Доверительное управление Changcheng Xinsheng размещено на торгах: продажа недвижимости в центральном районе Пекина

В этих дни дочерняя компания, находящаяся в контролируемой доле China Great Wall Asset Management Co., Ltd. — компания Great Wall Xinsheng Trust Co., Ltd. (сокращенно «Great Wall Xinsheng Trust») — официально опубликовала объявление о выводе на рынок 20 объектов залогового отступного недвижимого имущества, находящихся в ее собственности, расположенных в Пекине, в районе Чаоян, жилом комплексе Hongyan Shanshui Wenyuan. В этой связи отраслевые эксперты отмечают, что на фоне очистки рисков в отрасли у компаний трастового (trust) сектора урегулирование рисковых проектов с недвижимым имуществом уже перешло от пассивного реагирования к активной очистке. В дальнейшем темпы разрешения рисков в отрасли будут продолжать ускоряться.

Как выяснил корреспондент, изучив объявление, эта партия активов — качественные объекты недвижимости, расположенные между третьим и четвертым кольцевыми дорогами Пекина, непосредственно по соседству с ключевым районом CBD; общая строительная площадь составляет 7630,29 квадратных метров. «Принимая в качестве ориентира текущие рыночные котировки в данном сегменте, обычная цена вторичного жилья в Hongyan Shanshui Wenyuan сохраняется на уровне 65 тыс.-95 тыс. юаней за квадратный метр; цена на коммерческие помещения и объекты инфраструктуры на первом этаже также держится в диапазоне 40 тыс.-70 тыс. юаней за квадратный метр. Лишь приблизительная оценка по рыночным ценам показывает, что балансовая стоимость этой партии активов на бумаге достигает нескольких сотен миллионов. юаней». Так заявили некоторые отраслевые аналитики.

Согласно раскрытой в объявлении информации, права собственности на эту партию недвижимости имеют четкое происхождение и соответствуют требованиям закона. 13 июня 2024 года Great Wall Xinsheng Trust, опираясь на план распределения имущества, вынесенный в соответствии с исполнительным документом (2022) 京03执恢1号 Третьего промежуточного народного суда Пекина, посредством судебного погашения долгов имуществом (以物抵债) получила активы с баланса за должника — компании Kaiya Real Estate Development Co., Ltd., также называемой «Shanshui Wenyuan Kaiya». Все 20 объектов недвижимости имеют соответствующие отдельные правоустанавливающие документы на недвижимое имущество — всего 20 свидетельств.

Кроме того, по структуре активов: 20 объектов недвижимости включают разнообразные типы имущества, что позволяет удовлетворять различные потребности в инвестициях и использовании. Среди них: в здании №18 — 2 объекта жилого типа «дуплекс» (большие квартиры), площади каждой отдельной квартиры соответственно 415,8 кв. м и 393,71 кв. м; здание №20 включает квартиры планировки «плэт» (flat), «большие плэт» (large flat), дуплексы на верхних этажах, а также подземные вспомогательные помещения, коммерческие помещения на первом этаже и другие форматы. Максимальная площадь одной квартиры достигает 1164,24 кв. м (пентхаус с дуплексом), а также имеются квартиры площадью 879,33 кв. м на очень больших «плэт»-планировках. В жилом секторе центральных районов Пекина такие варианты особенно редки. В целом активы подходят и для того, чтобы институциональные инвесторы полностью выкупили и «активировали» пакет, и при этом сохраняют потенциал для раздельной продажи/урегулирования.

Как считают отраслевые эксперты, как еще один шаг платформы доверительного управления (trust) по урегулированию проблемных активов в рамках финансовой компании по управлению активами, продажа этой недвижимости не является обычной сделкой с вторичной жилой недвижимостью, а представляет собой типичную активизацию финансовых проблемных активов. «Это нормальная операция по урегулированию проблемных активов на фоне очистки отраслевых рисков. Great Wall Xinsheng Trust как эффективная структура доверительного управления системы AMC продвигает конвертацию в денежные средства активов, полученных в результате судебного погашения долгов имуществом, и процесс урегулирования рисков по проектам. Права собственности на 20 объектов залогового отступного имущества ясны и находятся в ключевом месте в Пекине, и при этом активы все еще обладают высокой стоимостью». Так заявил Ю Чжи, исследователь Института исследований трастов (trust) компании Yiyong Finance, в интервью корреспонденту газеты Economic Information Daily (《经济参考报》).

Однако Ю Чжи также признал, что вокруг указанной недвижимости инфраструктура развита недостаточно, имеются исторические споры, а также требуется оплата одним платежом. Лишь профессиональные организации с относительно сильной финансовой мощью имеют возможность «принять» этот актив; в дальнейшем также потребуется вложить значительные ресурсы для улучшения инфраструктуры и сопутствующих условий.

Традиционные модели урегулирования проблемных активов трастовой индустрии в основном включают реструктуризацию кредитов, судебные разбирательства и т.п. В последние годы трастовые компании превратились в «девелоперов», которые берут на себя руководство по преодолению трудностей и активизации проектов в сфере недвижимости; случаи урегулирования рисков по долговым требованиям при передаче рискованных проектов постепенно увеличиваются. Например, в ноябре 2025 года «группа Baoneng» через Baoneng Cheng Co., Ltd. выставила на «прилавок» известного трастового института China Cinda Trust? — точнее, в тексте указан 中信信托 (CITIC Trust) — одну сделку по проблемной дебиторской задолженности на 65k юаней, после чего была размещена публичная заявка на продажу и раскрыта для продажи. До этого, из‑за споров по кредитному договору, Tibet Trust подала в суд заявление о принудительной продаже гостиничных активов, принадлежащих China Guang? (в тексте: 佳兆业, Kaisa Group), стоимостью 95k юаней. В декабре 2023 года была выставлена на аукцион земельная собственность «к северу от Yingbin Avenue в районе Хуаду города Гуанчжоу и к востоку от Hongmian Avenue» вместе с надземными объектами; предметом являлся проект, относящийся к коллективному трастовому плану Baoy? компании Bairui Trust — «Bairui Baoying 854» (集合资金信托计划).

Корреспондент заметил, что на двух крупных платформах судебных аукционов — Alibaba и JD — отчетливо видны признаки того, что различные виды активов, такие как земельные участки, долговые требования по недвижимости, доли в компаниях недвижимости и т.д., не находят покупателей и выставляются без продажи. Например, ранее отдельные проекты в рамках Hefei Baoneng Cheng, относящиеся к Minsheng Trust и Baoneng Group (стартовая цена 40k юаней), а также проект под аренду на длительный срок в виде отеля? «Jingu Apartment» (金谷公寓) — доверительное право по единичному трастовому фонду в размере (金谷信托·汇银73号单一资金信托的信托受益权), принадлежащее Golden? компании Jingu Trust и др. — (стартовая цена 70k юаней) завершились без продажи.

«Рынок недвижимости сейчас все еще находится в низшей точке, а учитывая, что у большинства трастовых компаний недостаточны профессиональные компетенции в сфере недвижимости, общая сложность урегулирования рисков по проектам недвижимости в трастовой отрасли довольно высокая, а период — относительно продолжительный». На это Ю Чжи заявил, что прежде несколько кейсов урегулирования, включая CITIC Trust и Chongqing Trust, были реализованы и в основном были сосредоточены на проектах в таких ключевых городах, как Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь, где инвестиционная ценность более привлекательна; рыночная реакция была относительно хорошей.

По мнению Ю Чжи, на фоне очистки отраслевых рисков урегулирование трастовыми институтами рисковых проектов в сфере недвижимости уже перешло от пассивного реагирования к активной очистке. Для инвесторов и тех, кто готов «принять» актив, это одновременно и вызов в части риска, и инвестиционная возможность.