Чередование старого и нового режима, переход недвижимости к роли «фундамента стабильности жизни населения», вступление в период трансформационных усилий

《华夏时报》（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝，上海报道

过去一年，房地产市场政策底部与市场底部逐步明晰，保交房工作取得阶段性成效，构筑高品质住房已然成为行业共识。2026年作为“十五五”开局之年，国内经济结构转型升级步伐加快，房地产行业步入深度调整与转型攻坚的关键时期。

4月2日，在2026观点年度论坛上，业内人士的共识与实践表明，转型攻坚之路虽有挑战，但机遇并存。从政策层面的“优化供给”到企业层面的“品质创新”，从“好房子”打造到城市更新、数字化转型、轻资产运营的多元探索，房地产行业正逐步摆脱传统规模依赖，向民生属性回归、向品质竞争转型。

历史节点：新旧模式的交替

围绕行业转型这一核心议题，业内专家学者、企业代表纷纷发表观点，解读行业政策导向与发展方向。

广东省房地产行业协会会长王韶指出，相较于“十四五”，“十五五”房地产核心政策已从“增加供给、平稳发展”转向“优化供给、高质量发展、新发展模式”，标志着房地产从规模扩张向质量提升、从“经济刺激工具”向“民生稳定基石”转变。

面对新发展阶段，房地产也面临着高质量发展的内涵要求，其核心在于实现“增长的稳定性、发展的均衡性、环境的可持续性和社会的公平性”的多维统一，同时平衡短期稳定与长期健康发展的关系。

王韶强调，好房子的终极目标是回归民生属性，实现人人享有适当住房：“让城市空间更好地服务国民各行各业发展，这与现代化人民城市建设的终极目标高度一致。”房企需同时将“好房子”与“好服务”的价值转化为经济增长动力，刺激消费、带动有效投资；构建高品质的生活生产场所空间和场景，持续释放“好房子”的长期持有价值，系统深入推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设，助力房地产回归民生属性，成为支撑高质量发展的重要抓手。

中信城市开发运营有限责任公司党委书记、董事长杨劲直言，当前房地产行业正处于新旧模式交替的历史节点，保现金流还是保利润，成为当前企业必须面对的两难选择。

杨劲认为，行业当下的挑战，本质上是宏观经济转型与城市发展阶段迭代的必然结果。过去房地产行业的规模增长模式已失灵，行业重心转向做优增量、盘活存量资产。目前国家政策大力支持的城市更新、城中村改造、保障性住房建设、好房子打造等领域，既是国家重点引导的赛道，也将成为未来房地产行业的价值主战场。

基于这一行业判断，中信城开目前确立了“开发+运营”双轮驱动格局，依托中信集团“金融+实业”产融协同优势，聚焦风险化解、城市更新等核心赛道。同时，主动构筑“探索新模式、打造新产品、运用新技术、构建新生态”的四新转型模式，走出一条具有自身特色的转型发展之路。

Предприятия: инновационный путь развития

На ключевом этапе трансформации отрасли от количественных изменений к качественным, следование тенденциям отраслевого развития и поиск инновационного пути развития становятся главной задачей для девелоперов в настоящее время. Крупнейшие девелоперские компании активизируют работу по повышению качества, изучают модели развития, соответствующие требованиям нового цикла, и продвигают отрасль в эпоху конкуренции за качество.

Гендиректор Института городских исследований China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd. (招商局蛇口工业区控股股份有限公司) Мэн Вэй раскрывает, что China Merchants Shekou продвигает исследования по концепции «Хороший дом 2.0», основной фокус — технологическая интеграция и инновации; уже в штаб-квартире Шэньчжэня создан лабораторный центр «хороший дом», проводятся выявление новых проблем, изучение новых технологий и работа по проверке восприятия клиентами.

Точно так же Greentown Life Technology Group изучает конкретные способы создания «хорошего дома». Чжу Куай, заместитель генерального директора Greentown Life Technology Group и генеральный директор Greentown Architectural Technology Group, отмечает, что многие девелоперы попадают в операционные трудности потому, что повсеместно применяют сборочно-компоновочный девелоперский подход.

«Конкуренция на рынке недвижимости в будущем по сути будет конкуренцией умного жилья в формате “технологии + гуманитарность”, — поясняет Чжу Куай. — Именно это является ключевой причиной, по которой традиционная сборочно-компоновочная модель девелопмента не может соответствовать требованиям и не позволяет создавать хороший дом». Чжу Куай рассказывает, что на данный момент технологическая система, связанная с «хорошими домами» Greentown, уже внедрена в нескольких проектах; в будущем Greentown будет продолжать делать технологии и гуманитарность ядром, чтобы как можно больше людей могли жить в хороших домах, соответствующих стандарту «6633» Greentown Tech.

Как один из лидеров отрасли девелопмента под ключ (代建), компания Gemdale Management также создала уникальную модель по созданию «хорошего дома». Вин Синь (王欣), заместитель генерального директора компании по управлению девелопментом Gemdale Group, сообщает, что в коммерческом девелопменте под ключ (то есть в сегменте не для проживания) Gemdale уже построила систему управления услугами полного цикла, полностью охватывающую все этапы: от решений об инвестициях на ранней стадии, отраслевого планирования, девелопмент-этапа до последующей эксплуатации.

С учетом текущей ситуации в отрасли, Gemdale Management выдвигает две модели — «под ключ +» и «под ключ −». С одной стороны, учитывая острую конкуренцию в традиционном стандартизированном девелопменте под ключ и многообразие потребностей клиентов, Gemdale Management за счет возможностей в таких сферах, как эксплуатация промышленных парков, аренда квартир на долгий срок, консультации по финансированию,物业-услуги, уход за пожилыми и спорт для здоровья и др., предоставляет «value-added» сервисы в формате «под ключ +». С другой стороны, поскольку количество специалистов в сфере недвижимости стало насыщенным, городские инвестиционные платформы и технологические компании легче набирают профессиональные таланты, а потребности собственников смещаются в отдельные сектора или под конкретные услуги; Gemdale Management формирует бизнес-возможности модульным построением, чтобы создать модель «под ключ −», адаптированную под запросы. Кроме того, Gemdale Management также изучает модели легких активов консультирования в разных регионах, расширяя границы бизнеса.

Отрасль: курс на стабилизацию после “дна”

Beike (贝壳)旗下 Beihaojia (贝好家) благодаря преимуществам платформы обладает высокой чувствительностью к рыночным изменениям. У Бинь (武斌), генеральный директор C2M-innovation center Beihaojia, говорит, что структура рынка недвижимости претерпела серьезные изменения: доля сделок со вторичной недвижимостью в топовых городах превышает 70%, и именно динамика цен лучше всего отражает реальную ситуацию на рынке. Одновременно происходит разворот соотношения спроса и предложения: вторичный запас продолжает расти; с 2021 года отрасль вошла в стадию «много квартир, мало клиентов», из-за чего решения покупателей становятся все более осторожными.

У Бинь считает, что в этих условиях сущность «гонки за продуктом» в отрасли — точное удовлетворение потребностей конкретных клиентов. Поэтому ключевая суть модели C2M (Customer to Manufacturer, “от потребителя к производителю”), которую предлагает Beihaojia, заключается в том, что «все вокруг C». По мере развития технологий, опираясь на массивные данные, используя big data и AI, а также возможности точного выхода на клиентов, становится возможным выявить потребности C и на их основе проводить исследования земли, позиционирование продукта, дизайн, маркетинг и т.п. Beihaojia превратила эту способность в решение; сейчас она уже многократно подтверждена в десятках проектов, которые компания ведет в сотрудничестве с девелоперами, включая 招商、越秀、滨江 и др.

Янь Цюн (颜琼), генеральный менеджер отделения по строительству и девелопменту в Китае компании Kingdee, анализирует тупики цифровой трансформации девелоперов и предлагает способ прорыва от «оптимального решения для отдельного продукта» к «оптимальной архитектуре». Она утверждает, что сегодня большинство девелоперов в процессе цифровой трансформации и применения AI (искусственного интеллекта) попадают в глубокие трудности формата «CEO тревожится, CIO/CTO страдает». Появление этой проблемы тесно связано с прежней встроенной концепцией, когда при цифровом выборе девелоперы стремились к «оптимальному решению для отдельного продукта». Поэтому при выборе цифровой платформы девелоперам нужно сломать традиционное представление об «оптимальности для отдельного продукта» и перейти к идее «оптимальной архитектуры» в новых условиях.

Конкретно, следует в первую очередь выбирать комплексную цифровую платформу, объединяющую «платформу, данные, приложения и интеллектуальных агентов» в единое целое. Такие платформы позволяют удовлетворить потребности предприятия в вызове многообразных модальностей, поддерживают автономную разработку внутренних персонализированных интеллектуальных агентов, позволяют проводить корпоративное управление данными, а также дают возможность напрямую переиспользовать SaaS-приложения и AI-интеллектуальных агентов, поставляемых самой платформой; это существенно ускоряет внедрение AI-технологий, реально повышает эффективность операционной деятельности предприятий, помогает девелоперам преодолеть узкие места цифровой трансформации и пройти через циклы.

Помимо компаний, фокусирующихся на апгрейде продуктов, заместитель генерального директора Modern Capital Management Co., Ltd. (现代资本管理有限公司) Дин Нань (邸楠) больше внимания уделяет развитию сектора проблемных активов и текущему состоянию тех, кто в нем работает. По ее мнению, в ранние годы сектор проблемных активов и реструктуризации долгов были лишь периферийными подразделениями девелоперской индустрии; по мере изменения отрасли специалисты по проблемным активам вошли в ее ядро, и многие инвесторы и операционные менеджеры в сфере недвижимости также перешли в сектор проблемных активов. Как считает Дин Нань, в 2026 году впервые приходят к единому пониманию четыре стороны — девелоперы, кредиторы, покупатели жилья и правительство — и наступает действительно окно для полноценной реструктуризации.

Наряду с отскоком девелоперов от “дна” рынок также показывает признаки «стабилизации после формирования дна»: как отмечает Ся Ифэн (夏亦丰), главный аналитик по сектору недвижимости и заместитель генерального директора в Банке Китая по ценным бумагам (中银证券), сейчас рынок недвижимости демонстрирует дифференциацию: ключевые города постепенно стабилизируются, тогда как показатели в некорневых городах слабее. Четыре крупнейших города первого эшелона имеют собственные особенности в динамике цен, но в целом цены стабилизируются: в Пекине цены на вторичное жилье в помесячном сравнении растут на +0.2%; в Шанхае после того как с мая 2025 года по январь текущего года вторичное жилье снижалось 9 месяцев подряд, оно синхронно пришло к восстановлению; в некорневых городах ситуация на рынке относительно слабее, чем в ключевых городах.

Ся Ифэн подчеркивает, что поскольку цены на вторичное жилье снижаются уже довольно долго, в отдельных регионах начала проявляться выгодность вторичного жилья по цене и качеству, что оказывает определенный эффект вытеснения продаж нового жилья в окрестностях. Поэтому девелоперам нужно, помимо локации и окружающей среды, усиливать конкурентоспособность за счет силы продукта и повышения качества.

Поиск пути наверх для отрасли

На секции обсуждения темы форума заместитель директора научно-исследовательского института по рынку недвижимости Джонс Лэнг ЛаСаль (戴德梁行研究院) Чжан Сяодуань (张晓端) в качестве ведущей отмечает, что в начале своего выступления, говоря о ключевой теме «путь наверх», хотя рынок недвижимости и выпустил локальные позитивные сигналы, общее рыночное доверие все еще находится на этапе медленного восстановления; тенденция развития отрасли остается главным фокусом внимания специалистов.

Перед лицом общей рыночной ситуации и точки перелома в развитии, на какие ключевые индикаторы обычно обращают внимание те, кто работает в отрасли?

Отвечая на этот вопрос, Лун Гусинь (龙固新), председатель правления DeSiQin Group (德思勤集团), говорит, что для прогнозирования рыночных тенденций нужно следить за различными индикаторами, но по-настоящему ключевых индикаторов стабилизации два: во-первых, число людей и количество компаний, которые готовы инвестировать и открывать бизнес сейчас — именно это является ключевым драйвером улучшения таких показателей, как аренда и количество сделок; во-вторых, рождаемость технологических талантов в городах первого и второго эшелона (20 крупнейших городов Китая). Лун Гусинь далее добавляет, что развитие городов должно больше уделять внимание привлечению ресурсов технологических инноваций и новой технологической популяции — именно это является ключом к стабилизации рынка.

Го Жуй (郭锐), генеральный менеджер Guangzhou Heeforh (合富辉煌广州公司), приводит конкретные данные в подтверждение позитивных изменений рынка. Только с точки зрения рынка люксовых домов в Гуанчжоу: уже в 2025 году там наступил «малый весенний подъем». По данным: в этом году «малый весенний подъем» сосредоточен на последних двух неделях марта — «количество визитов и сделок выросло на 80%, сумма — в 1,5 раза (год к году), а сделки по более дорогим домам заметно улучшились».

Го Жуй говорит, что фундаментальная причина улучшения сделок — апгрейд продукта. В будущем хорошие дома будут стимулировать еще больше сделок, но хорошие дома — это не только апгрейд продукта: это также стратегическое решение; за счет повышения на стороне предложения стимулируется общий спрос и восстанавливается доверие рынка.

Мэн Вэй (孟伟), генеральный директор Института городских исследований China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd., рассказывает, что в 2024 и 2025 годах хорошие дома в основном находились на стадиях, связанных с директивным руководством политики и построением систем различными девелоперами; в начале 2026 года все девелоперы уже всесторонне продвинули внедрение на практике, совершив ключевой прорыв по переходу от маркетинговых коммуникаций к стороне цепочки поставок. Например, в China Merchants Shekou в 2025 году было создано всего 6 демонстрационных проектов хороших домов; но с конца 2025 года по начало 2026 года уже началась реализация более чем 30 проектов — от пилотных образцов к полномасштабному внедрению, на практике и основательно продвигается строительство «хороших домов», чтобы лучше удовлетворять потребности людей в прекрасной жизни.

Помимо строительства «хороших домов», Ху Мао (胡懋), президент IWG в Китае, расширяет фокус до уровня сообщества и инфраструктуры. Она считает, что «хороший дом» должен быть дополнен хорошим сообществом и хорошими удобствами, чтобы создать среду жизни, которая обладает высокой привлекательностью.

Ху Мао отмечает, что для оптимизации условий проживания и повышения жизненности и привлекательности сообщества, кроме совершенствования озеленения и коммерческой инфраструктуры, следует также предусмотреть офисные пространства, привлекая в сообщество представителей различных отраслей бизнеса: «Именно потому, что мы увидели, что внутри сообщества тоже есть спрос на гибкую офисную работу, мы сейчас расширяем наши “щупальца” в эти менее типичные офисные зоны и внутри сообщества, чтобы организовывать центры гибкой офисной работы. По сути, это взаимодополняет друг друга с созданием хорошего сообщества и хороших условий проживания, дополняя блоки по привлечению отраслей и по устойчивому развитию».

Такая нестандартная идея подходит и для рынка прироста, и для городского обновления. Чжоу Чжипэн (周志鹏), руководитель по оценке и профессиональным консультационным услугам First 太平戴维斯 в Гуанчжоу и директор, считает, что модель девелопмента, бесконечно воспроизводящаяся при выкупе земли и последующей разработке, уже достигла предела; в будущем проекты, способные пробиться вперед, будут сосредоточены на разработке дифференциальной арендной ренты (挖掘级差地租). И такие проекты в основном имеют два направления: во-первых, опираясь на культурные особенности конкретной локации, создавать уникальность, которую невозможно скопировать; во-вторых, проекты без уникального местоположения могут формировать конкурентоспособность за счет постоянного внедрения контента.

Чжоу Чжипэн подчеркивает, что ключевые конкурентные преимущества проектов городского обновления — это дифференциация, персонализация и внедрение контента: «Городское обновление находится на этапе перехода от старого к новому; традиционная модель получения земли под разработку завершает свой путь, и отрасль перейдет от экстенсивного развития к интенcивному и точному развитию».

Редактор: Чжан Бэй; главный редактор: Чжан Юнин (张豫宁)