Спрос растет, уровень вакантных площадей в офисных зданиях класса А в Пекине немного снизился

21世纪经济报道记者 张敏

Недавно компания Colliers International опубликовала данные: в I квартале 2026 года общий показатель чистого поглощения на рынке офисных зданий класса А в Пекине составляет около 57k квадратных метров. Спрос на рынке растет умеренными темпами, сохраняется тенденция к постоянному снижению доли вакантных площадей; коэффициент вакантности снизился на 0,6 процентного пункта к кварталу до 18,5%, а в годовом исчислении уменьшился на 1,7 процентного пункта.

Что касается ставок аренды, то средняя по рынку средняя чистая эффективная арендная ставка составляет 212,6 юаня в месяц за 1 квадратный метр; к кварталу она снизилась на 4,2%, а в годовом — на 12,4%. Характеристика «объем стабилен, цена падает» выражена особенно заметно.

При этом в работе субрынков наблюдается явное расхождение. В I квартале текущего года чистое поглощение на субрынке CBD по-прежнему остается отрицательным, что продолжает сохраняющуюся на протяжении последних трех лет тенденцию к росту вакантных площадей.

После проведения в течение прошлых пяти лет постоянной и масштабной программы по снижению вакантных площадей субрынок Лицзе впервые зафиксировал отрицательное чистое поглощение. По данным Colliers International, в период с 2021 по 2025 год средний ежегодный показатель чистого поглощения на субрынке Лицзе составлял 152k квадратных метров, а коэффициент вакантности резко снизился с 66% до 21,2% в I квартале текущего года. С начала прошлого года, по мере дальнейшего усиления конкуренции между межрыночными сегментами, субрынок Лицзе также начал испытывать давление конкуренции. Но данная организация отмечает, что это относится к благоприятной корректировке.

В тот же период чистое поглощение на таких субрынках, как Ванцзинь — Цзюсяньцяо, Яньша, Ао-цзин, Финансовая улица, Дунчэнский бизнес-район и др., также демонстрировало рост.

Относительно изменения аренды Colliers International указала, что из-за давления по издержкам компании более склонны переводить арендаторов из центральных районов с высокими арендными ставками в периферийные субрынки с более высокой стоимостью за деньги или в новые проекты. При этом качественные офисные объекты класса А вокруг центральных субрынков продолжают перераспределять спрос из ядра на себя. Это также приводит к тому, что давление в сторону снижения арендных ставок продолжает передаваться по рынку.

Colliers International напоминает: по мере того как аренда продолжает проходить глубокую корректировку, владельцам недвижимости, обращая внимание на давление со стороны текущего запаса площадей, также следует учитывать давление со стороны будущих дополнительных поставок в ближайшие два-три года. В будущем рынок, вероятно, будет склоняться к более агрессивной стратегии предоставления арендных скидок, особенно в субрынках, сталкивающихся с массовыми расторжениями договоров, с концентрацией новых поставок или с относительно высоким уровнем вакантности.

Colliers International также отметила: поскольку Пекин является представителем зрелого рынка офисных зданий Китая, нынешняя модель «объем стабилен, цена падает, а региональная дифференциация усиливается» отражает ключевые характеристики коммерческой недвижимости в период трансформации китайской экономики:

Во-первых, ведущий спрос формируется за счет чувствительных к затратам компаний. На фоне более медленных темпов восстановления экономики компании уделяют больше внимания контролю офисных расходов; привлекательность высоких арендных ставок в центральных районах продолжает ослабевать, стимулируя расширение спроса в сторону зон с более высокой стоимостью.

Во-вторых, усиливаются избыточное предложение и конкуренция среди существующих объектов. Текущий относительно высокий уровень вакантности отражает отложенный эффект от прошлых масштабных вводов новых площадей; рынок уже вошел в стадию конкуренции среди имеющегося предложения, и владельцам требуется завоевывать ограниченный спрос за счет уступок по аренде, модернизации продукта и других мер.

В-третьих, происходит переоценка стоимости ключевых активов. Финансовая улица, где ввод новых площадей ограничен, а поддержка со стороны отраслей сильна, может сохранять относительно стабильную базовую рыночную конъюнктуру; Чжунгуаньцунь как ключевой район технологических инноваций Китая: поток новых офисных потребностей со стороны большого числа технологических инновационных компаний продолжается, что обеспечивает этому субрынку подряд два года чистое поглощение свыше 120k квадратных метров. Напротив, субрынки, где нет четкой привязки к определенному промышленному «якорю», могут столкнуться с более длительным циклом снижения вакантности и с более высоким давлением на аренду.

Большой поток новостей и точная аналитика — всё в приложении Sina Finance APP