Последствия слияний и поглощений: чистая прибыль Country Garden Services снизилась более чем на 60% | Обзор финансовых отчетов

问AI · Почему обесценение гудвилла у сервисного бизнеса Country Garden сосредоточенно “взрывается” именно по приобретённым объектам?

“

Ожидается, что в ближайшие 3 года произойдёт стабилизация и последующий разворот к росту.

Репортёр из China Real Estate News: Цэн Дунмэй丨репортаж из Гуанчжоу

Крупномасштабные сделки по слияниям и поглощениям несколько лет назад продолжают глубоко влиять на финансовые отчёты котирующихся компаний в сфере недвижимости.

27 марта компания Country Garden Services Holdings Company Limited (далее “Country Garden Services”, 06098.HK), опубликовала результаты за весь год. Показали, что в 2025 году её выручка выросла год к году на 9,9% до 48.35B юаней, при этом чистая прибыль, наоборот, снизилась: -68% год к году до 0,6 млрд юаней; падение показателя прибыли, относящейся к акционерам, по сравнению с прошлым годом составило 67%.

Одним из важных факторов снижения чистой прибыли является то, что Country Garden Services полностью начислила обесценение гудвилла на балансной стоимости в отношении Man Guo Environment, на сумму около 0,97 млрд юаней. В 2020 году Country Garden Services приобрела 70% акций Man Guo Environment по цене не более 2,45 млрд юаней, выйдя в сегмент городской санитарии и уборки. В последние два года из‑за того, что развитие бизнеса Man Guo Environment не оправдало ожиданий, Country Garden Services была вынуждена провести обесценение её гудвилла. По состоянию на конец 2025 года чистая балансовая стоимость гудвилла, возникшего вследствие сделок по слияниям и поглощениям, всё ещё составляла 14,45 млрд юаней.

Под давлением находится и обесценение дебиторской задолженности. В отчётном периоде Country Garden Services очистила торговую дебиторскую задолженность с длинным сроком давности; кредитные убытки от обесценения увеличились, что повлияло на прибыль примерно на 0,66 млрд юаней.

В 4 финансовых годах с 2022 по 2025 год Country Garden Services за 3 года зафиксировала существенное снижение чистой прибыли. Руководство компании на встрече с инвесторами заявило, что поэтапная нагрузка на прибыль обусловлена активными действиями по финансовому “вычищению”; в будущем в течение трёх лет ожидается сохранение роста в однозначных процентах как на уровне выручки, так и на уровне прибыльности.

━━━━

Кумулятивное обесценение гудвилла превысило 5 млрд юаней

Man Guo Environment была основана в 2015 году и занимается комплексным управлением и эксплуатацией услуг городской и сельской санитарии и охраны окружающей среды; бизнес охватывает более 20 провинций, автономных районов и городов в Китае, а также имеет национальную квалификацию высшего уровня в сфере клининга. Тогда Country Garden Services заявляла, что приобретение этой компании‑лидера отрасли способствует стратегическому построению выхода в сферу городских услуг, помогая создать бренд, глубоко развивающийся в многообразных городских сервисах.

Как стало известно, в рамках этой сделки присутствовали соглашения о “гарантировании выполнения” (earn‑out): Man Guo Environment должна после завершения 3‑летнего периода корректировки оценки обеспечить накопленную выручку от основной деятельности не ниже 4,53 раза от уровня 2020 года, а накопленную чистую прибыль после вычета недопустимых статей (扣非净利润) — не ниже 4,37 раза от уровня 2020 года. При этом Country Garden Services обязалась до 31 декабря 2027 года провести разделение и вывести на листинг сегмент санитарии (环卫).

По состоянию на настоящее время Country Garden Services ещё не раскрыла данные о результатах Man Guo Environment, однако соответствующие объявления об обесценении гудвилла уже способны прояснить многое. Например, в 2024 финансовом году руководство Country Garden Services считало, что расширение бизнеса Man Guo Environment в предыдущие годы не было реализовано так, как планировалось; была произведена корректировка части существующих бизнес‑направлений, что привело к снижению выручки и прибыли. Одновременно увеличился срок инкассации со стороны некоторых клиентов, из‑за чего денежный поток оказался неудовлетворительным. В связи с этим Country Garden Services начислила обесценение гудвилла по Man Guo Environment в размере 0,99 млрд юаней.

В 2025 году результаты Man Guo Environment по‑прежнему оставались неудовлетворительными: значительного улучшения операционного денежного потока не наблюдалось, а связанные бизнес‑направления также были подвергнуты стратегическому сокращению, что дополнительно уменьшило её возмещаемую стоимость. Поэтому оставшийся на балансе гудвилл примерно на 0,97 млрд юаней был полностью начислен как обесценение, что привело к снижению чистой прибыли Country Garden Services в 2025 году на 0,97 млрд юаней. Всего за два года Man Guo Environment начислила суммарное обесценение гудвилла на 1,96 млрд юаней.

Половину месяца спустя после объявления о приобретении Man Guo Environment Country Garden Services также сообщила о намерении приобрести 60% акций Fujian Dongfei за 375 млн юаней. Fujian Dongfei тоже является компанией в сфере городских услуг, а покупатель и продавец также подписали соглашение о гарантировании показателей. Как известно, Fujian Dongfei не смогла выполнить обещания по показателям, предусмотренные соглашением об уступке долей; в 2021–2023 годах совокупная сумма выручки от основной деятельности компании, полученной фактически, разошлась с согласованной целевой величиной примерно на 0,71 млрд юаней, а разница по чистой прибыли после вычета недопустимых статей составила около 0,11 млрд юаней. Поэтому Country Garden Services начислила для неё обесценение гудвилла примерно на 0,4 млрд юаней.

Согласно публичной информации, в конце 2019 года балансовая чистая стоимость гудвилла Country Garden Services составляла 1,22 млрд юаней. В последующие два года компания запустила крупномасштабные сделки по слияниям и поглощениям: только сумма поглощений за 2021 год превысила 20 млрд юаней. Из‑за этого гудвилл быстро рос: по состоянию на конец 2021 года его балансовая чистая стоимость достигла 19,29 млрд юаней. По мере охлаждения рынка недвижимости сектор управления недвижимостью постепенно возвращался к рациональности; многие объекты, приобретённые в рамках сделок, сталкивались с давлением обесценения из‑за того, что развитие бизнеса не соответствовало ожиданиям. По состоянию на конец 2025 года кумулятивное обесценение гудвилла Country Garden Services составило 5,03 млрд юаней, став одним из важных факторов снижения чистой прибыли в последние годы.

На конец отчётного периода балансовая чистая стоимость гудвилла Country Garden Services всё ещё составляла 14,45 млрд юаней. Руководство отметило, что среди управляемых проектов компаний, приобретённых ранее, действительно есть лишь небольшая часть убыточных проектов; ожидается, что, кроме Man Guo Environment, риски дальнейшего обесценения гудвилла, возникшего в результате прошлых сделок по слияниям и поглощениям, в целом контролируемы.

━━━━

Риск обесценения дебиторской задолженности ещё не “очищен” полностью

Помимо гудвилла, начисление обесценения по дебиторской задолженности также тянет вниз показатель чистой прибыли Country Garden Services. По объяснению руководства, в 2025 году компания применяла более строгую политику начислений: она активно очищала торговую дебиторскую задолженность с длительным сроком. Это привело к увеличению убытков от кредитного обесценения соответствующей торговой дебиторской задолженности.

Отчёт об эффективности показывает, что по мере роста масштаба развития торговая дебиторская задолженность Country Garden Services также росла: общая балансовая стоимость по состоянию на конец 2025 года составляла около 18,8 млрд юаней, что на 1,1 млрд юаней больше год к году. Кумулятивные резервы под убытки от обесценения составили около 3,93 млрд юаней. По её структуре можно увидеть, что риск торговой дебиторской задолженности у связанных сторон находится в завершающей стадии “очистки”: по состоянию на конец 2025 года компания уже накопленно обесценила 1,57 млрд юаней, а оставшаяся балансовая стоимость — около 0,57 млрд юаней. При этом торговая дебиторская задолженность от третьих лиц: накопленное обесценение составило 2,36 млрд юаней, а балансовая стоимость всё ещё была высокой — 18,23 млрд юаней.

Один из инвесторов отметил: после “переваривания” проблем в течение прошедших 3 лет крупные обесценения гудвилла и проблемы по дебиторской задолженности у связанных сторон в целом решены, но впереди ещё одна большая “гора” — дебиторская задолженность от третьих лиц, которую предстоит преодолеть. По состоянию на конец 2025 года общая сумма торговой дебиторской задолженности компании в возрасте 2–3 года и свыше 3 лет составляла 3.52B юаней, что примерно на 35% больше год к году. Взыскание дебиторской задолженности с длинным сроком давности всё ещё может привести к начислению безнадёжных долгов, что окажет давление на её отчёт о прибылях и убытках.

По мнению руководства Country Garden Services, амортизационные расходы по нематериальным активам, возникающим вследствие сделок по слияниям и поглощениям, обесценение гудвилла и других нематериальных активов являются недеятельностными факторами. В целом, в 2025 году компания, как считают, достигла целей, установленных в начале года по операционной основе бизнеса. Например, выручка выросла почти на 10 процентных пунктов, а денежный поток оставался стабильным и устойчивым.

В частности, услуги управления недвижимостью остаются основной базой: годовая выручка — около 27,93 млрд юаней, рост примерно на 7,3%, доля в общей выручке — около 57,8%. Растёт и выручка от услуг по увеличению стоимости в сообществах, а также выручка по направлениям “три поставки и одно обслуживание” (三供一业). Выручка по услугам для не‑владельцев, по экологическому бизнесу и по услугам коммерческой эксплуатации в годовом сравнении снизилась.

В целом валовая маржа находится в нисходящем тренде: снизилась на 1,6 процентного пункта год к году до примерно 17,5%. Причина — изменение структуры бизнеса привело к поэтапной корректировке валовой маржи для услуг по увеличению стоимости в сообществах, экологического бизнеса и “трёх поставок и одного обслуживания”. Например, валовая маржа услуг по увеличению стоимости в сообществах с высокой маржинальностью снизилась на 9,5 процентного пункта год к году до 28,9%; валовая маржа в “трёх поставках и одном обслуживании” по управлению недвижимостью и другим связанным услугам снизилась на 2,1 процентного пункта год к году до 7,9%; валовая маржа экологического бизнеса снизилась на 4,8 процентного пункта год к году до 9,8%. При этом валовая маржа подразделения управления недвижимостью, выполняющего роль “якоря” (压舱石), улучшилась: +0,6 процентного пункта год к году до 20,6%.

На 2026 год руководство Country Garden Services транслировало ожидания о благоприятной динамике в операционной сфере и сообщило, что, как ожидается, к 2028 году в основном будут завершены структурная корректировка ключевого бизнеса и построение возможностей.

Но риски Country Garden Services также связаны с нарушениями, за которые компанию подвергают надзорным взысканиям. В последние два года несколько региональных компаний компании были наказаны государственными органами надзора из‑за того, что качество услуг не соответствовало требованиям и из‑за нарушений в операционной деятельности. 23 мая 2024 года сообщество Чжанцюу (章丘) Country Garden, которое обслуживала Jinan Branch of Country Garden Life Service Group, было оштрафовано: из‑за частых сбоев в лифтах в жилом комплексе, а также недостаточного обслуживания (维保不到位) оно не обеспечило безопасную эксплуатацию лифтов; при этом после инцидентов вопрос не был своевременно надлежащим образом урегулирован. Jinan City Zhangqiu District Market Supervision Administration возбудила расследование по делу и вынесла штраф в размере 30k юаней.

23 сентября 2025 года 5 жилых комплексов, обслуживаемых филиалом Tongzhou компании Country Garden Life Service Group, были наказаны Nantong City Tongzhou District Market Supervision Administration штрафом 90k юаней за нарушения в связи с “взиманием платы без предоставления услуг в соответствии с правилами”: имели место сокращение объёма услуг и несоответствие “цены и качества”.

China Execution Information Public Website также показывает, что более 10 дочерних компаний, входящих в состав Country Garden Life Service Group, включены в списки ответчиков к исполнению судебных решений; за последний год зафиксировано 23 случая включения в статус ответчиков. В частности, 19 августа 2025 года суд второй инстанции города Шанхай (Shanghai) исполнил объект исполнения в размере 523 млн юаней. 22 января 2026 года суд города Липу округа Гуйлинь провинции Гуанси (广西桂林荔浦市法院) исполнил объект исполнения в размере 138.6k юаней.

Кроме того, 11 дочерних компаний, которыми владеет компания, с совокупной долей более 30k юаней, по решению суда подлежат заморозке.

Заведующий сменным редактором: Су Чжиён

**Ответственный редактор: Ли Хунмэй Вэнь Хунмэй **