В первом квартале на рынке недвижимости произошли важные изменения, некоторые ведущие девелоперы и институты: самый тяжелый период в отрасли прошел

今年第一季度，楼市出现重要转变。

В первом квартале этого года рынок недвижимости претерпел важные изменения.

В докладе правительства о работе за 2026 год формулировки целей по работе с недвижимостью были скорректированы: с формулировки 2025 года «прилагать постоянные усилия, чтобы содействовать стабилизации и развороту рынка недвижимости» на «сосредоточиться на стабилизации рынка недвижимости».

Тем временем такие ведомства, как Министерство жилищного и городско-строительного развития, Государственное управление по финансовому регулированию, Министерство финансов и др., выступают с разъяснениями более активно: механизм координации городского финансирования недвижимости переходит на режим регулярного функционирования, усиливается поддержка через выкуп/погашение земельных запасов и хранилищ специальных целевых облигаций, а также ускоряется внедрение пакета мер по обновлению городов и его сопутствующих политик.

15 января 2026 года, на совещании по вопросам надзорной работы за 2026 год, Государственное управление по финансовому регулированию указало на необходимость обеспечения регулярного функционирования механизма координации городского финансирования недвижимости; 17 марта Министерство финансов в «Докладе об исполнении китайской фискальной политики за 2025 год» отметило, что нужно надлежащим образом реализовать политику, согласно которой специальные целевые облигации поддерживают покупку складских партий/запасов объектов коммерческой недвижимости для использования в качестве доступного жилья.

В связи с этим, по оценкам части ведущих девелоперских компаний и организаций, самые тяжелые времена в отрасли уже позади; отрасль перейдет к периоду «достижения дна и последующего отскока» и периоду глубокой дифференциации, а восстановление в первую очередь начнут ключевые города и качественные сегменты.

«В целом жилищная/недвижимостная политика уже фактически сделала все возможное; дальше нужно восполнить пробелы — проверить, есть ли в реализации ранее принятых мер проблемы на “последней миле”.» 31 марта главный исследователь Центра жилищной политики провинции Гуандун Ли Юцзя рассказал корреспонденту «Ежедневных экономических новостей», что сегодня самая эффективная политика для рынка недвижимости — делать упор на экономические базовые факторы, такие как новая урбанизация, локализация новых городских жителей и стабильная занятость населения.

Специальные целевые облигации стали важным инструментом

В первом квартале 2026 года условия финансирования в сфере недвижимости продолжали оставаться благоприятными: механизм координации городского финансирования недвижимости официально перешел к этапу регулярного функционирования. 15 января Государственное управление по финансовому регулированию на ежегодном совещании по надзорной работе четко заявило, что нужно обеспечить регулярное функционирование этого механизма и содействовать формированию новой модели развития рынка недвижимости.

21 января министр Министерства жилищного и городско-строительного развития Ни Хун, в ходе интервью представителям СМИ, сообщил, что в этом году нужно сосредоточиться на стабилизации рынка недвижимости, хорошо использовать роль механизма «белого списка» по финансированию недвижимости, поддерживать разумные потребности девелоперов в финансировании, а также внедрять систему «банков-организаторов» в финансировании недвижимости.

16 марта Государственное управление по финансовому регулированию на расширенном заседании партийного комитета еще раз подчеркнуло: нужно в полной мере использовать механизм «белого списка» для обеспечения «доставки жилья», ускорить создание системы финансирования, которая соответствует новой модели развития недвижимости.

«Регулярный характер механизма “белого списка” — это важное совершенствование механизма координации финансирования недвижимости». Ответственный за исследовательскую работу в отделе исследований предприятий и организаций Института Zhongzhi Лю Шуй заявил, что этот механизм эффективно повысит доверие финансовых институтов к девелоперам и показывает, что политика поддержки финансирования по «белому списку» трансформируется с краткосрочного облегчения кризисов ликвидности на долгосрочное гарантирование.

В части предотвращения рисков специальные целевые облигации стали важным инструментом для сокращения запасов и урегулирования рисков. В «Докладе об исполнении китайской фискальной политики за 2025 год», опубликованном Министерством финансов 17 марта, сказано, что в 2026 году нужно последовательно продвигать обновление городов. Реализовать политику поддержки через специальные целевые облигации покупку запасов объектов коммерческой недвижимости для использования в качестве доступного жилья и т.п. Реализовать и совершенствовать региональную фискальную политику, повышать согласованность регионального развития.

Вице-президент Шанхайского института недвижимости E-j u (易居房地产研究院) Ян Ючзинь, анализируя, отметил, что выкуп через специальные целевые облигации земельных запасов и объектов коммерческой недвижимости «дает сразу три эффекта». Во‑первых, открывает девелоперам канал массовой распродажи и снижает давление на ликвидность; во‑вторых, за счет низкой стоимости может пополнить источник доступного жилья; в‑третьих, помогает оптимизировать соотношение спроса и предложения на рынке, стабилизируя ожидания.

Еще одно важное мероприятие на стороне финансирования — оптимизация политики жилищных кредитов на покупку коммерческих объектов. В начале 2026 года Народный банк Китая и Государственное управление по финансовому регулированию снизили по всей стране первоначальный взнос по кредитам на покупку коммерческой недвижимости до 30%. Такие регионы, как Шанхай и провинция Гуандун, быстро последовали примеру и внедрили меры. В таких местах, как Пекин и Цинхай, дополнительно подчеркивалось необходимость вовлечения в оборот простаивающих коммерческих объектов: Пекин допускает взаимную конверсию назначений земель для коммерции, бизнес‑финансов и развлечений/спорта и здоровья; Цинхай же продвигает вовлечение через конверсию функций зданий, смешанное использование и другие подходы — чтобы обеспечить больше путей для распродажи «склада» в сегменте коммерческих помещений и офисных/торгово‑офисных объектов.

Институт Zhongzhi указал, что увеличение поддержки со стороны Народного банка Китая для коммерческих объектов недвижимости — это конкретное отражение поддержки для распродажи запасов в сегменте коммерческой недвижимости; оно также показывает, что внимание регуляторов к распродаже запасов по таким проектам растет. В последние годы многие города уже выпустили ряд поддерживающих политик, включая переоборудование складских/имеющихся проектов коммерческих объектов в арендное жилье, поддержку совместимости функций зданий (комбинации назначений), временное изменение назначения и т.п.

«Дно рынка недвижимости становится все более ясным»

Корреспондент «Ежедневных экономических новостей» отметил, что в первом квартале 2026 года в политике по рынку недвижимости произошло важное изменение — она стала больше фокусироваться на вовлечении запасов в оборот.

Это изменение было четко отражено в материалах национальных двух сессий и в проекте плана «Пятнадцатая пятилетка» (《十五五》). В этом году в докладе правительства о работе цели по политике в сфере недвижимости были переведены с формулировки 2025 года «прилагать постоянные усилия, чтобы содействовать стабилизации и развороту рынка недвижимости» на «сосредоточиться на стабилизации рынка недвижимости». Впервые была выдвинута трехкомпонентная идея «меры на местах в зависимости от города, контроль за наращиванием/приростом, сокращение запасов, улучшение предложения»; спустя 10 лет вновь прозвучала тема «сокращения запасов».

В проекте плана «Пятнадцатая пятилетка» «ускорение развития рынка недвижимости высокого качества» выделено в отдельную главу, которая разделена на две подглавы: «совершенствование системы гарантий в сфере жилья» и «содействие устойчивому и здоровому развитию рынка недвижимости» — с добавлением ряда более практических мер.

Что касается вовлечения запасов, в ряде регионов масштаб выкупа/сборки земельных запасов стал беспрецедентным.

Согласно неполному подсчету Института Zhongzhi, по состоянию на 29 марта в различных регионах страны было опубликовано более 5800 лотов/участков на планируемое использование специальных целевых облигаций для выкупа запасов простаивающих земель, общая площадь — более 300 млн квадратных метров, общая сумма — более 780B юаней; выпущенных специальных целевых облигаций — более 350B юаней, доля — около 45%. Среди них в 2026 году регионы Гуандун, Цзянсу, Сычуань и др. выпустили более 48B юаней, сохраняя относительно высокие темпы выпуска.

Ускоренное внедрение сопутствующих политик по обновлению городов стало еще одним акцентом в первом квартале 2026 года.

1 февраля власти провинции Фуцзянь через свое жилищно-строительное управление опубликовали «Несколько мнений о дальнейшем содействии стабилизации рынка недвижимости» (闽建房〔2026〕1号), четко указав поддержку для ветхого и аварийного жилого фонда «самостоятельный снос и само-строительство».

27 февраля Шэньчжэнь опубликовал уведомление: в нем уточняется, что для вновь запущенных проектов по обновлению старых районов в принципе больше не требуется обязательное строительство гарантированного жилья, а также снижается порог входа для девелоперских компаний.

5 марта Цинхай опубликовал «План реализации действий по обновлению городов провинции Цинхай», в котором поставлена цель: к 2030 году провести обновление и реконструкцию как минимум 8 старых кварталов, завершить ремонт/переустройство 150 тыс. домохозяйств, добиться полной ликвидации опасных ветхих зданий категории D.

Политики со стороны спроса становятся более детализированными. В докладе правительства о работе говорится «усилить гарантии жилья для семей при первом вступлении в брак и первой рождаемости, поддерживать улучшающие потребности в жилье для многодетных семей», тем самым тесно связывая жилищную политику с политикой в сфере народонаселения. В ряде регионов оптимизируются политики по фондам жилищного обеспечения (公积金): расширяется область применения, поддерживается взаимное признание и выдача кредитов между регионами; усиливается размер субсидий на покупку жилья для отдельных категорий населения.

30 марта руководство China Resources Land (华润置地) в ходе интервью представителям СМИ, включая корреспондента «Ежедневных экономических новостей», заявило, что самые тяжелые времена в отрасли уже позади: отрасль официально вошла в цикл «формирования основания и последующего восстановления», а также в период глубокой дифференциации. На уровне политики текущие меры «довольно мягкие», и в будущем сохраняется еще значительный потенциал для усиления.

В исследовательском отчете Huatai Securities указано, что «текущее дно рынка недвижимости постепенно становится ясным». Ключевой тезис таков: вторичный рынок жилья переживает самый сильный за 3 года «небольшой сезон теплой весны» (малый пик оживления), а отрасль входит в этап стабилизации после поиска дна.

Генеральный директор подразделения индексных исследований Института Zhongzhi Цао Цзинцзинь, анализируя, отметила, что «меры на местах в зависимости от города» по‑прежнему остаются основной линией текущей политики; ожидается, что жилищная политика будет лучше сочетаться с политикой в сфере народонаселения, усилив поддержку для семей при первом вступлении в брак и первой рождаемости, а также для многодетных семей. «В первом квартале 2026 года ключевые города уже демонстрируют точечные признаки восстановления рынка недвижимости: вторичный рынок показывает более сильные результаты, чем рынок новостроек. Во втором квартале, как ожидается, восстановление продолжится благодаря сезонному пику и выходу “хороших квартир” на рынок; в целом в течение года рынок все еще находится в фазе формирования основания», — сказала Цао Цзинцзинь.