Объем существующих личных ипотечных кредитов шести крупнейших банков сократился на 0,7 трлн юаней. Есть ли смысл досрочно погашать кредит?

Ежедневно· репортёр | Чжао Цзинчжи    Ежедневно· редактор | Вэй Гуаньхун

Фондовый ветер погашения жилищных кредитов заранее — это уже закончилось?

Начиная со второй половины 2022 года, заёмщики по ипотечным жилищным кредитам в Китае ускорили досрочное погашение кредитов, и постепенно сформировалась в течение некоторого времени волна «досрочного погашения».

Но сегодня сцены, когда в предрассветные часы «выбивают» номерок и выстраиваются в очереди месяцами, уже встречаются не так часто. Продолжается ли по-прежнему этот «ветер» досрочного погашения ипотеки? Корреспондент «Ежедневных экономических новостей» собрал данные: совокупный объём остатка по ипотечным кредитам шести крупнейших государственных банков составляет около 24,48 трлн юаней, что примерно на 0,71 трлн юаней меньше, чем год назад.

«Сейчас досрочное погашение жилищных кредитов, безусловно, всё ещё есть, но по сравнению с предыдущими годами уже точно нельзя назвать это „волной“». Об этом заявил главный аналитик компании Boto n Consulting Ван Пэнбо. По его словам, снижение баланса ипотечных кредитов населения вызвано совместным действием двух факторов: досрочное погашение «вынимает» часть задолженности, а желание жителей приобретать жильё в прошлом году было не слишком высокое.

Стоит отметить, что в этом году в первом квартале на рынке недвижимости наблюдалась «небольшая весна». В связи с этим, по мнению опытного эксперта по финансовой политике Чжоу Ицинь, это не краткосрочный отскок после сильного падения, а то, что по мере постепенного снижения рыночных ставок и поэтапного послабления жилищной политики на рынке уверенность восстанавливается устойчивыми темпами, и есть надежда, что эта тенденция сохранится и во втором квартале.

Снижение баланса персональных ипотечных кредитов в 2025 году

Корреспондент собрал данные и обнаружил, что баланс банковских ипотечных жилищных кредитов продолжает снижаться.

В 2024 году, поскольку основным плательщиком ипотечных кредитов выступали государственные шесть крупнейших банков, их ипотечные жилищные кредиты населению сократились на 0,62 трлн юаней; а за весь 2025 год чистое сокращение составило 0,71 трлн юаней, то есть падение по сравнению с 2024 годом увеличилось.

Стоит отметить, что в первой половине 2025 года суммарное сокращение по ипотечным кредитам в шести крупнейших государственных банках составило 107,8 млрд юаней, что значительно меньше сокращения в первой половине 2024 года (325,5 млрд юаней). Однако во второй половине 2025 года сокращение резко увеличилось примерно до 602,2 млрд юаней, из-за чего общий масштаб «усушки» ипотечных кредитов за прошлый год оказался ещё сильнее, чем в 2024 году.

По мере того как баланс ипотечных кредитов продолжает сокращаться, у всех шести крупнейших государственных банков остаток ипотечных жилищных кредитов населения уже вышел за пределы «эпохи 6 трлн юаней».

С точки зрения общенационального рынка, остаток по ипотечным жилищным кредитам также движется вниз. Данные Народного банка Китая показывают, что по состоянию на конец 2025 года остаток по ипотечным жилищным кредитам по всей стране составил 37,01 трлн юаней, что на 1,8% меньше в годовом исчислении. Это означает, что по некоторым банкам остаток по ипотечным кредитам населения даже немного вырос, и ипотечные кредиты банков вошли в стадию более «точной» конкурентной борьбы.

В отрасли считают, что снижение остатка по старым ипотечным кредитам является результатом борьбы двух сил: во-первых, сколько «высасывает» досрочное погашение; во-вторых, сколько «добавляет» новый выдаваемый ипотечный кредит.

«Сейчас досрочное погашение жилищных кредитов, безусловно, всё ещё есть, но по сравнению с предыдущими годами уже точно нельзя назвать это „волной“». Ван Пэнбо заявил, что досрочное погашение ипотечных кредитов, наложенное на то, что в прошлом году у жителей было недостаточно высокое желание покупать жильё, в совокупности привело к снижению баланса ипотечных жилищных кредитов населения в банках.

Ян Хайпин, приглашённый исследователь Ассоциации индустрии управления частным капиталом Пекина, сказал корреспонденту, что рынок недвижимости по-прежнему находится в периоде корректировки: сейчас есть много клиентов с реальным спросом, но также есть много «ожидающих» клиентов; в целом рост ипотечных кредитов слабый.

Небольшая «весна» на рынке недвижимости в первом квартале

В этом году в первом квартале на внутреннем рынке вторичной недвижимости пришла небольшая «весна». Отчёт CRIC показывает: в марте площадь сделок по вторичной недвижимости в 20 ключевых городах составила примерно 17,97 млн кв. м, что на 117% больше по сравнению с предыдущим месяцем и также на 6% больше в годовом исчислении; за первый квартал совокупная площадь сделок составила примерно 41,08 млн кв. м, что на 4% больше.

А в этой волне «небольшой весны» такие города, как Пекин и Шанхай, выступили в роли «локомотива».

«Небольшая „весна“ на рынке недвижимости в первом квартале 2026 года опирается в основном на восстановление рынка вторичной недвижимости в городах первого уровня; сейчас она находится на стадии умеренного восстановления, и характер потепления, вероятно, имеет шанс продолжиться». Чжоу Ицинь сказал корреспонденту, что по мере прихода «небольшой весны» позитивное влияние на баланс ипотечных кредитов коммерческих банков будет постепенно проявляться.

«Хотя не произошло полного разворота, я считаю, что это не краткосрочный отскок после недооценки, а то, что по мере постепенного снижения рыночных ставок и поэтапного послабления политики покупки жилья, рыночная уверенность восстанавливается устойчивыми темпами; я думаю, что есть надежда, что это сохранится и во втором квартале». Чжоу Ицинь отметил, что активность сделок по вторичной недвижимости напрямую повышает объём заявок на ипотечные кредиты, постепенно снижая темпы падения баланса. В дальнейшем есть надежда, что это даст позитивную поддержку балансу ипотечных кредитов; в целом рынок недвижимости движется в сторону направления «рост объёмов при стабилизации цен».

Вице-директор Шанхайского исследовательского института по недвижимости Ецзюй, Янь Юйцзинь, сказал корреспонденту, что «небольшая весна» больше ориентирована на сделки с вторичной недвижимостью в ключевых городах; сейчас рынок всё ещё находится на начальной стадии восстановления по всей стране. Вовтором квартале рыночные сделки должны пойти ещё лучше и это также будет обеспечивать позитивную поддержку рынку кредитов. «Но некоторые клиенты оформляют кредиты из фонда жилищных накоплений (公积金), поэтому они не попадут в статистику по кредитам коммерческих банков и также окажут влияние на остаток по коммерческим ипотечным кредитам».

Ряд банков сообщает, что объём заявок по ипотечным кредитам заметно вырос

По поводу ситуации с личными ипотечными кредитами в этом году корреспондент обратил внимание: многие руководители банков также сделали заявления на пресс-конференциях по отчётности. Среди них оценка Банка коммуникаций по ипотечному бизнесу выглядит более оптимистичной.

На пресс-конференции по итогам 2025 года заместитель председателя Банка коммуникаций Чжоу Ваньфу рассказал: начиная с марта 2026 года, в этом банке объём заявок (подач) по ипотечным кредитам заметно вырос. «Это должно быть сигналом стабилизации рынка недвижимости». Чжоу Ваньфу отметил, что если эта тенденция сохранится, в 2026 году ипотечный кредитный бизнес будет постепенно выходить на положительный рост и позволит Банку коммуникаций достичь прогнозных целей роста всего розничного кредитования.

Заместитель председателя Промышленного и коммерческого банка (工商银行) Ван Цзиньу, в свою очередь, ответил на вопрос о доле проблемных кредитов по индивидуальным кредитам (個贷不良率). Ван Цзиньу заявил, что качество активов по личным кредитам в течение длительного времени остаётся отличным; за последние два года на рост доли проблемных кредитов в краткосрочной перспективе повлияли факторы, включая трансформацию экономики, корректировку рынка недвижимости, а также временный дисбаланс спроса и предложения — это соответствует общей отраслевой тенденции.

«Фундамент экономики Китая устойчив, устойчивость высока, а потенциал большой; условия долгосрочно благоприятного развития и базовые тренды не изменились. В будущем риски по индивидуальным кредитам будут под контролем». Ван Цзиньу оценил: по мере ускоренного внедрения пакета мер и дальнейшего продолжительного высвобождения «политических дивидендов» база рынка индивидуального кредитования будет постепенно улучшаться, а качество активов по личным кредитам будет возвращаться к разумному уровню.

Хотя государство продолжает вводить меры в сфере недвижимости, и рынок показывает признаки улучшения, Ян Хайпин сказал корреспонденту, что доля ипотечных кредитов в структуре банковского размещения активов может идти по нисходящему тренду.

Судя по текущим данным, корреспондент заметил, что крупные банки по личным потребительским кредитам и личным кредитам на предпринимательские цели обеспечили значительный рост. Так, потребительские кредиты в Промышленном и коммерческом банке выросли на 244.8k юаней (на 18,5%), а кредиты на предпринимательские цели — на 7.1k юаней (на 15,0%); при этом рост потребительских кредитов в Банке Китая по территории страны достиг 28%.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку?

Ранее главным мотивом «волны досрочного погашения» ипотечных кредитов выступали заёмщики: с одной стороны, из-за колебаний экономики, с другой — из-за усиления волатильности финансового рынка Китая; цены на акции, фонды и т. п. сильно снижались, а доходность инвестиций обычных домохозяйств заметно падала, поэтому склонность к риску становилась более консервативной. Кроме того, у части существующих ипотечных кредитов процентные ставки были слишком высокими: у некоторых заёмщиков ставка по существующей ипотеке превышала 5%. Под влиянием всех этих факторов часть средств, которую заёмщики ранее планировали направить на инвестиции, была использована для досрочного погашения.

Однако по мере того как процентные ставки по существующим ипотечным кредитам снижаются, стоимость процентной ставки по индивидуальным жилищным кредитам постепенно уменьшается. Согласно данным Народного банка Китая, в феврале этого года средневзвешенная процентная ставка по новым выданным ипотечным кредитам для физических лиц составила около 3,1%, что примерно на 10 базисных пунктов ниже, чем в тот же период прошлого года; ставки по кредитам сохраняются на низком уровне.

Если процентные ставки находятся на низком уровне, выгодно ли досрочно погашать ипотеку?

«Выгодно или нет — это нужно смотреть на уровень текущей инвестиционной или сберегательной доходности потребителя и на величину разницы с процентной ставкой по ипотеке после снижения». Ван Пэнбо сказал: «Если норма инвестиционной доходности выше ставки по кредиту, то можно рассмотреть вариант направить больше средств на инвестиции; в противном случае — подумать о частичном или полном погашении. Кроме того, нужно оставить достаточно денег на повседневные расходы и на будущие нужды по пенсии, медицинскому обеспечению и т. п.»

Кроме того, с точки зрения способа погашения: как правило, при аннуитетной схеме (равными основными суммами) в первой половине периода погашается больше основного долга и меньше процентов, поэтому досрочное погашение обычно выгоднее. При аннуитетной схеме (равными платежами по сумме) в первой половине периода погашаются больше проценты и меньше основной долг; если выплата уже прошла больше половины, досрочное погашение можно не рассматривать.

Источник обложки: медиатека «Ежедневных экономических новостей»