【Стратегия развития】 Прощание с земельными доходами Оптимизация экологической системы развития местной экономики

(原始标题：【Стратегия развития】 Попрощайтесь с земельной налоговой моделью ради оптимизации местной экономической среды развития и экосистемы)

Чэнь Тао

В последние годы рынок недвижимости в нашей стране продолжает проходить корректировки, и коренным образом изменились отношения спроса и предложения на рынке жилья: это приводит к тому, что модель «земельного финансирования», при которой доходы от продажи земельных участков когда-то составляли около 40% бюджетных доходов местных органов власти, постепенно отходит в прошлое. Это может вынудить местные органы власти еще больше уделять внимание высококачественному развитию местной экономики и оптимизации среды развития местной экономики.

Масштаб доходов от продажи земельных участков ежегодно сокращается. Доходы от продажи земельных участков обычно означают доходы от уступки права пользования государственными земельными участками в расходах/доходах за счет специальных фондов в государственном бюджете. Очевидно, что доходы местных органов власти от продажи земель тесно связаны с колебаниями рынка недвижимости — будь то его оживление или спад. После реформы жилищной системы в 1998 году на нашем рынке недвижимости началось развитие, а после 2003 года начался быстрый рост. В 2003 году по всей стране объем доходов от продажи земли составил 5 421 млрд юаней, то есть около 35% от совокупных доходов местных бюджетов. После 2003 года рынок недвижимости в нашей стране продолжал быстро расти, и доходы земельного финансирования тоже «поднимались вверх вместе с водой». В 2021 году доходы земельного финансирования по всей стране достигли пика — 8,5 трлн юаней. Начиная с IV квартала 2021 года, на фоне продолжающейся корректировки ситуации со спросом и предложением на рынке недвижимости в нашей стране, в 2025 году доходы от продажи земельных участков по всей стране по сравнению с пиковым уровнем 2021 года сократились примерно на 40%. В последнее время, под влиянием ряда стимулирующих мер в сфере недвижимости, корректировки цен на жилье в разных городах в основном уже достигли целевых результатов: в городах первого эшелона, представленных в качестве примера, активность сделок с недвижимостью несколько оживилась, рынок вторичного жилья стал более активным, в отдельных объектах наблюдается небольшой рост. Первоначально уже проявляются признаки стабилизации. Даже в этом случае мы должны глубоко осознавать, что в нашей стране уже произошли принципиальные изменения в ситуации со спросом и предложением на рынке недвижимости; повторение прежней траектории — когда рынок земельных участков непрерывно и быстро рос — практически невозможно.

Система землепользования тоже корректируется «в ногу с темпами». Недавно Министерство природных ресурсов и Государственная лесная и степная администрация совместно опубликовали «Уведомление о дальнейшей качественной обеспеченности элементов природных ресурсов» (自然资发〔2026〕38号). В документе затрагиваются несколько ключевых элементов, связанных с продажей земельных участков; они могут с институциональной точки зрения подтолкнуть местные органы власти постепенно уменьшать зависимость от земельного финансирования.

Во-первых, местные органы власти не могут произвольно «продавать землю», и их самостоятельные полномочия будут существенно сужены. Местные органы власти не могут самостоятельно решать вопрос о том, «продавать землю» или нет — требуется координация на уровне провинций. А исходя из анализа направлений сопутствующих мер на уровне каждой провинции, внимание будет уделяться и направляться на выпуск ценности «земли»; с высокой вероятностью это будет отражать дифференцированное распределение показателей предоставления земли в зависимости от качества и темпов экономического развития городов на уровне префектур, а также от состояния миграции населения.

Во-вторых, работа по обеспечению земельными ресурсами может сместиться в сторону преимущественной активизации запасов за счет обновления городов. Ежегодные новые принципы выделения земли под строительство в городах и сельской местности, как правило, не должны превышать площадь земель, которая вводится в оборот путем активизации имеющихся запасов; то есть чем больше площадь земли, которая может быть активирована из запасов, тем больше площади местные органы власти смогут добавить под новое городское и сельское строительство. Это на уровне механизма и интересов подталкивает местные органы власти к дальнейшему увеличению инвестиций в проекты обновления городов — нужно больше земель под новое городское и сельское строительство высвобождать именно из проектов обновления городов. Поэтому обоснованно ожидать, что начиная с 2026 года темпы строительства проектов обновления городов в нашей стране будут ускоряться; особенно «ветхая и маленькая» ценность в центральных городских районах может быть заново переосмыслена.

В-третьих, девелоперская деятельность в сфере недвижимости будет ограничена. Принципиально: новая выделяемая под строительство земля, как правило, не будет использоваться для девелопмента коммерческой недвижимости; ожидается, что начиная с 2026 года в каждом городе будет сокращаться предложение земли под новые коммерческие квартиры. Это поможет в целом контролировать объем предложения на рынке недвижимости и уменьшать количество новых предложений жилья. В настоящее время у большинства городов нашей страны есть давление на «рассасывание» запасов; снижение показателей земли под жилье будет способствовать балансировке спроса и предложения и постепенной стабилизации рынка недвижимости.

Без сомнений, снижение доходов от продажи земельных участков неизбежно связано с финансовым состоянием местных органов власти и траекторией будущих бюджетных поступлений и расходов. С одной стороны, зависимость «земельного финансирования», объективно сформированная за многие прошедшие годы, не может одномоментно полностью измениться. Под давлением рынка и при институциональных ограничениях местные органы власти также будут добровольно сокращать зависимость от земельного финансирования. Конечно, падение доходов от продажи земельных участков неизбежно создаст разрыв, поэтому необходимо также аккуратно и поэтапно справляться с ударами и рисками, которые приносит то, что земельное финансирование постепенно уходит в прошлое. С другой стороны, снижение доходов от продажи земельных участков в течение четырех лет подряд будет вынуждать местные органы власти более бережно и эффективно использовать бюджетные средства, уделять больше внимания оптимизации и корректировке структуры местной промышленности, укреплять конкурентоспособность ключевых отраслей развития, ускорять формирование благоприятной деловой среды для привлечения большего числа субъектов рынка. Через высококачественное развитие местной экономики будет достигаться расширение финансовых источников и рост бюджетных доходов. Если рассматривать с этой точки зрения, уход земельного финансирования в прошлое может оказаться катализатором высококачественного развития местной экономики.

Статьи в этой рубрике выражают только личное мнение автора