Обзор годового отчета丨Чистая прибыль, принадлежащая материнской компании, снизилась на 68%, и уже четвертый год подряд сокращается, что не позволяет China Oceanwide скрыть свой спад

Вопрос AI · Как расширение стратегии в городах 2–3 эшелонов China Overseas Hongyang усиливает риски падения показателей?

В стане девелоперов на рынке Гонконга компания China Overseas Hongyang, делающая ставку на «среднее и красивое» и глубоко работающая в городах 2–3 эшелона, в конце марта также представила отчет о результатах за 2025 год.

Без сюрпризов — только все более явные признаки сжатия: в 2025 году выручка и прибыль China Overseas Hongyang одновременно существенно снизились, масштаб прибыли почти вдвое сократился, компания вошла в нисходящий коридор результатов, который тянется уже несколько лет; с другой стороны — «подстраховка» за счет базового окраса центрального госпредприятия: финансовые показатели остаются в «зеленой зоне», денежный поток положительный, компания продолжает практику дивидендов — типичный срез, где риски и устойчивость сосуществуют.

Падение результатов усиливается:

«Трехкратное» снижение выручки, «четырехкратное» падение чистой прибыли

В 2025 году ключевые показатели основной прибыли China Overseas Hongyang продолжили снижаться, и масштабы падения еще сильнее расширились, компания вошла в период многолетнего сжатия результатов.

Согласно данным годового отчета, в 2025 году China Overseas Hongyang за весь год получила выручку 368,74 млрд юаней, что в годовом выражении резко ниже на 19,7%; валовая прибыль составила 32,01 млрд юаней, снижение на 16,8% в годовом сопоставлении; общая валовая рентабельность — 8,7%, что практически соответствует 8,4% за 2024 год.

Источник данных: корпоративные отчеты, Oriental Fortune. Репортер Xinjingbao Keji Финансы: Дуань Вэньпин. Оформление инфографики

Хотя валовая рентабельность удерживается на стабильном уровне, а также благодаря жесткому контролю продаж и управленческих расходов, которые позволяют сдерживать издержки, влияние ухудшения рынка приводит к снижению доходов; расширение убытков у совместных и ассоциированных компаний в итоге приводит к тому, что чистая прибыль China Overseas Hongyang резко падает, а «запас устойчивости» по прибыли продолжает ослабевать.

В 2025 году чистая прибыль, относящаяся к акционерам, составила 3,05 млрд юаней, что в годовом выражении обвал на 68,07%; масштаб прибыли почти вдвое сократился; базовая прибыль на акцию — 0,086 юаня, что существенно меньше 0,268 юаня в 2024 году.

Если смотреть в более длинную перспективу, снижение выручки и прибыли China Overseas Hongyang — это не краткосрочная флуктуация, а устойчивый многолетний тренд.

По выручке: уже три года подряд наблюдается снижение — с пикового уровня 574,9 млрд юаней в 2022 году до 368,74 млрд юаней в этом году, сокращение более чем на одну треть. Чистая прибыль, относящаяся к акционерам, также снижается четвертый год подряд: с более чем 50 млрд юаней в 2021 году до однозначных значений; темпы падения нарастают из года в год: в 2023 году снижение составило 26,94%, в 2024 году — 58,55%, а в 2025 году падение дополнительно расширилось до 68,07%.

Источник данных: корпоративные объявления, Oriental Fortune. Репортер Xinjingbao Keji Финансы: Дуань Вэньпин. Оформление инфографики

Если разобрать структуру бизнеса China Overseas Hongyang по сегментам, то девелопмент недвижимости остается абсолютной базой, вторая кривая роста еще не сформирована, а способность противостоять циклу изначально недостаточна. Конкретно: доход от девелопмента недвижимости — 363,81 млрд юаней, доля 98,66%; операционная выручка по коммерческой недвижимости — лишь 4,93 млрд юаней, доля 1,34%.

А в сегменте девелопмента недвижимости: в 2025 году China Overseas Hongyang реализовала контрактные продажи на 321,85 млрд юаней, что на 19,8% ниже год к году; площадь продаж — 293,79 тыс. кв. м, снижение на 15,7% год к году; контрактные продажи по доле — 279,67 млрд юаней, снижение на 18,4% год к году. Это также означает, что в будущем рост результатов компании может продолжать испытывать давление.

Источник данных: корпоративные объявления, Oriental Fortune. Репортер Xinjingbao Keji Финансы: Дуань Вэньпин. Оформление инфографики

Концентрация размещения высокая:

Тяжелая ставка на города 2–3 эшелона — региональный риск усиливается

Как девелопер, делающий акцент на «среднее и красивое» и глубоко работающий в городах 2–3 эшелона, China Overseas Hongyang в 2025 году по-прежнему придерживалась размещения в городах именно 2–3 эшелона: структура приобретения земли и распределение общего запаса земли в высокой степени сосредоточены в городах 2–3 эшелона, что дополнительно усиливает риск колебаний регионального рынка.

Согласно данным годового отчета, в 2025 году China Overseas Hongyang в 13 городах добавила 22 проекта; суммарная общая площадь добавленного земельного запаса по этажности — около 292,88 млн кв. м; общая стоимость приобретения земли — 117,08 млрд юаней. Интенсивность инвестиций выросла, но выбор городов — исключительно города 2–3 эшелона и «сильные» города 3 эшелона: Хэфэй, Ланьчжоу, Иньчуань, Таншань, Хух-Хото и т.д., без размещения в городах 1 эшелона и в ключевых новых городах 1 эшелона.

По состоянию на конец 2025 года общий запас земли компании по площади этажности составил 1199,23 млн кв. м, а долевой запас земли — 1025,51 млн кв. м. В региональном распределении также сохраняется высокая фокусировка на городах 2–3 эшелона: доля земельного запаса в городах 1 эшелона и в ключевых городах 2 эшелона крайне низкая.

Источник данных: корпоративные объявления. Репортер Xinjingbao Keji Финансы: Дуань Вэньпин. Оформление инфографики

В частности, Ланьчжоу, Хэфэй и Шаньтоу занимают топ-3 по объему земельного запаса: соответственно 190,71 млн кв. м, 166,24 млн кв. м и 139,55 млн кв. м; в сумме они составляют более 40% всего земельного запаса. Далее идут регионы Мэннин, Вэйфан, Хуэйчжоу, Янчжоу, Таншань, Саньтун и т.д.

На текущем рынке недвижимости наблюдается явная дифференциация по городам: у городов 1 эшелона и у ключевых городов 2 эшелона спрос остается более устойчивым, в то время как большинство городов 2–3 эшелона сталкиваются с оттоком населения, высоким уровнем складских запасов, удлинением цикла продаж, а также давлением снижения цен на жилье. Из-за высокой концентрации размещения в городах 2–3 эшелона, которую выбрала China Overseas Hongyang, компания может столкнуться с риском замедления продаж и давлением на реализацию.

Финансовая база устойчива:

Дивиденды вопреки тренду, денежный поток «четыре раза положительный»

Хотя на компанию давит нагрузка по результатам и ее размещение ограничено, China Overseas Hongyang за счет «фона» центрального госпредприятия и консервативной финансовой стратегии все же удерживает «порог безопасности»: операционный денежный поток остается положительным уже четыре года подряд.

Что касается контроля обязательств, финансовые показатели компании продолжают улучшаться. По состоянию на конец 2025 года денежные резервы превышают 268,65 млрд юаней; коэффициент чистых обязательств снизился с 33,1% на конец прошлого года до 31,7%; «Три красные линии» сохраняют статус «в зеленой зоне». Коэффициент активов и обязательств впервые с момента основания оказался ниже 70%, а финансовая устойчивость становится еще крепче. Средневзвешенная стоимость финансирования за год — 3,4%, она остается на низком уровне по отрасли; финансовая безопасность и способность противостоять рискам особенно выделяются.

По дивидендной политике: несмотря на сильное снижение прибыли, компания продолжает придерживаться дивидендов как способа вознаграждения акционеров. По состоянию на 31 декабря 2025 года промежуточные дивиденды по итогам периода — дивиденд за финальный период — составляет 2,5 цента гонконгских долларов на акцию; в дополнение к ранее выплаченным промежуточным дивидендам — 1 цент гонконгских долларов на акцию. Итого общая сумма дивидендов за весь год составит 3,5 цента гонконгских долларов на акцию. Хотя это ниже 10 гонконгских центов за 2024 год, коэффициент выплат за год — около 36,0%; но на фоне общей отраслевой обстановки, где в целом приостанавливаются и сокращаются дивиденды, это также отражает доверие руководства компании к долгосрочной операционной устойчивости.

В целом, финансовые результаты China Overseas Hongyang за 2025 год показывают характерный признак «риски и устойчивость сосуществуют»: с одной стороны — выручка и прибыль снижаются уже несколько лет подряд, риски размещения в городах 2–3 эшелона накапливаются, а «точки роста» и региональное давление требуют срочного решения; с другой стороны — финансовая база прочная, долговая нагрузка контролируемая, дивиденды продолжают выплачиваться, что дает компании время на корректировку и трансформацию.

В будущем, на фоне усиления отраслевой дифференциации, если China Overseas Hongyang хочет переломить вялость результатов, ей необходимо срочно оптимизировать структуру приобретения земли, в умеренной степени повысить долю земельного запаса в ключевых городах, а также ускорить реализацию проектов в городах 2–3 эшелона и активировать оборот текущих активов; при сохранении финансовой безопасности нужно найти новые точки прорыва в росте и решить проблему сложившегося тупика развития.

Репортер Xinjingbao Keji Финансы: Дуань Вэньпин

Редактор: Ян Цзюаньцзюань

Корректор: Лу Си