Владение Qingdao Vientiane City с годовым доходом 400 миллионов юаней: China Resources Commercial REIT ожидает завершения расширения и размещения

Мнение Ван (Guan Dian Wang) Прогулка по торговому центру Ваньсян в Циндао становится всё удобнее и приятнее; у 华夏华润商业REIT (далее — Hua run Commercial REIT) в руках «денежная дойная корова», поэтому в душе, естественно, становится спокойнее на несколько дополнительных нот.

В настоящее время ситуация на внутреннем рынке розничной коммерческой недвижимости не особенно благоприятная: многие коммерческие проекты сдерживаются усилением региональной конкуренции, однообразной структурой арендаторов или недостаточной операционной способностью; рост арендной выручки слабый, уровень заполняемости колеблется, а иногда возникает риск оттока ключевых арендаторов.

На таком фоне активы, которые способны обеспечивать рост ключевых показателей, безусловно обладают более сильной устойчивостью к циклическим колебаниям.

В прошлом году торговый центр Ваньсян в Циндао как раз показал такой результат.

Как единственный базовый актив, которым Hua run Commercial REIT располагает на текущий момент, этот торговый центр, открывшийся в 2015 году и имеющий объём почти 300k квадратных метров, на момент полного десяти лет эксплуатации, похоже, не проявил признаков усталости.

Это подтолкнуло Hua run Commercial REIT к достижению двузначного роста показателей в 2025 году.

С точки зрения финансовых результатов, в прошлом году Hua run Commercial REIT обеспечил выручку от операционной деятельности 7,62 млрд юаней, +18,7% г/г; EBITDA 300k юаней; чистая прибыль составила 762M юаней, что по сравнению с прошлогодними 424M юаней является существенным ростом.

По распределениям: сумма средств, доступных для распределения, у Hua run Commercial REIT составила 55.73M юаней; фактическая сумма распределения — 12.31M юаней. В течение 2025 года далее было завершено 4 выплаты дивидендов; коэффициент распределения денежного потока — около 3,72%.

В качестве опоры результатов, компания Qingdao JiaShengRunCheng Commercial Management Co., Ltd. (Qingdao Ваньсян в Циндао) в 2025 году обеспечила всеобъемлющий рост.

Источник изображения: корпоративная финансовая отчётность, подборка от Commercial Ke

Проект сохраняет своё позиционирование «топового M2» (если использовать самое актуальное позиционирование, то — «городской флагман») и демонстрирует соответствующие показатели: операционная выручка 7,54 млрд юаней, +19,74%; EBITDA достигла 365M юаней, +20,91%; при этом валовая маржа выросла с 61,42% за аналогичный период прошлого года до 64,73%.

Заполняемость — ключевой показатель, по которому оценивают здоровье операционной деятельности торгового центра; на рынке в целом считают, что 95% заполняемости — это «здоровая линия» для коммерческих проектов. По состоянию на конец 2025 года площадь, доступная для сдачи в аренду у Qingdao Ваньсян, составила 139,8 тыс. кв. м, фактически сдано — 138,5 тыс. кв. м, заполняемость — 99,09%.

По средней цене аренды: в отчётном периоде у Qingdao Ваньсян средний уровень составил 426,61 юаня/кв. м/мес. Учитывая уровень потребления Циндао как сильного города второго эшелона, эта цена аренды уже относится к верхней группе.

Кроме того, согласно отчёту Hua run Commercial REIT за 2025 год Q4, средняя цена аренды Qingdao Ваньсян фактически уже выросла до 436,44 юаня/кв. м/мес. А уровень цены аренды за весь 2024 год составил 397,73 юаня/кв. м/мес.

Также, на конец периода по лизинговым договорам средневзвешенный остаточный срок аренды — 2 года, структура здорова. Кроме того, в настоящее время концентрация арендаторов в проекте сохраняется на низком уровне: доля совокупной арендной выручки пяти крупнейших арендаторов составляет лишь 13,63%, структура арендаторов контролируема.

В финансовом отчёте также сообщается, что в прошлом году Qingdao Ваньсян установил новый максимум по трафику за всю историю, а число членов (участников клуба) также выросло на 22% г/г до 1,77 млн человек. В сравнении: по состоянию на конец 2024 года постоянное население города Циндао — около 360M человек.

За всеми этими цифрами стоит то, что в прошлом году Qingdao Ваньсян обеспечил активное обновление «софт- и хард»-компонентов, что принесло выгоду операционным результатам.

Как стало известно, Qingdao Ваньсян в августе прошлого года добился досрочного ввода в эксплуатацию и открытия реконструированного района Южного квартала первого этапа на два месяца раньше графика. Объём работ — около 12.5k кв. м, а также проект дополнительно привлёк 15 магазинов, включая 6 ресторанных брендов: среди них одежный бренд розничной моды Xicun Village, бренд товаров для дома Harbor House, а также 驸马巷, 十秋, 芸山季, 阿萨中东料理, 魔宗烧肉, 小岩隐.

Кроме того, учитывая часть районов первого этапа L4-L5 и второго этапа L4-L5, которые были завершены после реконструкции в 2024 году, в последние годы площадь обновлённых и реконструированных зон Qingdao Ваньсян превышает 25k кв. м.

Но наиболее пристальное внимание со стороны внешних наблюдателей вызывает сила проекта в брендовом «рефите» и корректировке состава брендов. Согласно финансовому отчёту, в течение 2025 года проект открыл 151 новый магазин, из них 46 — первые магазины в провинции Шаньдун, и 12 — первые магазины в Циндао.

Если рассмотреть конкретнее, Qingdao Ваньсян привлёк ряд брендов, включая: магазинระดับ provincial旗舰店 (уровня провинциального флагмана) бренда DESCENTE (迪桑特) в провинции Шаньдун; S级 флагманский магазин бренда Salomon (萨洛蒙) в провинции Шаньдун (первый в своём классе S в провинции); HOURGLASS (山东首店); DOCUMENTS (青岛首店); GROTTO (山东首店); tea‘stone (山东首店); 巴奴毛肚火锅 (青岛首店); 芸山季 (山东首店); 四季椰林 (山东首店); 驸马巷 (山东首店) и другие.

Особенно стоит отметить эффект «агрегации» по брендам уличного спорта (outdoor). В 2025 году такие международные бренды outdoor, как Salomon, KEEN, MAMMUT, Haglofs и др., последовательно зашли на рынок или обновили магазины, благодаря чему outdoor-брендовая матрица Qingdao Ваньсян быстро усилилась.

По данным, раскрытым стороной проекта в сентябре 2025 года на платформе Xiaohongshu, число outdoor-брендов в зале уже приближается к 50, сформировав полное покрытие — от профессионального снаряжения до городского outdoor. Этот подход попал в структурные «горячие точки» потребительского рынка на текущий момент; в последние годы темпы роста потребления категорий, связанных с outdoor-спортом, продолжают устойчиво опережать общий розничный рынок.

При этом в настоящее время Qingdao Ваньсян продолжает дальше расширять разнообразие в сегменте спортивных и outdoor-брендов.

Как известно, в период примерно с Q4 2025 по Q1 2026 — около полугода — проект также привлёк такие outdoor-бренды, как Skechers kids, немецкий устойчивый outdoor-бренд VAUDE, детский high-end outdoor-бренд Dodopoli, а также бренд лёгкого outdoor и семейного отдыха ACMEITEM 爱棵米 и др., продолжая укреплять Qingdao Ваньсян как самый полный торговый центр по спортивным и outdoor-брендам в Циндао.

В то же время Qingdao Ваньсян продолжает проводить корректировки и апгрейды для брендов внутри проекта, включая привлечение корейского модного бренда Mmlg (первый магазин в провинции Шаньдун), женского бренда AIRIQI, индивидуального независимого бренда одежды MEIYANG.美洋, mid-to-high женского бренда ARIOSEYEARS, британского винтажно-повседневного обувного бренда WALSH, детского бренда одежды PAW IN PAW, бренда детской и подростковой школьной линии Anta Campus (安踏校园Anta Campus), бренда британских дождевых сапог HUNTER (первый магазин в провинции Шаньдун), а также 太平鸟 и брендов уличной/трендовой одежды SMILEREPUBLIC и др.;

а также嘉士利·黄油手信, HOOHOO创意料理, бренд десертов rainbobo, бренд новой кухни 羲和·京致, новый retail-бренд 番茄口袋, бренд сычуаньской кухни 马鸿兴 (первый магазин в провинции Шаньдун), бренд 铜锣烧 泽田本家, национальный стиль (guochao) аксессуаров бренда 福录, 三丽鸥青岛首店, 好利来山东首店 и т.д.

Однако, даже если операционная деятельность ведётся безупречно для одного единственного актива, риск концентрации в конечном итоге существует. Для Hua run Commercial REIT расширение портфеля (follow-on issuance) — неизбежный путь.

В 2025 году управляющий фондом Hua run Commercial REIT уже предлагал две очереди планов расширения портфеля.

Первая — объявление от 25 марта: предполагается приобрести Kunshan 万象汇. Вторая — объявление от 9 июля: предполагается приобрести три проекта — Hangzhou 萧山万象汇, Shenyang 长白万象汇 и Zibo 万象汇.

Согласно последнему объявлению, работы по первой очереди расширения портфеля всё ещё продвигаются в плановом режиме; а по второй очереди расширения в настоящее время ещё требуется: подача, рекомендация и рассмотрение через 国家发展改革委 (гос. комиссия по развитию и реформам), утверждение изменения регистрации со стороны 中国证监会, одобрение со стороны 深交所 для заявки на изменение продукта фондирования и связанных заявок по обеспеченным активам, и в итоге — только после решения на собрании держателей паёв фонда. Только после этого можно будет реализовать.

Hua run Real Estate настроена активно продвигать проект; в перспективе, реализация расширения портфеля — лишь вопрос времени.

По последнему плану Hua run Real Estate, в период «пятнадцатой пятилетки» компания также будет содействовать тому, чтобы масштабы public REITs превысили 754M юаней. В качестве резервного источника для расширения портфеля: по состоянию на конец 2025 года у Hua run Real Estate насчитывалось 98 действующих (в работе) торговых центров, находящихся в собственности компании; а к концу 2030 года действующие торговые центры увеличатся до 127.

Дисклеймер: содержание и данные в этой статье подготовлены Guandian на основе открытой информации и не являются инвестиционной рекомендацией; перед использованием, пожалуйста, проверьте.

(Редактор: 董萍萍)

     【Дисклеймер】 Эта статья отражает только личные взгляды автора и не имеет отношения к Hexun. Веб-сайт Hexun сохраняет нейтралитет по заявлениям и оценкам, представленным в тексте, и не предоставляет никаких явных или подразумеваемых гарантий относительно точности, надёжности или полноты содержащейся информации. Пожалуйста, читатели рассматривайте информацию только для справки и несите всю ответственность самостоятельно. Email: news_center@staff.hexun.com

Сообщить о нарушении