Подача заявок на ускорение коммерческих REITs для недвижимости: в среднем обратная связь завершается менее чем за двадцать девять дней

Газета «Securities Times» Reporter Ван Жуй

Согласно информации бирж Шанхай и Шэньчжэнь, по состоянию на 18 марта 11 управляющих компаний паевых фондов и инвестсектора (公募资管机构) суммарно подали регистрационные заявки на 15 коммерческих REITs (инвестиционные фонды недвижимости). За исключением 3 продуктов, заявленных в марте, остальные 12 уже перешли к этапу предоставления обратной связи (feedback) или этапу запросов (问询).

В последний день 2025 года, Китайская комиссия по ценным бумагам (CSRC) опубликовала «Объявление о запуске пилотного проекта коммерческих инвестиционных фондов недвижимости REITs». Всего за два с половиной месяца число заявок по коммерческим REITs достигло 15; ожидаемый объем привлечения в сумме превысит 3.07B юаней, средний объем привлечения на один продукт — около 4B юаней.

По уже поданным продуктам ожидается, что у 6 из них объем привлечения составит более 7.47B юаней. В частности, Китайский фонд-участник (CICC) «ViPshop закрытый коммерческий фонд недвижимости инвестиционных ценных бумаг (сокр. REITs)» прогнозирует привлечь 5.06B юаней — самый высокий показатель; «CSCEC Haidong Sanduo-ship закрытый коммерческий фонд недвижимости инвестиционных ценных бумаг» и «CITIC/Guangda Pudexin Guangda Anshi закрытый коммерческий фонд недвижимости инвестиционных ценных бумаг» — соответственно 4.91B юаней и 49.05 млрд юаней.

Корреспондент «Securities Times» узнал из информированности нескольких брокерских управляющих организаций, что в текущей среде низких процентных ставок REITs стали важным инструментом для паевых управляющих организаций наращивать масштабы небанковского управления активами. При расчете по масштабу 3B юаней на один продукт, для прорыва отметки в 100 млрд юаней на первичном размещении достаточно 3–4 продуктов; в сочетании с перспективами дальнейшего расширения за счет долгосрочного пополнения уже имеющихся активов, пространство для роста в дальнейшем является широким.

Судя по уже поданным проектам коммерческих REITs, базовые активы в основном расположены в мегаполисах первого эшелона, таких как Шанхай, Шэньчжэнь, Гуанчжоу, а также в ключевых городах второго эшелона с сильными показателями развития, включая Хэфэй, Сиань и т.д. Все традиционные типы коммерческой недвижимости, охватываемые пилотной программой, включая коммерческие комплексы, коммерческий ритейл, офисные здания, отели и т.п., представлены. Первичные владельцы (originators) активов также представляют собой сочетание государственных предприятий и частных компаний, а источники активов разнообразны.

Аналитик Shenwan Hongyuan Пэн Вэньюй заявила, что по сравнению с инфраструктурными REITs коммерческие REITs обладают высокой степенью рыночной атрибутивности активов, более диверсифицированными эмитентами (при этом доля частных компаний, зарубежного капитала и девелоперов выше), более короткой и эффективной цепочкой рассмотрения, более высокой эластичностью операционных показателей базовых активов и более сильными «рыночными» характеристиками акций. С запуском коммерческих REITs рынок паевых REITs получит более богатую структуру активов; ожидается, что оценочная (valuation) экосистема будет перестроена, а рыночное пространство дополнительно расширится — перспектива «триллионного синего океана» выглядит многообещающе.

Следует отметить: указанные выше 12 продуктов в среднем завершили цикл обратной связи за 28.5 дней. Так, после принятия заявки Huatai Zijin Hua Ju An Ju REITs вопросы были завершены всего за 22 дня, что демонстрирует высокую эффективность надзорных органов в части рассмотрения коммерческих REITs и предоставления ответов.

Команда во главе с Ляо Чжимин, главным аналитиком департамента фиксированного дохода Guoyuan Securities, считает, что согласно имеющимся замечаниям надзор преимущественно сосредоточен на четырех аспектах: во-первых, соответствие требованиям в сфере недвижимости, включая полноту процедур, соответствие назначения земли и полноту разрешений/квалификаций для ведения деятельности; во-вторых, целостность активов, включая перечень активов, включенных в пул, и ситуацию с общими активами; в-третьих, показатели доходности проекта — от компании требуется дополнительно раскрыть операционную модель проекта и конкурентоспособность проекта, а также дополнительно проверить такие риски, как досрочное/сосредоточенное окончание аренды (лизинговые договоры с концентрацией срока истечения) и связанные сделки; в-четвертых, разумность оценки — требуется осторожно оценить параметры долгосрочного темпа роста, уровень аренды в прогнозном периоде и т.п.

На самом деле, помимо того что биржи ускоренными темпами продвигают запуск первой партии проектов, Китайская комиссия по ценным бумагам и регулирующие органы разных регионов также в разгаре проводят обучающие семинары, помогая предприятиям, финансовым учреждениям, органам местного самоуправления и т.д. активно воспользоваться новыми возможностями развития коммерческих REITs. 13 марта Китайская комиссия по ценным бумагам опубликовала объявление о наборе докторантов на 2026 год, где в качестве особенно указанного направления для справочных исследований выбрано «исследование развития системы рыночного механизма REITs».

Также 13 марта, согласно заявлению сычуаньского регулятора по ценным бумагам, в последнее время совместно с Шанхайской и Шэньчжэньской фондовыми биржами, а также финансовым управлением провинции, был организован «рабочий совещание по продвижению пилотного проекта коммерческих REITs провинции Сычуань», которое провело повторную мобилизацию и повторное планирование по вопросам проведения инвентаризации активов, а также по организации ступенчатого выращивания и подачи заявок на проекты коммерческих REITs. Кроме того, по трудностям и болевым точкам, обозначенным предприятиями, в формате «один вопрос — один ответ» подготовлена точечная поддержка продвижения отдельных кейсов.

(Редактор: Вэньцзин)

Ключевые слова:

                                                            REITs