Глубокий убыток в 13,2 миллиарда, обнуление публичных долгов! Сколько осталось у JinDi «запасов»?

В последнее время компания China Jindi Group опубликовала годовой отчет за 2025 год.

В отчетный период компания добилась выручки в размере 35.86B юаней, что на 52,41% меньше в годовом исчислении; чистая прибыль, приходящаяся на акционеров, составила -13.28B юаней, установив рекорднейший в истории размер убытков.

Несмотря на давление на результаты, Jindi по-прежнему своевременно погашает долговые обязательства: 7 апреля компания завершила выплаты по двум выпускам корпоративных облигаций «21 Jindi 03» и «21 Jindi 04», включая основной долг и проценты; общая сумма выплат составила около 522 млн юаней. После погашения этих двух выпусков публичные рыночные долги Jindi полностью обнулились.

Будучи одним из немногих девелоперов в отрасли, сохраняющих долговую дисциплину «без дефолтов», Jindi при масштабном давлении из‑за гигантских убытков предпринимает максимум усилий для поддержания кредитного доверия рынка — это действительно редкий случай. Тогда насколько же в действительности крепка ее «подноготная» и долгосрочная способность противостоять рискам? И на чем компания в будущем будет основывать выход из операционного тупика и достижение устойчивого восстановления?

Совокупные убытки за два года — почти 20B юаней

Из финансовой отчетности несложно заметить, что и выручка, и чистая прибыль снижаются синхронно; почти весь период совпадает с этапом перестройки в новом управленческом составе компании.

С тех пор как в марте 2024 года Сюй Цзяцзюнь принял пост председателя, Jindi уже два года подряд фиксирует падение выручки и убытки.

Под влиянием корректировки в отрасли объем продаж компании снизился, а переносимая к зачету площадь уменьшилась. В 2024–2025 годах выручка снизилась соответственно на 23,22% и 52,41% до 75.34B юаней и 35.86B юаней.

В 2024 году Jindi впервые получила убыток 6.12B юаней; в 2025 году убыток расширился до 13.28B юаней, что означает рост убытка на 117,19% год к году. За два года суммарно убыток превысил 19,3 млрд юаней.

Однако в своей финансовой отчетности Jindi прямо признает, что масштабные убытки — это не просто ухудшение операционных показателей, а результат концентрированной финансовой «расчистки» в период нисходящего цикла отрасли. «В то же время, когда валовая маржа по расчетам в сфере недвижимости опустилась до 7,93%, компания, исходя из принципа осмотрительности, начислила резервы по снижению стоимости запасов и резерв по кредитным потерям».

Согласно отчету, в 2025 году суммарные убытки от обесценения кредитов и убытки от обесценения активов Jindi составили 9.05B юаней.

По мнению представителей отрасли, такой подход — разовая корректировка рисков и восстановление баланса активов и обязательств — является типичным для отрасли «болезненным очищением» и одновременно создает пространство для дальнейшей работы компании с более легким бременем.

Традиционная девелоперская деятельность замедлилась — прорыв через подрядное строительство

Текущее давление на результаты Jindi в основном сосредоточено на ключевом бизнесе — девелоперской деятельности. В 2025 году Jindi обеспечила подписанные суммы на 30,02 млрд юаней, что на 56,18% меньше в годовом исчислении; компания уже выбывает из топ‑20 в отрасли.

За весь 2025 год доход от девелоперской деятельности по недвижимости составил 23,89 млрд юаней, что на 60,20% меньше в годовом исчислении; валовая маржа снизилась на 6,18 процентных пункта до 7,93%. Чистый денежный поток от операционной деятельности составил 16.08M юаней, что на 99,88% меньше.

На фоне продолжающегося давления на традиционный девелоперский бизнес Jindi в инвестиционной части также демонстрирует стратегию осторожного сокращения. Лишь в начале 2025 года в Шанхае и Ханчжоу компания получила два земельных участка, общий объем инвестиций составил около 1B юаней.

Jindi также продолжает расширять сегмент «легких активов». В 2025 году по направлению подрядного строительства (代建) совокупно было добавлено подписанных площадей сервисных услуг 15,31 млн квадратных метров, что на 59% больше. По состоянию на конец 2025 года бизнес по подрядному строительству был развернут более чем в 70 городах по всей стране; накопленная подписанная площадь управления составила 53,62 млн квадратных метров.

Как одна из компаний в Китае, ранее других развернувших бизнес в сегменте подрядного строительства, Jindi вошла в эту сферу в 2006 году; сегодня у нее сформировались относительно зрелые возможности по управленческому консалтингу/выдаче управления и влиянию бренда.

Однако в настоящее время конкуренция в сегменте подрядного строительства усиливается: лидирующие девелоперы, местные государственные предприятия и профессиональные платформы подрядного строительства одна за другой выходят на рынок, и Jindi все еще необходимо продолжать наращивать ключевую конкурентоспособность — включая получение проектов, силу продуктового предложения, эффективность операционной деятельности и управление рисками.

Отдельно стоит отметить, что в 2025 году такие направления, как物业 service и операции по содержанию/управлению объектами с фиксированной моделью владения (持有型物业经营) в целом оставались стабильными, выступив важным амортизатором для результатов.

По состоянию на конец 2025 года Jindi Smart Service управляет площадью около 268 млн квадратных метров; за период управление недвижимостью обеспечило выручку 8,06 млрд юаней, что на 3,23% больше.

Доход от аренды недвижимости и прочие доходы составили 3.61B юаней, что на 15,69% меньше в годовом исчислении, но валовая маржа выросла на 3,77 процентных пункта до 58,09%, улучшив качество прибыльности.

Публичные долги обнулены, но краткосрочные риски все еще сохраняются

Перед лицом продолжающегося ослабления базовых операционных показателей Jindi по-прежнему ставит во главу угла поддержание кредитоспособности публичного рынка долгов и сделала ключевой шаг, обеспечив жесткое своевременное погашение.

7 апреля Jindi Group завершила выплаты процентов и основной суммы по двум выпускам корпоративных облигаций «21 Jindi 03» и «21 Jindi 04». Общая сумма выплат составила около 522 млн юаней.

В последние годы Jindi стабильно осуществляет своевременное и полное погашение по срокам публичных рыночных долгов; объем процентных обязательств планомерно снижается, а структура обязательств продолжает оптимизироваться.

По состоянию на конец 2025 года остаток процентных обязательств компании составляет около 67 млрд юаней, из которых 98,6% приходятся на банковские кредиты; средневзвешенная стоимость долгового финансирования — 3,92%, что на 13 базисных пунктов ниже, чем на конец 2024 года.

В настоящее время ключевые показатели долговой нагрузки компании сохраняются на стабильном уровне: коэффициент задолженности по обязательствам составляет 64,25%; после исключения договорных обязательств (contract liabilities) — 61,56%; коэффициент чистой долговой нагрузки — 65,21%.

Параллельно с активным снижением долговой нагрузки Jindi также сталкивается с заметными испытаниями ликвидности. Из-за слабых поступлений от продаж и дополнительных влияний расходов на одновременное погашение долга компания в настоящее время испытывает усиленное давление по наличным.

Согласно данным Tonghuashun, по состоянию на конец 2025 года краткосрочные кредиты Jindi составили 415 млн юаней; негазируемые (некраткосрочные) обязательства, подлежащие погашению в течение года — 30.65B юаней; денежные средства и эквиваленты — 12.67B юаней. Краткосрочный дефицит средств оценивается примерно в 18,39 млрд юаней, и способность покрывать краткосрочный долг явно недостаточна.

В целом можно сказать, что хотя Jindi удерживает безопасную границу, и с помощью финансовой «расчистки» высвобождает пространство для дальнейшего развития, актуальным сохраняется реальное давление: напряженный денежный поток и недостаточное покрытие краткосрочного долга.

Ее долгосрочная способность противостоять рискам еще нуждается в дальнейшем подтверждении. Сможет ли компания действительно выйти из операционного тупика, зависит не только от темпа восстановления всей отрасли, но и в значительной степени — от существенного улучшения поступлений от продаж; при этом также нельзя обойтись без дальнейшего усиления легких активов, включая бизнес по подрядному строительству.

Автор: Хуан Нинь