Глубокий анализ годового отчета｜Расшифровка годового отчета Yuexiu Property за 2025 год: три способности для преодоления циклов

Ускорение отраслевого передела, при этом различия в лагерях девелоперов становятся всё более очевидными. По данным Китайского индексного научно-исследовательского института, в 2025 году численность девелоперских компаний в каждом сегменте продолжает заметно сокращаться. Девелоперы с выручкой от продаж свыше 86.46B юаней насчитывают 10 компаний — на 1 меньше, чем годом ранее; компаний с оборотом свыше 100 млрд юаней — 73, что на 13 меньше, чем годом ранее.

Однако это как раз отражает огромную разницу в антикризисной устойчивости девелоперских компаний в период отраслевой корректировки: всё ещё есть группа выдающихся предприятий, которые, опираясь на сильную стойкость, проходят цикл, становясь «отличниками», продолжающими улучшать позиции на фоне разделения рынка.

31 марта «Юэсю Цзые» опубликовала отчёт о результатах за весь 2025 год. В отчётный период «Юэсю Цзые» суммарно достигла контрактных объёмов продаж в размере 1.78B юаней; отраслевой рейтинг с 37-го места в 2021 году в рамках «срединной» когорты был существенно поднят до 9-го места — компания стабильно удерживается в первой группе. В 2025 году компания реализовала выручку 106.21B юаней, сохранив рост год к году; чистая прибыль после уплаты налогов составила 17,8 млрд юаней, что на 21,4% больше; компания стала одной из немногих девелоперов в отрасли, сохраняющих устойчивую прибыльность.

Председатель «Юэсю Цзые» Линь Чжао Юань на встрече с инвесторами также выразил твёрдую уверенность в дальнейших устойчивых перспективах развития «Юэсю». Он отметил: в 2026 году компания будет исходить из темы работы «точная оптимизация ради стабильных результатов, реформы ради усиления возможностей, трансформация ради развития», стабильности масштабов на уровне «тысячи миллиардов», укрепления ключевых позиций на основной территории рынка; сделает лучше приращение, реализует «с помощью инвестиций ради стабильности, инвестировать с отдачей 1 к 1», усилит и углубит «одно основное и две дополнительные крыльевые опоры»; с опорой на «четыре хороших предприятия» и бережливый менеджмент будет продвигать трансформацию и модернизацию, а также развитие высококачественного уровня, обеспечив «хороший старт» для «пятнадцатой пятилетки» и спокойное прохождение цикла.

Продажи демонстрируют стойкость. Сильное «кроветворение» укрепляет надёжную базу

Когда в целом по отрасли продажи повсеместно идут вниз, кривая результатов «Юэсю Цзые» сохраняет тенденцию к стабилизации вопреки общему направлению.

Согласно годовой отчётности «Юэсю Цзые», в отчётный период группа достигла контрактной суммы продаж 260M юаней. По рейтингу продаж девелоперов за 2025 год от Кэруй компания занимает 9-е место и уже три года подряд стабильно удерживается в первой когорте «продаж на уровне 1 трлн». При этом в шести ключевых городах общий контрактный объём продаж составляет около 13.94B юаней.

Такая динамика продаж в текущей обстановке отрасли особенно ценна. Следует отметить, что в 2025 году рынок недвижимости находится в ключевом «окне политики по стабилизации»: «остановка падения и возвращение к росту». Центральные и местные органы власти уже неоднократно приняли комплекс мер по «стабилизации рынка жилья», а сигналы поддержки со стороны политики достаточно ясны. Но эффект политики проявляется не сразу: от внедрения до получения реальной отдачи на стороне продаж требуется определённый период передачи.

В результате влияние пока не привело к развороту тенденции в общем состоянии продаж девелоперских компаний. Данные организаций показывают: в 2025 году среднее год к году снижение контрактных продаж девелоперов из топ-10 по отраслевому рейтингу составило 16%; давление ощущают даже представители головной группы. На этом фоне «Юэсю Цзые» демонстрирует показатели заметно лучше, чем у коллег: в тот же период снижение её продаж было менее чем наполовину ниже отраслевого среднего уровня.

Инсайдеры отмечают, что такая относительная устойчивость к падению отражает, с одной стороны, стойкость в размещении проектов и структуре продуктов, а с другой — косвенно подтверждает, что на этапе, когда передача политики ещё не полностью завершилась, у качественных девелоперов уже проявляются признаки стабилизации и лидерства над рынком.

За этими достижениями стоит то, что «Юэсю Цзые» придерживается базового принципа «приоритет ритма, баланс количества и цены». В условиях общего давления на продажи компания реализует стратегию «двумя руками» — и инвестиции, и распродажа: на передней части цепочки точечно контролирует темп выхода на земельные участки, не погоняясь за ростом на максимуме; при этом не упускает окна низкой/умеренной премии. На задней части цепочки усиливает возможности распродажи по наличным и квазиналичным объектам, сдерживая рост масштабов запасов. Одновременно компания постоянно продвигает модернизацию управления на протяжении всего жизненного цикла: анализ рынка, операционная работа с клиентами, конверсия продаж и т.д., а также оптимизирует структуру маркетинговых расходов, повышая долю сделок через собственные каналы и конверсию из базы действующих клиентов. В итоге удалось добиться двойного прорыва на стороне продаж: и устойчивости к падению, и рост эффективности операций.

Поэтому по состоянию на конец 2025 года чистая прибыль после налогов «Юэсю Цзые» выросла на 21,4% год к году; ключевая чистая прибыль достигла 46.76B юаней — компания входит в число немногих девелоперов, которые всё ещё сохраняют прибыльность. Кроме того, операционный денежный поток компании много лет остаётся в режиме чистого притока: в течение года сохраняется высокий уровень 139,4 млрд юаней, что демонстрирует сильную способность к внутреннему «кроветворению». Это обеспечивает достаточный запас средств для последующих инвестиционных планов, а также формирует прочный барьер для безопасности общего денежного потока — становясь ключевой козырной картой «Юэсю Цзые» для уверенного движения вперёд.

Помимо этого, «устойчивость» «Юэсю Цзые» также проявляется во многих аспектах, включая продолжающуюся оптимизацию долговой структуры.

По состоянию на конец 2025 года доля долгов, подлежащих погашению в течение одного года, составляет 26%, доля средне- и долгосрочных долгов — 74%; остаток денежных средств на конец периода — 22.2B юаней. Коэффициент покрытия краткосрочных долгов к погашению в течение года достигает 1,7 раза. Средневзвешенная средняя ставка по привлечённым средствам снижается до 3,05%, что на 44 базисных пункта ниже год к году. Компания в течение двух лет подряд удерживает тенденцию снижения стоимости финансирования; при этом и стоимость финансирования, и величина снижения находятся на первом месте среди местных государственных предприятий в отрасли. На основе устойчивого финансового положения «Юэсю Цзые» сохраняет режим «трёх красных линий» — полностью в зелёной зоне — и поддерживает двойной инвестиционный кредитный рейтинг от S&P и Fitch, при этом прогнозы стабильные.

Deutsche? (если банк) / Сингапурский? — Банк DBS? (см. ниже строку)
Банк DBS заявил: в настоящее время акций «Юэсю Цзые» находится в относительно низком диапазоне исторического уровня; оценка расходится с фундаментальными показателями в определённой степени. При этом результаты продаж компании идут впереди отрасли, и это может обеспечить сильную поддержку для цены акций и оценки; у оценочных показателей есть пространство для восстановления, поэтому банк сохраняет рекомендацию «покупать».

Многомерное исследование и предварительные решения: углубление в шесть ключевых городов-образцов

В настоящее время отрасль недвижимости входит в новый этап: глубокая корректировка соотношения спроса и предложения и перестройка логики рыночной стоимости.

В комментарии агентства Синьхуа говорится: рынок недвижимости Китая уже вышел из фазы повсеместного роста и повсеместного падения цен и вступил в структурно новый этап «центр стабилен, а периферия проходит очистку».

Данные мониторинга многих организаций также показывают, что по всей стране формируется чёткий сценарий «80/20»: около 20% основных городов и ключевых районов сохраняют устойчивость к падению и умеренный рост, а примерно 80% городов третьего и четвёртого эшелонов сталкиваются с трудностями из-за иссушения ликвидности. Функция «груза-стабилизатора» по активам сосредоточена главным образом в городах первого эшелона — Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь — а также в таких сильных городах второго эшелона, как Ханчжоу и Чэнду. Эти районы в целом имеют три общие характеристики: прочную индустриальную основу, постоянный приток населения и развитость обеспечивающих ресурсов, что формирует фундаментальную логику ценности активов в ключевых городах.

Недавняя «весна небольших ростов» на рынке жилья также стартовала: первыми включились города первого эшелона. Самые свежие данные Государственного статистического управления показывают: среди 70 крупных и средних городов в феврале, где цены на новые коммерческие жилые помещения в городах первого эшелона первыми завершили 9 месяцев подряд падения; а также цены на вторичное жильё в таких ключевых городах, как Пекин и Шанхай, синхронно начали восстанавливаться.

На этом фоне оптимизация качества активов и точные инвестиции стали главной повесткой девелоперов.

Для этого «Юэсю Цзые» выстроила набор многомерных систем рыночных исследований, продвигая высокоэффективное взаимодействие между инвестиционным блоком и различными бизнес-подразделениями, чтобы обеспечить надёжную поддержку данными для инвестиционных решений. Одновременно компания реализует «инвестиции, которые тянут за собой управление активами»: на этапе покупки земли завершает предпроектные исследования планирования продукта и стратегий разработки, эффективно снижая неопределённость на стадии девелопмента и обеспечивая предсказуемость инвестиционной отдачи.

В стратегической ориентации «Юэсю Цзые» придерживается фокусной стратегии на ключевые города, выдвигая операционную концепцию «читай город, читай землю, читай людей»; глубоко анализирует особенности спроса в разных городах и продолжает углублять способность к локальному управлению. Компания также активно координирует сотрудничество с местными органами власти для оптимизации ритма предложения земли, формируя дифференцированное конкурентное преимущество в интерактиве «правительство — предприятие», добиваясь взаимной выгоды и выигрышного исхода для всех сторон.

Именно благодаря этой зрелой системе управления инвестициями инвестиционный фокус «Юэсю Цзые» крайне сосредоточен на шести крупнейших ключевых городах: Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь, Ханчжоу и Чэнду. В 2025 году доля долевых инвестиций в этих шести городах достигла 96,3%, демонстрируя крайне высокую степень сосредоточенности. С точки зрения вклада в продажи: эффект размещения заметен — продажи в одном городе Пекин превысили 29.1B юаней, Шанхай и Гуанчжоу достигли 23.6B юаней и 9.25B юаней соответственно; суммарно эти три города обеспечили около 78% общих продаж компании. В целом доля продаж компании в ключевых городах первого и второго эшелонов составляет 85,6%.

За масштабом продаж в 1 трлн стоит опережающее размещение на стороне инвестиций, и это невозможно отделить от прочной базы по земельным резервам. К концу 2025 года общие земельные резервы «Юэсю Цзые» составляют 18,55 млн м²; размещение продолжает концентрироваться в городах высокого уровня: доля Пекин—Шанхай—Гуанчжоу—Шэньчжэнь и др. городов первого и второго эшелонов в сумме — 94,4%. В новых земельных запасах в 2025 году доля городов первого эшелона дополнительно увеличилась до 67,7%. Кроме того, «Юэсю Цзые» сумела воспользоваться спадом рынка, добавляя земельные участки в периоды низкой/умеренной премии и точечно докупая; в итоге компания удержала среднюю ставку премии при покупке земли в пределах 9,3%, что почти вдвое ниже среднего уровня топ-10 девелоперов.

Стоит обратить внимание: в феврале этого года «Юэсю Групп» за 29.1B юаней приобрела земельный участок «Мачан» в точке пересечения трёх CBD Пекина/Гуанчжоу — Чжуцзяньсиньчэн (珠江新城), Финансовый город (金融城) и Пачжоу (琶洲) — что вызвало широкое внимание отрасли.

Инсайдеры говорят: этот проект — последняя единая площадка для городской обновляющей реконструкции в Чжуцзяньсиньчэн. Открытое общественное пространство соединяет ультра-премиальную коммерцию (уже подписан договор с SKP), высококлассные отели, сверхпервоклассный офисный сегмент и другие форматы. «Юэсю Цзые» рассчитывает глубоко участвовать в проекте благодаря возможностям комплексной городской девелоперской и операционной деятельности. Ранее модель группы «сначала инкубация материнской компании — последующее вливание в листинговую компанию» уже прошла проверку через TOD Южного Пачжоу (琶洲南TOD), предоставив зрелый маршрут для будущих операций с активами. Такие дефицитные проекты, как «Мачан», не только обеспечат долгосрочные приращения к результатам, но и поспособствуют системному обновлению продуктовой силы, бренда и операционных возможностей компании.

Шлифовка «крепких» «хороших домов» — закрепление за основными потребностями и укрепление отраслевого рва

Если оптимизация земельных резервов формирует потенциал для будущего развития, то совершенствование продуктов и услуг — это внутренняя способность, которая создаёт конкурентоспособность компании в долгосрочной перспективе.

Инсайдеры считают: в условиях продолжающегося углубления структурного разделения в отрасли только те, кто держится за принцип «продукт прежде всего», сможет с помощью инновационных идей и максимального опыта выковать «хороший дом», действительно отвечающий потребностям рынка, и тем самым получить инициативу в новом цикле.

В 2025 году в ключевых городах, таких как Пекин и Шанхай, окна политики постепенно открывались, но покупатели жилья становились всё более осторожными. Денежные средства рациональнее концентрируются в тех проектах, где больше определённости. Что именно считается «высокой определённостью»?

«Хороший дом» уже два года подряд включается в доклады о работе правительства; эта направленность давно синхронизировалась с потребностями рынка. То есть «хороший дом» больше не остаётся на уровне концепции: он становится новым драйвером инвестиций и потребления на рынке жилья и получил признание покупателей, которые готовы платить реальные деньги.

По данным Китайского индексного научно-исследовательского института, в проекте «Хэюэ Ванъюй (和樾望雲)» компании «Юэсю Цзые» в Пекине показатель распродажи в первый месяц после открытия составил 96%; продажи в размере 92,5 млрд юаней позволили занять первое место в рейтинге продаж коммерческого жилья в Пекине за 2025 год. Проект в Шанхае «Фэйюнь Юэфу (翡雲悦府)» достиг 30B юаней и 1022 квартир — тем самым заняв первые места в Шанхае и по числу проданных квартир, и по площади продаж……

А эти показатели отдельных проектов — лишь один срез того, как рынок признаёт «Юэсю Цзые». Если смотреть на компанию в целом, «Юэсю Цзые» добилась достойных результатов в нескольких ключевых городах. В «домашнем» Гуанчжоу компания с продажами 22.2B юаней занимает 2-е место в местном TOP2; в Пекине превысила 300 млрд юаней и также стоит на 2-м месте в списке; Шанхай обеспечил 222 млрд юаней и занял 7-е место.

«Компания постоянно придерживается долгосрочной стратегии “четыре хороших предприятия”: хороший продукт, хорошее обслуживание, хороший бренд, хорошая команда». — Председатель «Юэсю Цзые» Линь Чжао Юань заявил на встрече с инвесторами.

Фактически, от «строить дома» к «строить хорошие дома», а затем к «создавать хорошую жизнь» «Юэсю Цзые» последовательно углубляет клиентские исследования (客研体系), внедряет концепцию «4X4 хорошего продукта» и завершает стандартизированное обновление четырёх продуктовых линеек, дифференцированно закрывая потребности в сегменте премиальных улучшений и в качественном спросе с базовыми нуждами. Активно продвигая интеграцию проектирования и строительства, а также обновление системы «Yue Smart Manufacturing (悦智造)», компания синхронно повышает качество продукта, эффективность строительства и удовлетворённость клиентов; ряд проектов получил отраслевые награды за дизайн и качество.

При этом «Юэсю» строит модель инноваций продуктов, ориентированную на спрос клиентов на протяжении всего жизненного цикла, формируя «исследуй — построй — обслуживай» как единую триединая инновационную систему, ускоряя разработку и применение технологий для здорового проживания. С помощью интегрированного подхода «продукт + услуги + операции» продвигается строительство «хороших домов» и «хороших сообществ», обеспечивая прорывное обновление — от поставки продукта к созданию совместной ценности.

На новом старте «пятнадцатой пятилетки» отраслевой ландшафт претерпевает глубокие изменения, ресурсы и рыночное пространство продолжают концентрироваться в компаниях с комплексной силой. «Юэсю Цзые» благодаря здоровой финансовой платформе, точной инвестиционной раскладке, прочным возможностям в продуктах и устойчивому развитию выстраивает собственную траекторию в этом отраслевом переделе. Её опыт показывает: ключ к прохождению цикла заключается не в величине масштабов, а в том, насколько надёжна база, насколько ясна стратегия и насколько выполнено всё на практике. Это и есть смысл движения отрасли к высококачественному развитию.