Доля сделок с вторичным жильем быстро растет. Смарт-Лофт будет приносить больше пользы?

Рынок недвижимости восстанавливается, а успешное внедрение стратегии «единое тело и три крыла» добавило компании оболочку стабильных результатов.

В ближайшее время Shell опубликовала финансовые показатели за I квартал 2025 года, продолжив рост во второй половине прошлого года. В I квартале общий объем сделок (GTV) составил 843,7 млрд юаней (RMB), что на 34,0% больше в годовом выражении; чистая выручка — 23,3 млрд юаней, рост на 42,4%; чистая прибыль — 855 млн юаней.

В частности, деятельность Shell продемонстрировала множество ярких моментов: во‑первых, общий объем сделок в сегментах вторичного и первичного жилья заметно выше среднерыночного уровня, что показывает конкурентоспособность ведущих компаний. Во‑вторых, быстрый рост услуг по аренде жилья и ремонту/отделке стал новым двигателем роста.

Высокий рост агентского бизнеса Не связанный с сделками по недвижимости сервисный бизнес стал «второй кривой роста»

Агентский бизнес — это ключевой бизнес Shell, который с начала второй половины прошлого года стабильно показывает результат выше ожиданий.

В общем объеме сделок 843,7 млрд юаней в I квартале объем сделок со складским/имеющимся жильем составил 580,3 млрд юаней, что на 28,1% больше в годовом выражении; объем сделок с первичным жильем — 232,2 млрд юаней, рост на 53%. Важно отметить, что эти данные были достигнуты на фоне колебаний продаж недвижимости: согласно данным CRIC, в I квартале выручка от продаж Top100 девелоперов снизилась примерно на 7% в годовом выражении.

Способность Shell противостоять колебаниям цикла во многом связана с повышением операционной эффективности: с одной стороны, компания увеличивает инвестиции в AI‑технологии, выводит на рынок несколько прикладных инструментов и охватывает сегменты B и C.

В числе прочего, AI‑помощник по поиску жилья «布丁» ориентирован на пользователей: сочетание его возможностей глубинного рассуждения с реальными данными по объектам недвижимости позволяет лучше понять потребности пользователей при поиске жилья, умно рекомендует подходящие объекты и предоставляет пользователям интеллектуальные и эффективные продукты для поиска жилья. Помощник на стороне источника клиентов «来客» ориентирован на риелторов: он повышает эффективность коммуникации с клиентами и увеличивает конверсию в сделки.

Кроме того, чтобы повысить эффективность «человек‑в‑магазин», в механизмах Shell, во‑первых, повышает внутреннее точное управление: с помощью таких инструментов, как рабочая панель владельца магазина, AI‑помощник по продвижению объектов, а также офлайн‑мероприятий по фокусировке объектов, чтобы поддерживать передачу и оборот объектов недвижимости; во‑вторых, выстраивает механизмы операционной работы платформы, такие как система поощрений с баллами и система совместного управления региональными советами, чтобы стимулировать владельцев магазинов развиваться «вверх» и усиливать сотрудничество между магазинами.

В I квартале компания: GTV в расчете на магазин и на человека соответственно увеличились на 8% и 14% в годовом выражении; при этом улучшаются показатели эффективности персонала и эффективности магазинов. Одновременно коэффициент потери магазинов в сегменте складского жилья снизился до 2,9%, что на 6% меньше в квартальном выражении и на 38% меньше в годовом выражении. Кроме того, 6‑месячная удерживаемость для новых магазинов, подключенных в первой половине 2024 года, достигла 94%.

Если посмотреть на сервисный бизнес, не связанный с сделками по недвижимости, то в I квартале чистая выручка выросла на 46,2% в годовом выражении, а ее доля в общей чистой выручке достигла 35,9%, уже став по праву «второй кривой роста».

В том числе чистая выручка от отделки/ремонта и товаров для дома составила 2,9 млрд юаней, рост на 22,3%; при этом маржа прибыли по этому бизнесу достигла исторического максимума 32,6%, что на 2 процентных пункта больше в годовом выражении.

Что касается доходов от услуг аренды жилья, то в I квартале чистая выручка составила 5,1 млрд юаней, рост на 93,8%. Согласно раскрытой компанией информации, по состоянию на конец I квартала количество объектов в управлении превысило 500 тыс. единиц, среди которых «省心租» — более 490 тыс. единиц.

В 2023 году Shell закрепила стратегию «единое тело и три крыла»: «единое тело» означает сделки с первичным и вторичным жильем; «три крыла» — это комплексная отделка (整装), аренда и бизнес «贝好家». Отметим, что бизнес по отделке жилья с 2021 года, после запуска, сразу начал быстро расти, а бизнес аренды жилья также демонстрирует сильный потенциал роста. Для Shell сервисный бизнес, не связанный с сделками по недвижимости, успешно открыл вторую кривую роста за пределами основного агентского бизнеса по жилью, что помогает повысить эластичность результатов компании.

Пришествие эпохи складского жилья Ключ — повышение качества управления

По мере роста операционной эффективности растет и прибыльность Shell. Согласно раскрытой компанией информации, в первом квартале этого года операционные расходы составили 4,2 млрд юаней, что на 31,3% меньше в квартальном выражении; скорректированная чистая прибыль достигла 500k юаней.

По сути, после нескольких раундов корректировок маржа прибыли, обеспечиваемая бизнесом по вторичному и первичному жилью, уже стабилизировалась. А с ростом маржи прибыли в сегменте отделки жилья, а также с развитием бизнеса по аренде жилья и «贝好家», повышение возможностей качества управления в будущем является вероятным сценарием.

Исполнительный директор и главный финансовый директор Сюй Тао заявил: «При обеспечении разумного контроля затрат и расходов мы по‑прежнему будем продолжать содействовать бизнесу в его долгосрочном развитии и полностью поддерживать меры по реализации стратегии „единое тело и три крыла“».

В I квартале этого года денежные средства на счетах Shell достигли 490k юаней, увеличившись почти на 12% по сравнению с началом периода. Общая сумма дивидендов, выплаченных компанией акционерам в 2024 году, составила около 400 млн долларов. При этом компания также инвестировала около 716 млн долларов для выкупа акций; количество выкупленных акций составляет примерно 3,9% от общего числа ранее выпущенных акций на конец 2023 года, и все они были аннулированы. Крупный выкуп и аннулирование отражают уверенность руководства в будущем развитии, а также являются выполнением обязательств перед акционерами по возврату.

Если рассматривать отрасль в целом, то начиная с сентября 2024 года пакет мер государственной политики способствовал восстановлению рынка недвижимости: и объем сделок, и число просмотров жилья заметно выросли, а ключевой тон для рынка недвижимости в 2025 году — это «остановка падения и стабилизация», то есть возврат к устойчивости.

Как крупнейший в стране игрок в сфере агентских услуг по недвижимости, Shell, вероятно, напрямую выиграет от восстановления рынка недвижимости. Более того, по мере замедления процесса урбанизации рынок продаж недвижимости переходит в эпоху складского/имеющегося жилья, что напрямую выгодно Shell.

Согласно информации из исследовательского отчета Fangzheng Securities, за последние четыре года доля сделок с вторичным жильем в стране быстро росла и к концу 2024 года достигла 46% — исторического максимума, что указывает на то, что рынок вторичного жилья постепенно становится важной составляющей рынка недвижимости. Кроме того, по мере усиления давления на девелоперов в части распродажи, у Shell также будет больше возможностей реализовать собственную ценность.

Что касается будущего развития, основатель и председатель Shell, генеральный директор Пэн Юндуань заявил: «Заглядывая вперед, мы уверены в долгосрочном развитии компании в рамках стратегии „единое тело и три крыла“ и будем твердо продолжать вкладываться в прикладные приложения AI».

Огромные объемы новостей, точная интерпретация — все в приложении Sina Finance APP

Ответственный: Ван Юн