Несколько первоклассных городов на рынке недвижимости начинают «серебряный апрель» с хорошего старта

Для традиционного «серебряного четверга» в сезон активных продаж на рынке недвижимости — «Серебряного апреля», который всегда является «ключевым периодом» для наблюдения за направлением развития рынка. А во время только что прошедших праздников Цинмин интерес к рынку жилья в нескольких городах первого эшелона продолжился и принес «первый успех» — старт с хорошими показателями.

В период праздников корреспондент, побывав в нескольких районах Шэньчжэня, выяснил, что вторичное жилье с низкой общей стоимостью стало фокусом сделок: «обмен ценой на объем» и восстановление уверенности покупателей под спрос со стороны тех, кто покупает в рамках реальных потребностей, стали «новыми особенностями» рынка вторичной недвижимости Шэньчжэня. Вице-президент Китайского института недвижимости (Shanghai Eju) Янь Юэчзинь отметил, что цены на вторичное жилье после достаточно длительной полноценной корректировки подают позитивные сигналы: амплитуда падения сокращается, и постепенно намечается стабилизация. Потребительский спрос на покупку в сегменте реальных потребностей в Шэньчжэне высвободился, что улучшило рыночные настроения и продолжает сужать пространство для дальнейшего снижения цен на вторичное жилье.

В этот момент и данные посреднических структур также отражают ситуацию. По данным Шэньчжэньского исследовательского института «贝壳» (LianKe) в рамках мониторинга, в нынешние праздники Цинмин (с 4 по 6 апреля) количество подписанных сделок по вторичному жилью в партнерских магазинах «贝壳 Шэньчжэнь» в годовом выражении выросло на 33%, а объем бронирований нового жилья — на 26%. В период праздников на рынок выходили в основном покупатели из сегментов реального спроса и для улучшения условий проживания; структура сделок сохраняла устойчивость, а спрос на приобретение жилья продолжал планомерно высвобождаться. Кроме того, аналитический центр «乐有家» (LeYouJia) показал, что в нынешние праздники Цинмин в Шэньчжэне и по первичному, и по вторичному жилью количество подписанных сделок в магазинах «乐有家» одновременно достигло максимума за 6 лет синхронного периода начиная с 2021 года: при этом по первому сегменту количество подписанных сделок в годовом выражении выросло на 55% по сравнению с праздниками Цинмин 2025 года, а по вторичному — на 28%.

Помимо Шэньчжэня, сохраняется и «жар» на рынках Пекина и Шанхая. По данным Института «中指研究院», в первую неделю апреля рынок нового жилья в Пекине и Шанхае продолжил режим восстановления, а еженедельный показатель по приросту сделок в сравнении с прошлой неделей продемонстрировал рост. На рынке вторичного жилья за счет поддержки со стороны реального спроса на более высоких базовых значениях Шанхай и Пекин смогли увеличить объем сделок. В частности, в Шанхае в марте было заключено 310k套 сделок по вторичному коммерческому жилью, что стало новым максимумом за последние пять лет; в апреле активность рынка продолжилась, а в первую неделю число сделок в годовом выражении выросло на 32%. В Пекине в марте было продано почти 20 тысяч вторичных квартир, что на 3% больше в годовом выражении; в первую неделю апреля число сделок в годовом выражении выросло на 36%.

Считает главный научный сотрудник Центра исследований жилищной политики провинции Гуандун Ли Юцзя, сможет ли в дальнейшем рынок цен удержать тенденцию к стабилизации: во-первых, зависит от того, сможет ли поддерживаться объем сделок по вторичному жилью; особенно после того, как будут распроданы объекты с низкими ценами, смогут ли быть активированы сделки в среднем и высоком ценовых сегментах. Во-вторых, смогут ли сделки с низкоценовым вторичным жильем стимулировать обмен «продай старое — купи новое» и «продай малое — купи большее», то есть запустить благоприятный цикл потребления. В-третьих, сможет ли новое жилье на уровне продуктовой линейки обеспечить комплексное качество высокого уровня, тем самым стимулируя спрос на покупку жилья, основанный на сценариях улучшения потребления. Основные индикаторы для оценки дальнейшей динамики цен — это: будет ли продолжаться снижение количества объявлений по вторичному жилью; сравнение объема новых объявлений и объема продаж; сможет ли продолжать сужаться разница (спрэд) между ценой в объявлениях и ценой сделок по вторичному жилью, то есть будет ли сокращаться пространство для торга; а также то, что начинают расти остатки по ипотечным кредитам и объемы прироста, и будут ли начинать расти сделки по вторичному жилью в среднем и высоком ценовых сегментах, при этом доля таких сделок — увеличиваться.

Относительно дальнейшего направления политики, главный менеджер отдела исследований индексов Института «中指研究院» Цао Цзинцзинь отметил, что, судя по тенденции, на фоне выхода на рынок проектов «с хорошими домами» и наложения традиционного пикового сезона объем сделок на первичном и вторичном рынках в городах-ядрах, как ожидается, получит поддержку. «Доклад о работе правительства» за март задал тон: «сосредоточиться на стабилизации рынка недвижимости». Ожидается, что в апреле темпы применения мер «по месту» у разных регионов будут ускоряться.