Рынок земли в первом квартале: контроль роста и приоритетное обеспечение предложения реализуются в порядке очереди

王丽新

В этом году в «докладе о работе правительства» было предложено: «Уделить основное внимание стабилизации рынка недвижимости», «применять меры в зависимости от города для контроля за приростом, ликвидации запасов и обеспечения предложения». Согласно самым последним данным, в первом квартале 2026 года рынок земли по всей стране выдал ответ в формате «сокращение общего объема, оптимизация структуры».

По данным Института Циньчжи, в первом квартале 2026 года площади сделок по жилью в 300 городах и доходы от продажи земель снизились соответственно на 24% и 42% в годовом исчислении. Автор считает, что на фоне изменения соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости и последовательного продвижения политики по снижению запасов эти данные не являются сигналом о слабости рынка. Напротив, они подтверждают, что подход регулирования «контролировать прирост и улучшать предложение» точно и упорядоченно реализуется. Его ключевая логика — «контролировать общий объем, повышать качество, перераспределять запасы», ускоряя переход отрасли от расширения масштаба к развитию высокого качества.

Ориентация на «контроль прироста» четко обозначена, рынок земли переходит к «поставкам в зависимости от спроса».

В первом квартале объем сделок по жилью снизился; за этим стоит множество факторов. Во многих местах «меры в зависимости от города для контроля за приростом, ликвидации запасов и обеспечения предложения» применяются уже давно. Кроме того, в середине марта Министерство природных ресурсов и Национальное управление лесного хозяйства и степей совместно выпустили «Уведомление о дальнейшей работе по обеспечению гарантий для элементов природных ресурсов», где четко указано, что нужно создать и усовершенствовать механизм «связывания» ввода в оборот вновь добавленных земель под строительство и ввода в оборот земель под строительство, находящихся в запасе. В целом годовой принцип для вновь добавленных земель под городское и сельское строительство не должен превышать площадь запасов, вводимых в оборот. Эта политика следует принципам «вводить в оборот запасы, поставлять в зависимости от спроса, запасы — в приоритете», снижая предложение вновь добавленных земель под строительство и прекращая прежний девелоперский режим, опиравшийся на расширение за счет прироста. Помимо этого, некоторые города изучают более точный режим «поставок в зависимости от спроса», поддерживая возврат запасов земель за счет специальных облигаций.

С точки зрения рынка «контроль прироста» — это не «одна мера для всех». Такие ключевые города, как Пекин и Ханчжоу, сами сокращают планы по выделению земель. В первом квартале Ханчжоу выставил на торги всего 3 объекта жилой недвижимости. Такие города, как Чэнду и Сямэнь, задают объем предложения земли исходя из темпов «рассасывания» запасов, чтобы обеспечить точное соответствие предложения земли рыночному спросу. Такая практика «продажи определяют предложение, уменьшение объема — чтобы удержать цену» эффективно смягчает давление из-за высоких уровней запасов на рынке жилья и создает более благоприятную среду для того, чтобы компании быстрее возвращали оборотные средства. За целым рядом этих изменений стоит то, что рынок земли прощается с «заливающим, широким способом» и переходит к этапу балансировки спроса и предложения — «точечный, дозированный полив».

Эффект «улучшения предложения» проявляется на ранней стадии: к качественным участкам проявляется повышенный интерес.

Контрастом на фоне общего сокращения предложения земли выступает феномен «локального ажиотажа» на качественных участках в ключевых городах: дифференциация торгов стала самым заметным признаком рынка земли в первом квартале. Например, земельный участок в районе Мацзан в Новом городе Чжуцзян в Гуанчжоу проходил 243 раунда конкурентных торгов и был продан за 23,6 млрд юаней; это соответствует цене за жилой этажный метр в 854.89M юаней/кв. м, что стало новым рекордом для Гуанчжоу по цене за жилой этажный метр на земельных аукционах. В Шанхае и Ханчжоу в центральных районах ставки прироста (премии) не раз превышали 10%. Качественные участки в горячих городах привлекают в массовом порядке центральные госпредприятия, государственные предприятия и качественные частные компании.

Эта дифференциация как раз и является прямым проявлением «улучшения предложения». Центр тяжести в предоставлении земли смещается в пользу центральных районов, зон вдоль линий рельсового транспорта и участков с уже зрелой инфраструктурой и обеспечением; приоритетное снабжение «землей под хорошие дома» увеличивает предложение улучшенного жилья с более высокой ценовой эффективностью. Одновременно одним из основных каналов предложения становится ввод запасов в оборот: повторное использование неэффективных земель и городское обновление превращаются в новые каналы для предоставления земли. А качественные участки благодаря преимуществам «низкого риска и высокой предсказуемости» становятся для девелоперов «первым выбором для страхования рисков», одновременно подталкивая рынок земли от «соревнования за масштаб» к «соревнованию за качество».

«Осторожность» — это инвестиционное правило для девелоперов, безопасность — главный фактор.

В настоящее время рынок в целом по-прежнему находится на стадии «сосредоточенного стабилизирования», а девелоперы сохраняют осторожный подход к инвестициям. С точки зрения логики инвестиций компаний, в основном прослеживаются следующие характеристики: во-первых, больше внимания уделяется «циклу возврата денежного потока в плюс», приоритетом становится безопасность средств и гарантия по выводу/реализации проектов; в первую очередь выбираются участки небольшого объема, с высокой степенью рассасывания и низкой общей ценой; во-вторых, большинство компаний выбирает глубокую проработку городов, где уже заложено присутствие; в-третьих, качественные частные компании со здоровой финансовой позицией, удерживая нижнюю границу безопасности средств, точно улавливают возможности для структурных инвестиций; в-четвертых, центральные госпредприятия и качественные местные государственные предприятия благодаря преимуществам финансирования продолжают углубленное освоение ключевых городов первого и второго эшелонов и больше тяготеют к инвестициям в улучшенные участки, чтобы повысить норму прибыли; в-пятых, некоторые компании снижают инвестиционные риски за счет таких моделей, как совместная девелоперская разработка.

В целом, в первом квартале «контроль объема и повышение качества» на рынке земли создает основу для стабильного функционирования рынка недвижимости в 2026 году. По мере углубления ввода запасов в оборот, высвобождения качественного предложения и продолжающего проявляться эффекта политики рынок жилья получит больше определенности в развитии. Отрасль будет ускорять переход в сторону высококачественного и устойчивого развития, входя в новый цикл «аренда и покупка — вместе, запасы — в приоритете, качество — превыше всего».

(Редактор: Вэньцзин)

Ключевые слова:

                                                            Земля