Прощание с земельным финансированием: оптимизация экологической среды развития местной экономики

Чэнь Тао

В последние годы на рынке недвижимости в нашей стране продолжается корректировка, и коренным образом изменилось соотношение спроса и предложения между покупателями и продавцами на рынке жилья, что приводит к тому, что зависимая модель «земельных финансов», при которой прежде земельные платежи за отчуждение земли составляли около 40% доходов местных органов власти, постепенно уходит в прошлое и, возможно, вынудит местные органы власти уделять больше внимания высококачественному развитию местной экономики и оптимизации экономической среды местного развития.

Масштаб доходов от отчуждения земли последовательно сокращается из года в год. Доходы от отчуждения земли обычно означают поступления от отчуждения прав на использование государственных земель, включаемые в бюджет по правительственным целевым фондам. Очевидно, что доходы местных органов власти от отчуждения земли тесно связаны с тем, насколько «холоден» или «теплЫЙ» рынок недвижимости. После реформы системы жилья в 1998 году в нашей стране рынок недвижимости начал развиваться, а после 2003 года начался быстрый рост. В 2003 году по всей стране объем доходов от отчуждения земли составил 542.1B юаней, что примерно равнялось 35% от общих налогово-бюджетных доходов местных бюджетов. После 2003 года рынок недвижимости в нашей стране продолжал быстро расти, и доходы земельных финансов также «росли вместе с лодкой». В 2021 году доходы земельных финансов по всей стране достигли пика — 8,5 трлн юаней. Начиная с четвертого квартала 2021 года, по мере того как в нашей стране продолжается корректировка ситуации спроса и предложения на рынке недвижимости, доходы от отчуждения земли по всей стране в 2025 году уже сократились примерно на 40% по сравнению с пиковым уровнем 2021 года. В последние периоды, под влиянием ряда политик в сфере недвижимости, корректировки цен на жилье в различных городах в целом также были в основном завершены: сделки с недвижимостью, прежде всего в городах первой линии, несколько оживились, рынок вторичного жилья стал более активным, а в отдельных объектах недвижимости наблюдается небольшой рост, впервые проявляются признаки стабилизации. Даже так, мы должны глубоко осознавать, что в нашей стране на рынке недвижимости уже произошли принципиальные изменения в соотношении спроса и предложения; модель повторения в будущем прежнего устойчивого и быстрого восходящего тренда на рынке земли почти невозможна.

Система землепользования также корректируется по мере изменений. В последнее время Министерство природных ресурсов и Государственное управление лесного и пастбищного хозяйства совместно издали «Уведомление о дальнейшем обеспечении гарантий для элементов природных ресурсов» («Уведомление о природных ресурсах [2026] 38»), (естественные ресурсы: 〔2026〕38号), и касающиеся отчуждения земли несколько ключевых элементов будут, вероятно, на уровне институциональных механизмов способствовать тому, что местные органы власти будут постепенно уменьшать свою зависимость от земельных финансов.

Во-первых, местные органы власти не могут безусловно «продавать землю», а их самостоятельность будет существенно ограничена. Местные органы власти не могут самостоятельно решать, «продавать землю» или нет; необходимо централизованное планирование на уровне провинций. А исходя из анализа направлений поддерживающих политик на уровне отдельных провинций, будет уделяться больше внимания и стимулированию выпуска ценности «земли», что с высокой вероятностью приведет к тому, что на уровне провинций централизованно будет учитываться качество и темпы экономического развития городов на уровне префектур, а также состояние миграции населения, что отразится в дифференцированном планировании показателей предоставления земель.

Во-вторых, работа по обеспечению земельных ресурсов может сместиться в сторону преимущественной активации накопленных (имеющихся) земель через обновление городов. В принципе, ежегодный ввод дополнительных земель для строительства в городах и сельской местности не должен превышать площадь земель, активируемых из накопленных запасов; то есть чем больше площадь активируемых земель из накопленных запасов, тем больше будет площадь ежегодного ввода дополнительных земель для городского и сельского строительства местными органами власти. Таким образом, на уровне механизма и интересов это побуждает местные органы власти сильнее наращивать вложения в проекты городского обновления, высвобождая больше площади для дополнительного городского и сельского строительства именно через проекты городского обновления. Поэтому обоснованно ожидать, что начиная с 2026 года темпы реализации проектов городского обновления в нашей стране ускорятся; в особенности потенциальная ценность «ветхого и старого жилья малой площади» в центральных районах городов может быть заново переосмыслена.

В-третьих, девелопмент недвижимости будет ограничен. В принципе, новая строительная земля не будет использоваться для девелопмента коммерческой недвижимости; ожидается, что начиная с 2026 года предложение земель под новые коммерческие объекты недвижимости в разных городах будет сокращаться. Это поможет в целом контролировать объем предложения на рынке недвижимости и уменьшить количество поставок новых коммерческих квартир. В настоящее время у большинства городов нашей страны сохраняется нагрузка по снижению складских запасов; сокращение индикаторов земель под коммерческое жилье будет способствовать балансировке спроса и предложения и постепенно стабилизировать рынок недвижимости.

Никаких сомнений: доходы от отчуждения земли неизбежно связаны с финансовым положением местных органов власти и траекторией будущих бюджетных доходов и расходов. С одной стороны, зависимость «земельных финансов», объективно сформировавшаяся за многие прошлые годы, не сможет полностью измениться за одну ночь. Под воздействием рыночного давления и институциональных ограничений местные органы власти также будут самостоятельно уменьшать зависимость от земельных финансов. Конечно, снижение доходов от отчуждения земли неминуемо приведет к образованию дефицита, поэтому необходимо обеспечить аккуратное и упорядоченное преодоление ударов и рисков, которые принесет постепенное удаление земельных финансов от прежней модели. С другой стороны, если доходы от отчуждения земли будут снижаться подряд четыре года, это вынудит местные органы власти более рационально и эффективно использовать бюджетные средства, уделять больше внимания оптимизации и корректировке структуры местных отраслей, укреплять конкурентоспособность ключевых направлений развития, ускорять формирование благоприятной деловой среды, чтобы привлечь больше субъектов рынка, и тем самым расширять источники финансовых поступлений и увеличивать бюджетные доходы за счет высококачественного развития местной экономики. Если анализировать с этой точки зрения, то уход земельных финансов от прежней модели может оказаться катализатором высококачественного развития местной экономики.

Материалы данной колонки отражают только личные взгляды автора

(Редактор: Дон Пинпин )

     【Отказ от ответственности】Настоящая статья отражает только личную позицию автора и не имеет отношения к Hexun. Сайт Hexun сохраняет нейтралитет в отношении утверждений, взглядов и оценок, приведенных в тексте, и не предоставляет никаких явных или подразумеваемых гарантий относительно точности, надежности или полноты содержащейся информации. Пожалуйста, читатели рассматривают представленное лишь как справку и несут полную ответственность самостоятельно. Email: news_center@staff.hexun.com

Жалоба