UHOMES REITF vs UPDC REITF: Какая из них предлагает лучшую ценность в 2026 году?

UHomes фонд инвестиционной недвижимости и UPDC фонд инвестиционной недвижимости входят в число REITF, котирующихся на NGX. Оба фонда опубликовали свои финансовые результаты за 2025 год, сообщив о сильных показателях.

По ценовой оценке результаты были относительно впечатляющими. В 2025 году UH REIT обогнал UPDC REIT с 42% ростом цены YtD.

Ралли продолжается и в 2026 году: 39,83% против 18,84% UPDC по состоянию на закрытие торгов 2 апреля 2026 года

Большеисторий

                                    Zenith Bank Ghana сообщает о прибыли в размере 8B найр, когда депозиты клиентов достигли 2,8 трлн найр

8 апреля 2026

                                    Найра слабеет до 1 389 найр/$ по мере падения резервов ЦБН на 850 млн долларов

8 апреля 2026

Однако их рыночная капитализация UPDC лишь немного выше — 21,8 млрд найр против 18,13 млрд найр UHome.

Но прежде чем перейти к цифрам, что фундаментально движет этим опережением, совпадает с ценовой оценкой. Какая компания предлагает наилучшую ценность

Какие REIT предлагают инвесторам

Union Homes REIT и UPDC REIT созданы для объединения средств инвесторов и инвестирования в приносящие доход объекты недвижимости, такие как жилые комплексы, торговые центры, офисные помещения и склады.

В ответ они распределяют часть своей прибыли в виде дивидендов инвесторам. Проще говоря, REIT дают инвесторам доступ к доходности недвижимости без бремени прямого владения или управления недвижимостью.

Инвесторы могут участвовать либо покупая паи на бирже, либо инвестируя через паевые фонды недвижимости.

Согласно еженедельному отчету SEC о коллективных инвестиционных схемах по состоянию на 23 января 2026 года, существует шесть паевых фондов инвестиционных трастов недвижимости (REIT) — включая связанные с Union Homes и UPDC.

К остальным относятся Housing Solution Fund, Ministry of Finance Incorporated Real Estate Investment Fund (MOFI REIF), Nigeria Real Estate Investment Fund и SFS Real Estate Investment Trust Fund.

Эти фонды управляются профессиональными управляющими и обеспечивают косвенное участие в активах недвижимости.

В 2025 году шесть взаимных фондов REITF обеспечили среднюю доходность 19,7%, при этом фонды, связанные с UPDC, управлялись Stanbic IBTC Asset Management Limited и обеспечили 30% YtD — самую высокую доходность в группе.

Однако это все же уступает 38% прироста за год до текущей даты, зафиксированного UPDCREIT на NGX, что подчеркивает ключевое расхождение между доходностью взаимных фондов, зависящей от NAV, и результатами по цене акций, определяемыми рынком.

**Финансовые показатели  **

За последние пять лет (2021–2025) оба REIT демонстрировали стабильную генерацию выручки и прибыльность.

Хотя UH REITF оставался прибыльным на протяжении всего периода, накапливая более 20 млрд найр совокупной прибыли, UPDC REITF зафиксировал только один убыток в 2021 году, прежде чем вернуться к прибыльности — с совокупной прибылью около 13 млрд найр за тот же период.

**Прибыльность в 2025 **

Чистая прибыль UHomes (без учета прибылей от свопа и переоценки) выросла на 8,5% до 1,147 млрд найр, тогда как чистая прибыль UPDC (без учета прибылей от свопа и переоценки) выросла примерно на 30% до 2,3 млрд найр.

Однако с учетом свопа и переоценки по недвижимости чистая прибыль UHomes REITF составила 18,218 млрд найр по сравнению с 1,045 млрд найр в 2024 году.

С другой стороны, прибыль UPDC с учетом свопа и переоценки снизилась на 7,7% до 4,335 млрд найр.

Из вышеизложенного следует, что хотя UHOMES обеспечил более сильную «основную» прибыль, движимую переоценочными прибылями, UPDC опередил по базовой прибыльности — показав более быстрый рост и более высокий уровень основной прибыли.

Прибыль на акцию

Будь то результат фундаментальных факторов или «оптики», эффект уже отражен в прибыли на пай (EPS).

EPS UHOMES REITF вырос до 96,84 найр по сравнению с EPS UPDC REITF в 1,62 найр, что подчеркивает влияние прибылей от переоценки. Это расхождение важно, поскольку оно напрямую влияет на доходы инвесторов, особенно на выплаты дивидендов.

Выплата дивидендов

UHOMES REITF предложил выплату дивидендов в размере 1,032 млрд найр за 2025 год, что отражает 7,7%; 4,13 найр на акцию.

В отличие от этого UPDC REITF выплатил промежуточный дивиденд 22 кобо на пай и предложил окончательный дивиденд 33 кобо на пай, то есть 55 кобо.

Таким образом, UHOMES предлагает гораздо более высокую выплату по сравнению с UPDC, хотя выплата была привязана к прибавке от переоценки, а не к основной прибыли.

**Устойчивость в 2026 **

Ключевая проблема, за которой инвесторам стоит следить, — кто генерирует больше дохода от своих объектов, потому что сильный рост активов — это хорошо, но именно денежный поток поддерживает выплаты дивидендов и расширение.

• Инвестиции UPDC в объекты недвижимости составляют 29,56 млрд найр (рост 8,64% г/г), а арендный доход — 1,74 млрд найр (рост 21% г/г), что предполагает, что он получил 5,9% арендной доходности на портфель своей недвижимости.
• С другой стороны, UHomes получил 2,8% арендной доходности исходя из инвестиций в объекты недвижимости на 26,21 млрд найр (+163% г/г) и арендного дохода 723,6 млн найр (+17,06%).

Еще одной важной мерой устойчивости является операционная эффективность; сколько выручки «поглощает» операционные расходы.

• В случае UPDC REITF отношение расходов к выручке выросло до 14,09% с 14,10% в 2024 году, что указывает на сохранение операционной эффективности.
• Для UHomes REITF отношение расходов к выручке снизилось до 1,33% с 17,26% в 2024 году.
• Это существенное улучшение, но оно в значительной степени обусловлено всплеском отраженной выручки, вызванным переоценкой

**Бухгалтерский баланс:  **

UPDC REIT имеет самый крупный портфель недвижимости — 29,595 млрд найр (+8,64%) в инвестиционной недвижимости, что составляет почти 82% от его совокупных активов в размере 36,290 млрд найр.

Union Homes REIT владеет примерно 26,215 млрд найр (+163%) инвестиционной недвижимостью при совокупных активах 29,178 млрд найр (+131,1% г/г) — это около 90% всех активов.

Хотя оба REIT работают с заметными портфелями в контексте рынка REIT Нигерии, их база активов остается скромной по сравнению с масштабным дефицитом жилья в стране. Инвестиции компании в объекты на 30 млрд найр — это надежно, но на рынке жилья Нигерии это все еще небольшая величина.

Оценка:

Один лишь размер не рассказывает всей истории; важно то, какую ценность каждый REIT создает для инвесторов.

• Прибыль на пай: Union Homes — 96,84 найр | UPDC — 1,62 найр
• P/E: Union Homes — 0,75x | UPDC — 5,06x
• P/B: Union Homes — 0,65x | UPDC — 0,57x
• P/S: Union Homes — 0,0039x | UPDC — 3,65x

Здесь UHOMES выглядит дешевле по большинству показателей оценки:

• P/E 0,75x предполагает, что акция торгуется с коэффициентом менее 1x прибыли
• Чрезвычайно низкий P/S коэффициент поддерживает идею глубокой недооценки

Эти низкие мультипликаторы в значительной степени обусловлены переоценочными доходами, которые раздувают отраженную прибыль.

**UPDC, с другой стороны: **

• Торгуется с более высоким P/E 5,06x
• Имеет более «нормальный» P/S коэффициент 3,65x

Это отражает прибыль, которая в большей степени определяется операционной деятельностью и в меньшей степени искажена переоценочными прибылями

В целом UPDC зарабатывает больше на том, чем владеет, тогда как UHOMES владеет большим объемом по сравнению с тем, что он зарабатывает сейчас, и в 2026 году лучший выбор зависит от того, что инвесторы считают приоритетом — стабильный доход или потенциал роста.