительские кредиты Банка Китая выросли на 28%.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку?

Ранее волна досрочного погашения жилищных кредитов была вызвана, с одной стороны, экономическими колебаниями, а с другой — волатильностью финансового рынка, снижением доходов обычных граждан и повышенным уровнем риска. Кроме того, некоторые существующие кредиты имели высокие ставки, и у некоторых заемщиков ставка по ипотеке превышала 5%, что стимулировало их использовать часть инвестиций для досрочного погашения.

Однако с понижением ставок по существующим ипотекам стоимость личных жилищных кредитов также снижается. Согласно данным Центрального банка, в феврале текущего года средняя взвешенная ставка по новым ипотечным кредитам составляла около 3,1%, что на примерно 10 базисных пунктов ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и ставки остаются на низком уровне.

При низких ставках — выгодно ли досрочно погашать ипотеку?

«Это зависит от того, насколько доходность инвестиций или сбережений у потребителя превышает разницу между текущей и сниженной ставкой по ипотеке», — заявил Ван Пенбо. «Если доходность инвестиций выше ставки по кредиту, то целесообразно больше инвестировать; если ниже — лучше частично или полностью погасить кредит. Также важно оставить достаточно средств на повседневные расходы, а также на будущую пенсию и медицинское обслуживание».

Что касается способов погашения, то обычно при равномерных платежах по основной сумме в начале платежи по основному долгу больше, а по процентам — меньше, поэтому досрочное погашение в этом случае более выгодно; при равномерных платежах по процентам в начале платежи по процентам выше, а по основной сумме — ниже, и если половина срока уже прошла, то можно и не рассматривать досрочное погашение.

封面图片来源：新华社