Годовой отчет | Позднее «освобождение от бремени» компании Cinda Real Estate

观点网 2024年，信达地产实现营业收入8.03B元，是该公司自2016年营收破百亿后，首次跌落至双位数。同时跌入亏损，实现净利润-809M元，同比下降234.41%；实现归属母公司净利润-784M元，同比下降255.12%。

Но это не является для 信达地产 минимумом, недавно компания снова сдала отчет о результатах за 2025年度 с убытками.

1 апреля 信达地产 опубликовала годовой отчет за 2025年度: за период компания получила выручку 4.58B元, что в годовом выражении на 42.9% меньше; чистая прибыль при том, что в 2024 году был убыток 809M元, в дальнейшем увеличилась до убытка 8.72B元; чистая прибыль, относящаяся к материнской компании, составила -7.88B元, что меньше на 7.09B元 по сравнению с -784M元 за соответствующий период прошлого года.

В тот же день, когда был раскрыт годовой отчет, 信达地产 объявила о намерении в 2025年度 начислить обесценение активов в размере 6.23B元.

Это начисление напрямую уменьшает общую прибыль 信达地产 за текущий период на 6.23B元, а также приводит к снижению чистой прибыли, относящейся к акционерам листинговой компании, за 2025年度 примерно на 5.55B元.

Даже если игнорировать это начисление, в 2025 году 信达地产 все равно понесла убытки, и по сравнению с 2024 годом наблюдается заметное ухудшение.

Огромное начисление обесценения стало главным «двигателем» гигантского убытка 信达地产 в 2025 году, однако рынок больше всего обращает внимание на то, сможет ли компания после списания исторических «тяжестей» успешно перейти к более легкому режиму работы и на следующем этапе восстановить прибыльность и финансовую отчетность.

Слишком позднее «расчистка обременений»

Результаты 信达地产 были заранее частично спрогнозированы.

В январе этого года, в опубликованном предварительном прогнозе по результатам, относительно ожиданий по убыткам 信达地产 объяснила это двумя причинами.

С одной стороны, в отчетном периоде сократился объем централизованной сдачи объектов девелопмента, из-за чего снизились операционная выручка и валовая маржа; с другой стороны, в части девелоперских проектов и внешних финансовых инвестиций имеются признаки обесценения, и в сочетании с рыночной ситуацией, исходя из принципа осторожности, были начислены соответствующие резервы на обесценение.

Хотя в прошлом году рынок время от времени демонстрировал оживление, в целом он по-прежнему находится на этапе корректировки, и предприятия сталкиваются с операционным давлением.

Согласно данным Государственного статистического управления, в 2025 году площадь продаж новостроек коммерческого жилья составила 881.01M квадратных метров, что на 8.7% меньше в годовом выражении; в том числе площадь продаж жилья снизилась на 9.2%. Объем продаж новостроек коммерческого жилья составил 8.39T元, снижение на 12.6%; в том числе продажи жилья снизились на 13.0%.

Под влиянием рыночной среды и других факторов результаты деятельности 信达地产 продолжают колебаться на той же основе.

Сообщается, что в 2025 году бизнес 信达地产 в сфере недвижимости обеспечил выручку 3.34B元, что на 47.85% меньше, чем годом ранее, и стало основной причиной сокращения годовой выручки компании; валовая маржа по бизнесу составила 4.13%, что на 11.49 процентных пункта меньше, чем в прошлом году.

Фактически, в последние годы 信达地产 уже неоднократно снижала план по итогам года.

В 2024 году компания прогнозировала, что за весь год размер подписанных продаж составит 15B元, а поступления — 14B元; в итоге объем продаж составил 8.27B元, а поступления — 8.21B元, выполнение по обоим показателям оказалось ниже 60%.

На 2025 год ранее 信达地产 планировала продажи на уровне 10.5B元, а поступления — 10B元. Согласно этому последнему опубликованному отчету о результатах, в итоге объем продаж составил 9.83B元, а поступления — 10.71B元. Таким образом, показатель выполнения цели по объему продаж за 2025 год составил 93.6%, при этом цель по поступлениям была выполнена с опережением.

По данным за прошлые периоды: в 2021, 2022 и 2023 годах 信达地产 соответственно реализовала объем продаж 32.52B元, 22.42B元 и 19.51B元, что соответствует поступлениям 31.2B元, 22.54B元 и 20.73B元.

После того как в 2024 году и продажи, и поступления оба опустились ниже 10B元, в 2025 году они наконец вернулись к масштабу более 10B元, но показатели продаж по-прежнему имеют пространство для улучшения.

В преддверии 2026 года 信达地产 сохраняет осторожность и дополнительно снижает цели: план продаж — 8B元, поступления — 7B元.

В день публикации годовых результатов за весь 2025 год 信达地产 также раскрыла документ «Объявление о начислении резервов на обесценение активов». По сравнению с ранее используемыми девелоперами стандартными «расчистками обременений», реальная финансовая ситуация 信达地产, похоже, в этот момент стала действительно проявляться.

В объявлении указано, что 信达地产 провела всеобъемлющую проверку и анализ признаков обесценения соответствующих активов по состоянию на 31 декабря 2025 года и начислила резервы на обесценение активов на активы, по которым может возникнуть убыток от обесценения; в 2025年度 планируется начислить 6.23B元 убытков от обесценения активов.

В том числе: дебиторская задолженность и прочая дебиторская задолженность — по срокам задолженности и с учетом существенных позиций по отдельности — всего около 106M元 резервов на безнадежные долги; инвестиции в долговые инструменты — 1.48B元 на кредитное обесценение; запасы — 4.28B元 на снижение стоимости; инвестиционная недвижимость — 274M元; деловая репутация — 5.65M元; долгосрочные инвестиции в долевые инструменты — 80.18M元.

В объявлении говорится, что начисление резервов на обесценение активов, как ожидается, уменьшит общую прибыль 信达地产 за 2025年度 на 6.23B元 и уменьшит чистую прибыль, относящуюся к акционерам листинговой компании, за 2025年度 примерно на 5.55B元.

Это также стало главной причиной существенного убытка 信达地产 в 2025 году.

Рычаг «подрядного строительства» в долине

В этом последнем опубликованном годовом отчете 信达地产 также скорректировала стратегию развития компании. Ранее она была четко определена как «развитие с равным акцентом на девелопмент недвижимости, синергетические M&A и услуги управления — три основных направления с разной долей тяжести и легкости», а теперь сформулирована как «активно развивать инвестиции в проблемные объекты недвижимости и бизнес с легкими активами, постепенно повышать масштабы бизнеса с легкими активами, формируя бизнес-комбинацию „легкое и тяжелое“».

Одним из ключевых рычагов развития бизнеса с легкими активами 信达地产 является подрядное строительство (代建).

Это отражается в структуре ресурсной базы проектов: в 2025 году 信达地产 получила новые проекты с совокупной вместимостью (計容建筑面积) примерно 1.62M квадратных метров; при этом в совместных проектах доля прав составляет примерно 222.8k квадратных метров, а площадь проектов подрядного строительства — примерно 1.19M квадратных метров; доля проектов подрядного строительства достигает 73.2%.

На данный момент влияние подрядного строительства на улучшение результатов пока еще весьма ограничено.

Согласно данным, в 2025 году суммарная площадь продаж недвижимости 信达地产 составила около 559.7k квадратных метров: площадь продаж по правам участия в совместных проектах — примерно 181.2k квадратных метров, площадь продаж по проектам подрядного строительства — около 96.8k квадратных метров.

Из общего объема продаж 9.83B元 за год: сумма продаж по правам участия в совместных проектах — примерно 3.08B元, продажи по проектам подрядного строительства — около 1.72B元; доля продаж подрядного строительства составляет примерно 17.54%.

А в 2021–2023 годах выручка от продаж по проектам подрядного строительства 信达地产 составила соответственно 670M元, 5.78B元 и 6.81B元, с ежегодным ростом. Доля в общей сумме продаж постепенно увеличилась с 2.06% до 34.91%.

В 2024 году объем продаж по проектам подрядного строительства 信达地产 резко сократился — до 1.16B元, что на 82.9% меньше в годовом выражении; доля в общей сумме продаж также сократилась примерно вдвое — до 14.05%.

Хотя в 2025 году продажи по проектам подрядного строительства заметно восстановились, вклад в результаты 信达地产 по-прежнему остается на сравнительно низком уровне.

На данный момент у 信达地产 в резерве площадь проектов с 計容建筑面积 составляет 3.76M квадратных метров, из которых площадь по правам участия в совместных проектах — 251.8k квадратных метров, а площадь проектов подрядного строительства — 1.93M квадратных метров. В долгосрочной перспективе проекты подрядного строительства по-прежнему будут приносить 信达地产 больше объемов продаж.

На состоявшейся ранее встрече по разъяснению результатов за третий квартал 2025 года генеральный директор 信达地产 宗卫国 уже недвусмысленно отметил: «По мере того как в Китае существенным образом меняются соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, требуется активировать, оптимизировать и обновлять масштабы запасов активов, которые огромны. Нужные для помощи и восстановления ценности ресурсы проектов будут увеличиваться, а спрос со стороны широкого круга финансовых учреждений на услуги по недвижимости и профильные услуги будет постоянно расти».

«В новой ситуации компания усиливает координацию внутри группы, получая проекты с помощью множества способов, включая совместное расширение, отраслевые M&A, инвестиции в проекты, управление подрядным строительством (操盘代建), совместное строительство, доверительное управление и т. д. Источник бизнеса становится более диверсифицированным, и темпы трансформационного развития будут ускоряться».

Путь развития уже определен — сможет ли 信达地产 и дальше двигаться более здоровым и устойчивым образом?

По состоянию на конец 2025 года совокупные активы 信达地产 составили 76.6B元, что на 165M元 больше, чем на начало года (76.43B元); общие обязательства — 57.57B元, что на 7.07B元 больше, чем на начало года (50.5B元); капитал, относящийся к владельцам материнской компании, — 15.96B元, что на 7.88B元 меньше, чем на начало года (23.84B元); коэффициент долговой нагрузки (资产负债率) — 75.15%, что на 9.08 процентных пункта выше, чем на конец прошлого года (66.07%).

Очевидно, что в условиях давления необходимости выйти в прибыль 信达地产 одновременно несет риски, связанные с ростом масштабов обязательств. Как сбалансировать эти два фактора, станет ключевым вопросом того, сможет ли 信达地产 действительно выбраться из трудностей.

Дисклеймер: содержание и данные данной статьи подготовлены Гуанча по открытой информации и не являются инвестиционной рекомендацией; перед использованием пожалуйста проверьте.

Огромный объем информации и точная интерпретация — в приложении Sina Finance