Ускорение снижения запасов: 22 региона снижают первоначальный взнос за коммерческую недвижимость

Источник: 21世纪经济报道 作者: 张敏

16 марта центральный штаб Народного банка Китая в Шанхае опубликовал уведомление о том, что минимальный первоначальный взнос по ипотечным кредитам на коммерческую недвижимость Шанхая (включая «жилые-под коммерческое использование», совмещенное) будет скорректирован и составит не менее 30%. Этот шаг направлен на ускорение вывода запасов с рынка коммерческой недвижимости и дальнейшее повышение активности рыночных сделок.

15 января в этом году официальный представитель Народного банка Китая, заместитель управляющего Чоу Лань заявил, что совместно с Главным государственным управлением финансового надзора будет снижена минимальная доля первоначального взноса по ипотечным кредитам на коммерческую недвижимость до 30% в поддержку ускорения вывода запасов с рынка коммерческой недвижимости. Через два дня указанные два ведомства совместно опубликовали «Уведомление о корректировке политики минимальной доли первоначального взноса по ипотечным кредитам на коммерческую недвижимость», в котором четко закрепили, что минимальная доля первоначального взноса по ипотечным кредитам на коммерческую недвижимость будет скорректирована и составит не менее 30%.

Ранее минимальная доля первоначального взноса по ипотечным кредитам на коммерческую недвижимость составляла 50%. В конкретной реализации некоторые банки устанавливают 60% и даже выше. Поэтому этот шаг рассматривается как важный сигнал в вопросе вывода запасов коммерческой недвижимости.

По неполной статистике репортера 21世纪经济报道, по состоянию на настоящее время 22 субъекта провинциального уровня уже снизили минимальную долю первоначального взноса по коммерческой недвижимости. Некоторые провинции и города также вводят другие меры, способствующие выводу запасов коммерческой недвижимости.

Различные действия показывают, что темпы вывода запасов коммерческой недвижимости ускоряются.

Период вывода (санации) дольше, чем у жилья

Коммерческая недвижимость в широком смысле включает объекты коммерческой собственности, такие как офисные здания, магазины и т.п. В отличие от жилья, срок права собственности на коммерческую недвижимость обычно составляет 40 или 50 лет, а ее налоговая и сборовая нагрузка, как правило, выше, чем у жилья.

Под влиянием множества причин текущий объем запасов коммерческой недвижимости в Китае относительно велик. Согласно данным, опубликованным Государственным статистическим управлением, по состоянию на конец февраля этого года площадь находящихся в продаже товарных домов в Китае составляла около 0.8 млрд кв. м, из них площадь офисных зданий и коммерческих помещений, выставленных на продажу, составляла 0.19 млрд кв. м, что примерно 23.9%. В тот же период еще около 0.71 млрд кв. м офисных зданий и коммерческих помещений находились в стадии строительства.

Поскольку ограничения для коммерческой недвижимости многочисленнее, чем для жилья, порог покупки такой недвижимости относительно выше, а период вывода запасов также дольше, чем у жилья. Согласно средним темпам продаж за последние 12 месяцев, текущий период вывода офисных зданий (исходя из площади находящихся в продаже по состоянию на конец февраля, то же самое далее) составляет около 28 месяцев, а период вывода коммерческих объектов коммерческого назначения — более 30 месяцев.

В тот же период период вывода жилья составляет лишь около 7 месяцев.

Статистика консалтинговой компании по коммерческой недвижимости C-BRE (世邦魏理仕) также указывает, что в 2024 году в десяти городах Китая ожидается ввод новых офисных площадей на уровне 4.7 млн кв. м, что в годовом выражении с небольшим ростом составит 7%; в 2027 и 2028 годах этот показатель будет постепенно снижаться до 4.2 млн кв. м и 3.5 млн кв. м соответственно. В сфере ритейл-помещений: по прогнозам, в ближайшие два года в восьми основных городах страны ввод новых качественных ритейл-объектов составит 4.39 млн кв. м и 3.56 млн кв. м соответственно, продолжая сохранять достаточное предложение; площади нового ввода в Шанхае, Гуанчжоу, Ханчжоу, Нанкине и Тяньцзине по сравнению с предыдущими двумя годами также возрастут.

В последние годы все чаще звучат призывы усиливать политику вмешательства и продвигать вывод запасов с рынка коммерческой недвижимости.

В ходе двух сессий в этом году член Китайского народного политического консультативного совета, председатель группы New Hope Лю Юнхао предложил оптимизировать планировку и распределение, сократить долю вводимых новых коммерческих земель. Поддерживать вовлечение в оборот имеющихся запасов коммерческих активов, оптимизировать политику «переоборудования коммерции в жилье» («商改住»), а также умеренно ослабить ограничения для размещения в общежитиях/входа в школы, регистрации по месту жительства и т.п. в отношении апартаментов.

Лю Юнхао заявил, что изменение структуры населения, а также постепенный рост онлайн-покупок ослабляют роль офлайн-коммерции. Он отметил, что помимо принятия различных мер по абсорбции запасов «новая планировка обязательно должна учитывать изменения в экономической форме, внести некоторые корректировки и не планировать так много коммерции».

Политические льготы продолжают высвобождаться

Перед этим корректированием минимальной доли первоначального взноса по кредитам политики по выводу запасов с рынка коммерческой недвижимости уже последовательно вводились.

В сентябре 2025 года Государственный совет, Канцелярия Госсовета опубликовали «Мнения об активизации потенциала потребления в сфере спорта и дальнейшем содействии высококачественному развитию спортивной индустрии», в которых отмечено, что следует поощрять законное использование промышленных заводских помещений, коммерческой недвижимости, складских помещений и т.п. для создания пространств для занятий спортом.

28 ноября 2025 года Комиссия по регулированию ценных бумаг (CSRC) вынесла на публичное обсуждение проект о пилотном запуске коммерческих инвестиционных трастов недвижимости. Суть данного пилота заключается в том, чтобы соединить канал привлечения финансирования по правам (equity) для коммерческой недвижимости, предоставив стандартизированное финансовое решение для вовлечения в оборот запасов активов.

В этом году активно продолжают высвобождаться сигналы поддержки.

5 марта Министерство природных ресурсов и Государственное управление лесного хозяйства и пастбищ опубликовали «Уведомление о дальнейшем обеспечении гарантий по элементам природных ресурсов», в котором четко указано, что новая застройка земель должна в приоритетном порядке обеспечивать строительство крупных проектов и развитие объектов, связанных с народным благосостоянием; в принципе она не должна использоваться для девелопмента в сфере коммерческой недвижимости.

В «Руководстве по плану на период “15–15” (十五五)», опубликованном в этом месяце, отмечено, что следует продвигать классифицированное распоряжение по уже выделенным, но не освоенным землям и по строящимся проектам, а также продвигать вовлечение в оборот и использование запасов товарного жилья и простаивающих коммерческих офисных помещений. В «Руководстве по плану на период “15–15”» также упомянуто, что следует в законном порядке и осмотрительно продвигать работу по продлению прав на использование земель для индустриальных и коммерческих целей.

Аналитики в целом считают, что это не только означает корректировки на стороне предложения, но и открывает возможность ускорить вовлечение в оборот и использование простаивающей коммерческой недвижимости.

На уровне местных органов власти многие города в последнее время также приняли ряд поддерживающих политик, чтобы стимулировать вывод запасов с рынка коммерческой недвижимости.

Например, Шанхай допускает, чтобы бизнес-небоскребы могли быть совместимы с функциями коммерческих отелей, научно-исследовательских и инновационных центров, культуры и спорта, медицинских услуг, образования и профессиональной подготовки, арендного жилья (включая апартаменты для талантов). Ханчжоу ввел политики реформирования земель для индустриальных и коммерческих целей, уточнив, что реформа и совершенствование механизма высокоэффективного вовлечения в оборот складских/существующих пространств будет позволять временно менять назначение помещений.

В части субсидий: в Ухане при покупке вновь построенных объектов коммерческой недвижимости предоставляется субсидия в размере 50% от суммы фактически уплаченного налога на сделку (пошлины по契税, фактическая уплата); в Наньнине при покупке проектов коммерческой недвижимости свыше 100 квадратных метров предоставляется субсидия на покупку жилья в размере 10k元.

Институт China Index (中指研究院) указал, что исследование путей вовлечения в оборот простаивающих коммерческих объектов станет одним из ключевых фокусов политики в этом году, и ожидается, что в разных местах будет предпринято больше попыток.

Относительно существенного снижения минимальной доли первоначального взноса указанная организация сообщила, что в краткосрочной перспективе это поможет снизить давление на запасы коммерческих объектов и улучшить денежные потоки девелоперских компаний; в средне- и долгосрочной перспективе это обеспечит финансовую поддержку для вовлечения в оборот запасов активов.

Однако Институт China Index также отметил, что данный шаг не является сигналом полного разворота рынка. По сравнению с ипотекой на жилье, в кредитах на коммерческую недвижимость по-прежнему есть заметные различия по величине кредитной доли (доли займа), процентным ставкам и срокам, а банки на этапе исполнения будут осмотрительно определять конкретную долю первоначального взноса с учетом факторов риска клиента и т.п. Более важно то, что деловая активность на рынке коммерческой недвижимости в корне зависит от благосостояния реальной экономики; чтобы действительно «разбудить/подтолкнуть к обороту» «молчаливые активы», необходимо одновременное возвращение уверенности рыночных субъектов и жизнеспособности реальной экономики.

(Редактор: Вэньцзин)

Ключевые слова:

                                                            Коммерческая недвижимость
                                                            Первоначальный взнос