Новый тренер Лин Чжубо представил первый отчет, Yongsheng Service за прошлый год заработала 437 миллионов, несмотря на снижение валовой прибыли, проблема еще не решена.

Вопрос к ИИ · Как новый руководитель Линь Чжубо помогает Yongsheng Services достичь цели роста прибыли?

Источник статьи: Economic Times (时代周报) Автор: Чжан Ицзинь

Источник изображения: Фото-коллекция (图虫创意)

После кратковременного восстановления показателей на стороне прибыли в 2024 году, компания Yongsheng Services, местный девелоперский сервис в Шанхае, снова представила отчет с результатом «увеличение выручки без увеличения прибыли».

30 марта Yongsheng Services (01995.HK) опубликовала объявление о финансовых результатах за весь 2025 год. В отчетный период компания добилась выручки около 6.87B юаней, установив исторический максимум, что примерно на 0,4% больше, чем в 2024 году; прибыль, относящаяся к владельцам компании, составила около 437 млн юаней, что примерно на 8,5% меньше, чем в 2024 году.

По состоянию на конец 2025 года количество проектов, находящихся в управлении Yongsheng Services, составляло 1524, а общая площадь зданий в управлении — около 252 млн кв. м, что примерно на 0,6% больше, чем за тот же период 2024 года; количество подписанных проектов Yongsheng Services — 1824, подписанная площадь — 354 млн кв. м, что примерно на 0,8% больше, чем за тот же период 2024 года.

Стоит отметить, что указанный выше финансовый отчет также является первой годовой «сводкой результатов», представленной Yongsheng Services после вступления в должность «нового руководителя» Линь Чжубо. Согласно материалам, 1 сентября 2025 года Линь Чжубо сменил Чжоу Хунбина и официально стал генеральным директором Yongsheng Services. В июне 2025 года он был назначен независимым (неисполнительным) директором группы Yongsheng Services; ранее занимал должность заместителя генерального директора группы Country Garden? (旭辉集团副总裁) и генерального директора региональной группы Западного Китая.

На пресс-конференции по объявлению результатов за 2025 год, состоявшейся 31 марта, Линь Чжубо заявил, что за эти полгода он продвинул несколько ключевых задач, в том числе организовал и завершил работы по подготовке всеобъемлющего плана деятельности на 2026 год, а также по бюджету и распределению ресурсов; эта работа была завершена к концу 2025 года.

Он отметил, что для развития Yongsheng Services 2026 год — это ключевой год, связывающий «наследование и начало». Внутри уже разработаны четкие руководящие принципы по операционному и управленческому менеджменту, чтобы обеспечить, что рост прибыли будет больше роста выручки, а рост выручки — больше роста расходов; вокруг ключевой цели «рост прибыли двузначными темпами» будет продвигаться план, при котором в течение всего года ожидается рост прибыли на 8%-10%.

На вторичном рынке 31 марта акции Yongsheng Services выросли. На закрытии цена акций составила 1,79 гонконгского доллара за акцию, что на 6,55% выше, чем в предыдущую торговую сессию; общая рыночная капитализация — около 3.08B гонконгских долларов.

Рост держится на бизнесе property management

Yongsheng Services — компания по управлению недвижимостью, опирающаяся на девелопера Xuhui Holdings (00884.HK). Ее бизнес охватывает широкий спектр типов объектов недвижимости: в том числе жилые и нежилые объекты, включая офисные здания, торговые центры, школы, больницы, туристические достопримечательности, правительственные здания, сервисные пункты на автомагистралях, станции рельсового транспорта и паромные терминалы и т.д.

Выручка компании в основном формируется из четырех ключевых направлений: услуги по управлению недвижимостью, услуги по развитию сообщества (community value-added services), услуги по развитию для непроживающих владельцев (non-owner value-added services) и городские услуги (city services). Среди них услуги по управлению недвижимостью — самый важный источник дохода для компании, доля выручки от этого направления стабильно держится на уровне более 50%.

Согласно данным финансового отчета, рост Yongsheng Services в 2025 году был обеспечен результатами бизнеса по управлению недвижимостью. В отчетный период выручка от услуг по управлению недвижимостью составила 5.45B юаней, что на 7,1% больше год к году, и составила 79,4% от общей выручки.

Однако, помимо роста в сегменте управления недвижимостью, выручка по оставшимся трем крупнейшим направлениям бизнеса снизилась. При этом снижение услуг по развитию сообщества было наименьшим: выручка составила 796 млн юаней, год к году -7,7%; городские услуги обеспечили выручку 233 млн юаней, год к году -18,7%; а услуги по развитию для непроживающих владельцев показали наибольшее снижение: выручка составила 382 млн юаней, год к году -36,2%, что на 217 млн юаней меньше, чем в 2024 году; доля в общей выручке компании снизилась до 5,5%.

Источник изображения: годовой отчет Yongsheng Services за 2025 год

Говоря о существенном падении услуг по развитию для непроживающих владельцев, Линь Чжубо отметил, что в прошлом данный бизнес сильно зависел от Xuhui Holdings; теперь, по мере роста степени рыночной ориентации, связность снизилась. Это отражает тот факт, что сегмент еще не сформировал независимую вторую кривую роста. Тем не менее, по его мнению, на данный момент это исторический минимум по масштабу выручки сегмента услуг по развитию для непроживающих владельцев.

По словам Линь Чжубо, в отношении услуг по развитию для непроживающих владельцев Yongsheng Services активно корректирует курс и ищет новые направления. Например, в сфере пространственной реконструкции Yongsheng Services строит услуги «от ключа до заселения — жизнь с огнем (готовка) — беззаботная аренда и продажа» в формате сквозной цепочки. Перед Праздником Весны был запущен пилотный проект; 27 марта появились демонстрационные апартаменты; а к вечеру 30 числа, всего за три дня, было оформлено 9 заявок на внесение задатка. Такие услуги опираются на профессиональные компетенции и создают дополнительную ценность, трансформируя пространство помещений. Кроме того, компания продвигает разработку продуктов, связанных с ремонтом и обслуживанием помещений, чтобы расширить продуктовую линейку услуг по развитию для непроживающих владельцев.

С его точки зрения, хотя общий объем отрасли property management достиг 1,6 трлн юаней, в будущем все еще есть пространство для роста. По мере высвобождения спроса оборот (сменяемость) управляющих компаний в жилой недвижимости в ключевых городах удвоился: каждый год около 20 тыс. жилых кварталов входят в период повторного выбора управляющей компании; более 40% жилого жилого фонда по всей стране имеют возраст свыше 20 лет, и для компаний с нормативным операционным подходом и профессиональными возможностями это как раз возможность.

Маржинальность валовой прибыли под давлением; руководство ожидает, что в будущем диапазон сохранится на уровне 17%-20%

Просматривая финансовый отчет, можно увидеть, что «увеличение выручки без увеличения прибыли» Yongsheng Services в основном обусловлено снижением валовой маржи.

Данные показывают, что в 2025 году компания получила валовую прибыль 16k юаней, что на 3,5% меньше, чем в 2024 году; валовая маржа составила 19,0%, что на 0,7 процентного пункта ниже в годовом выражении.

По различным направлениям бизнеса: в отчетный период валовая маржа по услугам по развитию для непроживающих владельцев и по городским услугам составила 7,1% и 13,4% соответственно, что на 0,7 процентного пункта и 2,5 процентного пункта больше, чем в 2024 году;

А на валовую маржу компании сильнее всего повлияли два направления: услуги по управлению недвижимостью и услуги по развитию сообщества. Так, валовая маржа по услугам управления недвижимостью составила 18,2%, что на 1,1 процентного пункта ниже, чем в 2024 году; валовая маржа по услугам развития сообщества — 31,4%, что на 3,3 процентного пункта ниже, чем в 2024 году.

По этому вопросу главный финансовый директор Yongsheng Services Чжоу Ди объяснил снижение валовой маржи по двум направлениям с точки зрения внешних и внутренних факторов. С внешней стороны, макроэкономическая среда создает вызовы для индустрии property management, и на нее влияют как прорыв выручки, так и контроль затрат; с внутренней стороны — Yongsheng Services сознательно увеличивает инвестиции в повышение качества, например, перевод части работников из внешних подрядчиков в собственный штат, повышение качества парков/территорий и другие связанные меры, что также увеличило расходы.

Что касается базового бизнеса по управлению недвижимостью, относящегося к сфере товаров первой необходимости, Чжоу Ди считает, что на текущий момент валовая маржа находится в разумном диапазоне. Yongsheng Services традиционно не стремится к максимальной валовой марже любой ценой, и, напротив, готов направлять ее обратно на повышение качества на части качественных проектов. В будущем, применяя такие инструменты, как AI, сотрудничество «человек-машина» и бережливое операционное управление (lean operations), компания уверена, что в 2026—2028 годах валовая маржа в базовом management будет удерживаться на уровне 15%-18%.

Относительно услуг по развитию сообщества он отметил, что это по-прежнему важная опора отрасли и обладает «барьерами» на уровне сообщества. В настоящее время компания уже интегрировала центр по крупномасштабной операционной деятельности, продвигает меры по реализации практик «удовлетворенность превращается в бизнес» (满意到生意), и ожидается, что в будущем валовая маржа сегмента по сообществам сможет сохраняться в диапазоне 30%-35%.

«В целом, компания по-прежнему сталкивается с определенным давлением на валовую маржу, но мы будем продолжать оптимизировать структуру вклада выручки и валовой прибыли. За счет бережливых операций и внедрения новых продуктов и новых услуг мы стремимся удерживать совокупную валовую маржу в разумном диапазоне 17%-20%», — заявил Чжоу Ди.