Законодательство о мобильных домах в Аризоне: вопросы стоимости коммунальных услуг, правила отказа и обучение менеджеров

На протяжении многих лет владельцы парков для произведенных домов по всему Аризоне ограничивали, какие типы кондиционеров или охлаждающих устройств люди могут использовать в своих мобильных домах, потому что они были шумными или некрасивыми. Так продолжалось до 2024 года, когда коалиция организаций изменила закон штата, сделав эту практику незаконной.

Теперь идет новая законодательная сессия в полном разгаре, и вместе с ней — надежды на новые инструменты, которые помогут улучшить впечатления жителей мобильных домов в Аризоне.

Кэтч Нобл — президент Аризонской ассоциации владельцев произведенных домов, одной из групп, участвовавших в изменении закона 2024 года.

В этом году она и другие заинтересованные стороны по всему штату провели месяцы в обсуждениях, чтобы решить, какие законопроекты кажутся наиболее срочными для внесения.

«Мы провели очень-очень много встреч с самыми разными людьми», — сказала Нобл.

Они провели восемь слушаний с жителями, коммунальными компаниями и организациями вроде координатора борьбы с бедностью Wildfire AZ, чтобы подготовить законопроекты, которые не только изменят закон штата, но и добавят больше механизмов принуждения.

Аризонская ассоциация владельцев произведенных домов подготовила один законопроект, требующий больше обучения для управляющих парками, и работала с Wildfire, чтобы подготовить два законопроекта по коммунальным услугам, которые не позволят владельцам парков взимать с жителей больше, чем они платят за газ, электроэнергию и воду, а также установят максимальный административный сбор в размере $8.

                        Связанные материалы
                    
                

        
    
    
    
    







    
        

                
                    



    
        


  




    




    



    


    




    
    
    
    



    





    



    




    







И затем они наблюдали, как законопроекты пробивают себе путь через джунгли законодательного собрания Аризоны. 




    

        

            




«Нужно найти спонсора-республиканца. Если вы найдете спонсора-демократа, законопроект умрет в комитете», — говорит Нобл. «И большинство законопроектов умирают в комитете». 

Крупнейшая статья расходов этой группы во время законодательной сессии — это также ее крупнейший противник на ринге: лоббист.

Законодательный координатор — самая большая часть их годового бюджета в $62 000. «Теперь, когда мы больше не владеем зданием, у нас нет офисных расходов или штатного секретаря, или чего-то подобного, — наша самая большая статья расходов — это наш законодательный координатор», — сказала Нобл.

Они будут в комнате вместе с представителями и лоббистами от организаций собственников, коммунальных компаний и целого ряда других структур, от которых зависит то, что происходит в мобильных домах Аризоны.

Спустя несколько месяцев после начала законодательной сессии были внесены восемь законопроектов, связанных с мобильными домами (включая поддерживаемые Нобл), но лишь некоторые из них смогли выйти из палаты, в которой они были представлены.

Нобл больше всего надеется на законопроект, который сейчас называется SB1805: он должен не допускать того, чтобы арендодатели перекладывали на арендаторов чрезмерные расходы на коммунальные услуги за газ, электроэнергию и воду, ограничивая их суммами, которые взимает поставщик коммунальных услуг, и устанавливая потолок административных сборов в размере $8.

«Если этот законопроект будет принят, это помогло бы очень многим людям», — сказала Нобл. «Многие не осознают, что они платят больше, чем должны».

Тем не менее, то, какие меры обсуждаются в законопроектах, служит индикатором ключевых проблем, с которыми сталкиваются жители мобильных домов в этом году: необычно высокие счета за коммунальные услуги, конфликты с управлением парками и то, что происходит с мобильным домом после выселения.

Некоторые законопроекты, включая поддерживаемые Нобл, также пытались предлагать решения — например, несколько законопроектов хотели использовать мошенничество с участием потребителей как инструмент для жителей, когда владельцы парков могут не соблюдать закон о правах арендаторов, или создать путь для того, чтобы жалобы жильцов на чрезмерные счета были рассмотрены судьей.

Вот некоторые из законопроектов, связанных с производственным жильем, которые сейчас продвигаются через законодательное собрание Аризоны:

SB1805 Этот законопроект «ударный», то есть изначально он был внесен под другим номером законопроекта ( HB2459 ), но когда тот законопроект не получил поддержки, его содержание перенесли на SB1805. Законопроект меняет порядок, как арендодатели могут выставлять счета за коммунальные услуги на газ, воду или электроэнергию. Вместо того чтобы ограничивать арендодателей базовой ставкой для жилых домов, законопроект говорит, что арендодатели могут возмещать только те суммы, которые взимает поставщик коммунальных услуг, и устанавливает потолок административных сборов в размере $8.

Сообщество произведенных жилищных сообществ Аризоны (Manufactured Housing Communities of Arizona), которое представляет владельцев парков, было названо одним из противников законопроекта. Группа не ответила на запрос о комментарии.

HB2199 Потребует от управляющих парками пройти как минимум четыре часа обучения в течение шести месяцев с начала работы, предоставлять подтверждение завершения и проходить обучение каждые два года. Арендаторы могут подать официальную жалобу в Департамент жилищного строительства Аризоны, если менеджер не может предоставить это.

HB2852 Создает механизм, с помощью которого арендатор может поднять вопрос о завышенных платежах за коммунальные услуги, направив арендодателю письменное уведомление. Если спор не будет разрешен в течение тридцати дней с момента письменного уведомления, арендатор может подать гражданскую жалобу. Законопроект также позволит генеральному прокурору расследовать случаи, когда арендодатели могут взимать суммы сверх обычной платы за проживание в отдельно стоящем доме на одну семью.

SB1393 Вносит изменения в детали, касающиеся оставления мобильного дома: включая требование осмотреть мобильный дом перед тем, как удалить его с места, чтобы убедиться, что там никто не проживает, или что отсутствуют человеческие либо животные останки.

HB2713 Сделает нарушение арендодателем Закона о взаимоотношениях арендодателя и арендатора мобильного дома случаем потребительского мошенничества.

HB2300 Предлагает изменения в договор аренды между парком и жителями, которые арендуют участок. Потребует, чтобы письменный договор аренды включал новый телефонный номер, адрес электронной почты и физический адрес, которые может посетить арендатор объекта недвижимости и владелец объекта. Также арендодатель обязан раскрыть полную сумму арендной платы и любые обязательные сборы или расходы, а также срок их оплаты. Если арендатор не платит аренду, когда наступает срок, арендодатель предоставит уведомление о неплатеже за четыре дня. Законопроект также приостановит четырехдневный срок уведомления, если арендатор может заплатить хотя бы 50% своей задолженной арендной платы в течение срока уведомления.

SB1558 Потребует, чтобы счета арендатора указывали общее количество использованных коммунальных ресурсов, общую сумму коммунальных платежей, которую арендодатель должен платить за каждый период выставления счета, любые административные сборы, а также контактную информацию для запросов по выставлению счетов. Арендатор может поднять вопрос о завышенных платежах за коммунальные услуги, направив арендодателю письменное уведомление. Если спор не будет разрешен в течение тридцати дней с момента письменного уведомления, арендатор может подать гражданскую жалобу.

HB2850 Уточняет, что мобильный дом считается оставленным, если арендатор отсутствует как минимум 30 дней и не сообщил об этом арендодателю, и при этом не платил аренду как минимум 30 дней, а также если нет разумных доказательств, что арендатор проживает в доме через семь дней после того, как арендодатель доставил уведомление о выселении. Мобильный дом также будет считаться оставленным, если дом остается на территории после вынесения решения суда по выселению. Арендодатель не может пытаться продать дом, пока он не будет считаться оставленным в соответствии с пунктом выше. Если арендодатель продает объект, он должен выплатить бывшему владельцу часть выручки после оплаты расходов на продажу и стоимости содержания объекта.

Эта история первоначально была опубликована Arizona Luminaria и распространялась в рамках партнерства с The Associated Press.