Китайская железнодорожная строительная корпорация недвижимости вышла из миллиардерного клуба, а к 2025 году чистый убыток составит 3,1 миллиарда юаней. Сможет ли Сунь Хунцзюнь исправить ситуацию?

3月30日，央企基建巨头中国铁建发布2025年财报。
30 марта 2025 года центральное государственное строительное предприятие China Railway Construction Group Limited (China Railway Construction) опубликовало финансовый отчет за 2025 год.

报告期内，集团实现营收10.3k亿元，同比下滑3.50%；归母净利润18.36B元，同比下滑17.34%。
За отчетный период группа получила выручку в размере 1,03 трлн юаней, что на 3,50% ниже в годовом исчислении; чистая прибыль, относящаяся к акционерам материнской компании, составила 10.3k юаней, что на 17,34% ниже в годовом исчислении.

其中，地产成为“拖后腿”的一员。2025年，中国铁建的房地产平台中国铁建地产净利润亏损3.1B元。
В частности, девелоперский бизнес стал одним из «тормозящих» факторов. В 2025 году платформа недвижимости China Railway Construction — China Railway Construction Real Estate — получила чистый убыток в размере 3,1 млрд юаней.

相比于外界熟知的万科、恒大、碧桂园等房企，中国铁建地产并未直接上市，名气并不算大。但在克而瑞、中指院榜单上，中国铁建地产2025年的全口径销售额为73.34B元，位列行业第12位，是央企里的一匹“黑马”。
По сравнению с девелоперами, которые хорошо известны широкой публике, такими как Vanke, Evergrande и Country Garden, China Railway Construction Real Estate не была напрямую размещена на бирже, поэтому ее имя не столь широко известно. Однако в рейтингах CRIC и China Index Academy (CIND) у China Railway Construction Real Estate в 2025 году продажи по всем показателям (в полной оценке) составили 73,34 млрд юаней, компания заняла 12-е место в отрасли и является «темной лошадкой» среди центральных государственных предприятий.

只是，作为掌舵人的孙洪军压力并不小。自孙洪军2024年上任董事长以来，中国铁建地产的营收一降再降，利润又在2025年转亏。于2025年三季度末，公司的短期资金缺口更是超过20B元。
Однако давление на Сун Хунцзюня, который стоит у руля, не является небольшим. С момента вступления Сун Хунцзюня в должность председателя в 2024 году выручка China Railway Construction Real Estate снижалась снова и снова, а в 2025 году прибыль перешла в убыток. По состоянию на конец третьего квартала 2025 года краткосрочный дефицит оборотных средств компании превысил 20 млрд юаней.

这匹想要加速的“黑马”，未来要奔向何方？
Куда в будущем побежит эта «темная лошадка», которая хочет ускориться?

1
 1

逆势扩张拿地，2025年销售额跌23.1B
Вопреки рынку — расширение и закупка земли; в 2025 году продажи снизились на 23,1 млрд юаней

相比近年来崛起的“中建八子”，同是“黑马”的中国铁建地产则略显低调，但其实它大有来头。
По сравнению с «восьмеркой» China State Construction, которая поднимается в последние годы, China Railway Construction Real Estate — тоже «темная лошадка», но она несколько более сдержанна. Однако на самом деле у нее за плечами мощная предыстория.

2007年4月，中铁房地产开发有限公司（以下简称：中铁地产）正式成立，初始注册资本500M元。当时，公司由中国铁道建筑总公司、中铁建设集团有限公司、中铁十二局集团有限公司和铁道第四勘察设计院分别持股40%、20%、20%和20%。
В апреле 2007 года официально было создано China Railway Real Estate Development Co., Ltd. (далее: China Railway Real Estate), первоначальный уставный капитал составил 500 млн юаней. На тот момент компания принадлежала China Railway Construction Corporation (крупной железнодорожной строительной компании), China TIE Construction Group Co., Ltd., China Railway 12 Bureau Group Co., Ltd. и Четвертому проектно-изыскательному институту железных дорог, доли составляли 40%, 20%, 20% и 20% соответственно.

此后，经过两次股权划转、更名，中铁地产成为中国铁建的全资子公司，名称变更为中国铁建房地产集团有限公司（即“中国铁建地产”）。
Затем, после двух операций по передаче долей и переименования, China Railway Real Estate стала 100% дочерней компанией China Railway Construction, а ее название было изменено на China Railway Construction Real Estate Group Co., Ltd. (то есть «China Railway Construction Real Estate»).

于2025年末，中国铁建的总资产超过20k亿元，是国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一。
К концу 2025 года общие активы China Railway Construction превысили 2 трлн юаней; это одна из 16 центральных государственных компаний, утвержденных SASAC, которые в качестве основного направления имеют недвижимость.

背靠如此规模的基建巨头，中国铁建地产打造了「西派」、「江南」、「国际」、「语」等系列产品，并在楼市下行期开启了逆势扩张之路。
Опираясь на такого масштаба инфраструктурного гиганта, China Railway Construction Real Estate создала серии продуктов «Си Пай», «Цзяннань», «Интернэшнл» и «Юй», и в период спада на рынке недвижимости запустила путь экспансии вопреки тренду.

中指院数据显示，2022年至2023年，中国铁建地产的权益拿地金额分别为37.1B元、40.4B元，位居全国权益拿地金额TOP10之列。
Согласно данным China Index Academy, в 2022–2023 годах сумма покупок земли по долевому участию China Railway Construction Real Estate составила 37,1 млрд юаней и 40,4 млрд юаней соответственно, занимая места в первой десятке по объему покупок земли по долевому участию по всей стране.

与此同时，公司的行业排名从2021年的第26位，上升至2022年的第15位，2023年则保持住了行业第15名的位置。
При этом отраслевой рейтинг компании поднялся с 26-го места в 2021 году до 15-го в 2022 году, а в 2023 году оно сохранило позицию на уровне 15-го места в отрасли.

头顶央企光环，中国铁建地产的行业排名快速前进，但在房地产深度调整时期，企业同样挣脱不开销售不畅的“枷锁”。
Имея «ореол» центрального государственного предприятия, China Railway Construction Real Estate быстро продвигалась в отраслевом рейтинге, но в период глубоких корректировок рынка недвижимости компании также не удалось вырваться из «цепей» неудовлетворительных продаж.

例如：贝壳显示，位于北京平谷的「中国铁建·北京梧桐浅山」在2021年建成。于2025年9月末，此项目已投资1.81B元、销售678M元，销售进展仅有35.69%。对于去化艰难的问题，公司表示是由于位置较偏，周边竞品多。
Например: Beike показывает, что объект «China Railway Construction · Beijing Wutong Qianshan» в районе Пингу города Пекин был построен в 2021 году. К концу сентября 2025 года в проект было инвестировано 18.36B юаней, реализовано 678 млн юаней, а прогресс продаж составил лишь 35,69%. Относительно трудностей с продажами компания заявила, что причина — более отдаленное расположение и наличие множества конкурирующих проектов в окрестностях.

与之相似，成都的「中国铁建·成都西派浣花」在2018年开工。于2025年9月末，项目已投资3.02B元、销售1.9B元，销售进展69.37%，剩余商业、公寓、车位没有完成销售。
Похожая ситуация наблюдается в Чэнду: «China Railway Construction · Chengdu Xipai Huanhua» был начат в 2018 году. К концу сентября 2025 года в проект было инвестировано 20k юаней, реализовано 1.81B юаней, прогресс продаж составил 69,37%, при этом оставшиеся коммерческие помещения, апартаменты и парковочные места не были распроданы.

来源：中国铁建地产公告（单位：亿元）
Источник: сообщение China Railway Construction Real Estate (единица: млрд юаней)

而这种去化风险，正在中国铁建地产逐渐显现。据克而瑞数据，2022年，中国铁建地产全口径销售额达到128.1B元，同比下滑10%；2023年，则进一步同比下滑5%至121.63B元。
А риск трудной реализации стал постепенно проявляться у China Railway Construction Real Estate. Согласно данным CRIC: в 2022 году продажи по всем показателям China Railway Construction Real Estate достигли 128,1 млрд юаней, что на 10% ниже в годовом исчислении; в 2023 году показатель еще раз снизился на 5% в годовом исчислении до 121,63 млрд юаней.

在克而瑞、中指院榜单上，2024年，公司全口径销售额降至96.44B元，直接掉出千亿阵营。到了2025年，公司全口径销售额为73.34B元，又跌去了23.1B元。
В рейтингах CRIC и China Index Academy в 2024 году продажи компании по всем показателям снизились до 96,44 млрд юаней, и компания напрямую выбыла из группы с объемом в «более 100 млрд». К 2025 году продажи компании по всем показателям составили 73,34 млрд юаней, то есть упали еще на 23,1 млрд юаней.

而销售额一跌再跌所带来的压力，想必作为公司掌舵人的党委书记、董事长孙洪军，党委副书记、总经理兼副董事长陈建军最为清楚。
А давление, которое возникает из-за постоянного падения продаж, наверняка лучше всего понимают Сун Хунцзюнь — партийный секретарь и председатель, стоящий у руля компании, и Чэнь Цзяньцзюнь — заместитель партийного секретаря, генеральный директор и заместитель председателя.

今年3月23日，“一二把手”孙洪军、陈建军同时现身中国铁建地产的一场会议——2026年经营工作会，会议定调：走出去、跑市场，全力冲刺年度经营目标。
23 марта этого года «первые два руководителя» Сун Хунцзюнь и Чэнь Цзяньцзюнь одновременно присутствовали на встрече China Railway Construction Real Estate — совещании по вопросам операционной деятельности на 2026 год. Постановка была следующая: «выходить вовне, ездить по рынку», и в полном объеме нацелиться на достижение годовых операционных целей.

具体到业务上，就是要稳住房开业务基本盘，以更少资金撬动更多项目，快速做大轻资产业务“第二增长曲线”，通过有效拓展形成规模效应，并且要全力培育战新业务，更快实现落地。
В практическом плане это означает: удерживать базовую «опору» жилищно-девелоперского бизнеса, привлекая меньше средств, чтобы запускать больше проектов; быстро наращивать легкий (некапиталоемкий) бизнес как «вторую кривую роста»; формировать эффект масштаба через эффективное расширение; и в полном объеме выращивать стратегически новые виды бизнеса, чтобы быстрее довести их до реализации.

简而言之，为了规模，中国铁建地产还是要加速快跑。
Короче говоря, ради достижения масштаба China Railway Construction Real Estate все же нужно ускориться.

2
 2

孙洪军上任董事长不足2年，2025年利润亏损3.1B
С тех пор как Сун Хунцзюнь занял пост председателя, прошло менее 2 лет; в 2025 году прибыль составила убыток 3,1 млрд юаней

对于中国铁建地产来说，2024年是一个重要转折点。
Для China Railway Construction Real Estate 2024 год стал важным поворотным моментом.

这一年7月底，中国铁建地产宣布，因工作变动原因，李兴龙不再担任公司董事长、党委书记职务，当时并未同步任命新董事长。
В конце июля 2024 года China Railway Construction Real Estate объявила, что из-за кадровых изменений Ли Синлун больше не занимает должности председателя компании и секретаря партийного комитета, и в тот момент нового председателя назначено не было.

直到2024年9月，控股股东中国铁建下发通知，由孙洪军接任公司党委书记、董事长之职。
Лишь в сентябре 2024 года контролирующий акционер China Railway Construction направил уведомление о том, что Сун Хунцзюнь будет назначен на должности секретаря партийного комитета компании и председателя.

公开资料显示，孙洪军是从中国铁建地产的兄弟公司空降而来，他曾长期任职于中铁建设集团。
Согласно открытым данным, Сун Хунцзюнь был «назначен извне» из компании-сестры China Railway Construction Real Estate; ранее он долгое время работал в China TIE Construction Group.

图 / 中国铁建地产公告
Рисунок / сообщение China Railway Construction Real Estate

值得注意的是，在此之前，公司两任前董事长吴仕岩、李兴龙都在中国铁建地产历练多年，逐步升任为总经理、董事长。在董事长空悬的1个多月时间里，公司总经理、党委副书记、副董事长陈建军曾负责主持全面工作，但他并没有再进一步。
Стоит отметить, что до этого два прежних председателя компании — У Шиянь и Ли Синлун — много лет набирали опыт именно в China Railway Construction Real Estate и постепенно продвинулись до должностей генерального директора и председателя. В течение более чем 1 месяца, когда должность председателя оставалась вакантной, генеральный директор компании, заместитель секретаря партийного комитета и заместитель председателя Чэнь Цзяньцзюнь отвечал за общее ведение работы, но дальнейших шагов он не сделал.

那么，中国铁建地产的董事长任命为何打破内部提拔惯例，是控股股东对于公司过往业绩不满，还是有其他安排？孙洪军上任后，控股股东是否提出新的业绩要求？对此，「创业最前线」试图向中国铁建地产方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。
Так почему назначение председателя China Railway Construction Real Estate нарушило привычную практику продвижения внутри компании? Это недовольство контролирующего акционера прошлой результативностью компании или есть иные договоренности? После вступления Сун Хунцзюня в должность контролирующий акционер выдвинул ли новые требования по результатам? На этот счет «Chuangye Zuiqianxian» пыталась узнать у China Railway Construction Real Estate, но на момент подготовки материала ответ получен не был.

但从结果来看，孙洪军上任之后，恰逢房地产市场低谷时期，中国铁建地产的业绩不仅未见增长，反而掉头直下。
Но исходя из результатов, после вступления Сун Хунцзюня в должность, совпавшей по времени с провалом на рынке недвижимости, показатели China Railway Construction Real Estate не только не выросли, но и резко пошли вниз.

从销售层面来看，据克而瑞数据，中国铁建地产2024年销售额直接掉出千亿阵营，在2025年又进一步下跌超20B元。
С точки зрения продаж: согласно данным CRIC, продажи China Railway Construction Real Estate в 2024 году напрямую выпали из «тысячемиллиардной» группы, а в 2025 году показатель снова упал более чем на 20 млрд юаней.

这直接带动了营收、利润的下滑。中国铁建地产披露数据显示，2024年，公司实现营收46.65B元，同比下滑26%；归母净利润5.4M元，同比暴跌95%。
Это напрямую привело к снижению выручки и прибыли. Согласно раскрытым данным China Railway Construction Real Estate, в 2024 году компания достигла выручки 3.02B юаней, что на 26% ниже в годовом исчислении; чистая прибыль, относящаяся к акционерам материнской компании, составила 5,3959 млн юаней, что на 95% ниже в годовом исчислении.

图 / 中国铁建地产公告
Рисунок / сообщение China Railway Construction Real Estate

相比于中国铁建地产获得的微薄利润，少数股东则斩获颇丰。中国铁建地产披露，2024年，少数股东拿走了高达1.24B元的利润。
По сравнению с мизерной прибылью, полученной China Railway Construction Real Estate, миноритарные акционеры забрали существенную выгоду. China Railway Construction Real Estate раскрывает, что в 2024 году миноритарные акционеры получили прибыль до 1.9B юаней.

另据母公司中国铁建财报数据，中国铁建地产2025年实现营收46.47B元，较2024年同期略微下滑；净利润亏损3.14B元，直接由盈转亏。（编者按：2024年公司实现净利润1.24B元。）
Кроме того, согласно данным финансовой отчетности материнской компании China Railway Construction, в 2025 году China Railway Construction Real Estate обеспечила выручку 5.4M юаней, что немного ниже показателя за аналогичный период 2024 года; чистый убыток составил 1.24B юаней, компания перешла от прибыли к убытку. (Примечание редактора: в 2024 году компания получила чистую прибыль 46.47B юаней.)

但「创业最前线」注意到，在中国铁建地产2025年三季度财务报表中，其2025年前9月实现营收14.35B元，若对比来看，公司在2025年第四季度实现了约32.1B元的营收，这种巨大差异着实令外界惊讶。（编者按：中国铁建2025年三季报未披露中国铁建地产营收数据。）
Но «Chuangye Zuiqianxian» обратила внимание, что в финансовой отчетности China Railway Construction Real Estate за третий квартал 2025 года выручка за первые 9 месяцев 2025 года составила 3.14B юаней. Если сравнить, то в четвертом квартале 2025 года компания обеспечила выручку примерно в 32,1 млрд юаней — такая колоссальная разница действительно удивляет внешние стороны. (Примечание редактора: в отчете China Railway Construction за третий квартал 2025 года данные по выручке China Railway Construction Real Estate не раскрыты.)

图 / 中国铁建地产2025年三季度财务报表（单位：元）
Рисунок / финансовая отчетность China Railway Construction Real Estate за третий квартал 2025 года (единица: юаней)

那么，中国铁建地产2025年造成利润亏损的原因是什么？少数股东拿走巨额利润的情况下，是否考虑降低“小股操盘”比例？公司在第四季度如何实现超30B元的收入？前三季度和第四季度营收数据差距如此悬殊，究竟是何原因？
Тогда каковы причины убытка по прибыли у China Railway Construction Real Estate в 2025 году? Учитывая, что миноритарные акционеры получили огромную прибыль, рассматривается ли снижение доли «операторов с небольшим пакетом»? Каким образом компания в четвертом квартале обеспечила выручку свыше 30 млрд юаней? Чем объясняется столь резкая разница между данными по выручке в первые три квартала и в четвертом квартале?

对此，「创业最前线」试图向中国铁建地产方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。
По этому поводу «Chuangye Zuiqianxian» попыталась выяснить у China Railway Construction Real Estate, но на момент подготовки материала ответа не получила.

3
 3

短期资金缺口超20B，存货高达146.1B
Краткосрочный дефицит средств превышает 20 млрд; запасы составляют 146,1 млрд

在召开2026年经营工作会的3天前，中国铁建地产先召开了一场财务工作会。这场会议明确要求，2026年要继续降本增效，全力保证资金链安全。
За 3 дня до проведения совещания по операционной деятельности на 2026 год China Railway Construction Real Estate сначала провела совещание по финансовым вопросам. На этой встрече было четко потребовано, что в 2026 году продолжится снижение затрат и повышение эффективности, и что в полном объеме необходимо обеспечить безопасность цепочки финансирования.

之所以如此，很大程度上源于中国铁建地产当前面临着沉重的资金压力。
Причина этого в значительной степени кроется в том, что в настоящее время China Railway Construction Real Estate сталкивается с серьезным давлением по финансам.

截至2025年三季度末，公司的有息负债高达87.46B元。其中，一年内到期的有息负债合计32.13B元。除此之外，还有15.94B元的应付账款。
По состоянию на конец третьего квартала 2025 года процентные обязательства компании достигли 1.24B юаней. В том числе суммарные процентные обязательства, подлежащие погашению в течение одного года, составили 14.35B юаней. Кроме того, имеются кредиторская задолженность 32.13B юаней.

同期，公司的货币资金仅有11.55B元。若仅以货币资金、一年内到期的有息负债粗略计算，短期资金缺口已经超过20B元。
В то же время денежные средства компании составляют лишь 15.94B юаней. Если грубо рассчитать только по денежным средствам и процентным обязательствам, подлежащим погашению в течение одного года, то краткосрочный дефицит средств уже превысил 20 млрд юаней.

中国铁建地产也坦承，虽然公司留存有较为充裕的货币资金，但是未来短期内到期的债务规模增大，依然将面临一定的短期偿债压力。
China Railway Construction Real Estate также откровенно признает: хотя у компании остаются довольно значительные денежные средства, в будущем объем долгов, подлежащих погашению в краткосрочной перспективе, будет расти, и компания все равно столкнется с определенным давлением по краткосрочному обслуживанию долга.

其实，公司有着巨额存货等待变现。截至2025年9月末，中国铁建地产的存货账面价值高达146.1B元，占比总资产的63.63%。
В действительности у компании есть огромные запасы, которые ожидают конвертации в деньги. По состоянию на конец сентября 2025 года балансовая стоимость запасов China Railway Construction Real Estate достигла 146,1 млрд юаней, что составляет 63,63% от общей стоимости активов.

如果这些存货加速周转，公司也能快速回笼现金流。但问题在于，当前的房地产市场正处于深度调整时期，即便背靠央企，中国铁建地产也无法逃脱市场环境所带来的冲击，这从企业销售额频繁下滑中也可窥一二。
Если эти запасы будут быстрее оборачиваться, компания сможет быстро пополнить денежный поток. Но проблема в том, что текущий рынок недвижимости находится в периоде глубокой корректировки; даже будучи «за спиной» центрального государственного предприятия, China Railway Construction Real Estate не может избежать ударов, связанных с рыночной средой, что видно по частым падениям выручки компании от продаж.

为了缓解资金压力，公司2026年开年以来正在试图加快融资。
Чтобы снизить давление по финансам, с начала 2026 года компания пытается ускорить привлечение финансирования.

3月10日，中国铁建地产发布公告称，完成发行2.34B元公司债券，票面利率2.76%，其中公司关联方认购本期债券330M元。按照计划，此笔公司债券拟全部用于置换在2026年已到期的两笔公司债券本金。
10 марта China Railway Construction Real Estate опубликовала объявление о том, что завершено размещение корпоративных облигаций на 2,34 млрд юаней; купонная ставка составляет 2,76%. При этом связанные стороны компании выкупили облигации данного выпуска на 330 млн юаней. Согласно плану, данная корпоративная облигация будет полностью использована для замещения номинальной стоимости двух выпусков корпоративных облигаций, срок по которым истек в 2026 году.

在此之前的2月，公司还发行了1.01B元中期票据，利率2.43%，拟全部用于置换公司偿还“23铁建房产MTN001”的自有资金。
В феврале до этого компания также выпустила среднесрочные ноты на 1,01 млрд юаней со ставкой 2,43%, и планировалось использовать весь выпуск для замещения собственных средств компании, предназначенных для погашения «23 TIE Jian Real Estate MTN001».

图 / 中国铁建地产公告
Рисунок / сообщение China Railway Construction Real Estate

在房地产下行期，中国铁建地产能够保持融资能力殊为不易。只是，继续加码融资是否会进一步加剧偿债压力？当前面临的短期资金缺口如何化解？控股股东中国铁建是否会下场支持？对此，「创业最前线」试图向中国铁建地产方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。
В период спада на рынке недвижимости удерживать способность к финансированию для China Railway Construction Real Estate весьма непросто. Но будет ли дальнейшее наращивание заимствований еще больше усиливать давление по обслуживанию долга? Как будет ликвидирован текущий краткосрочный дефицит средств? Спустится ли контролирующий акционер China Railway Construction, чтобы поддержать компанию? По этому поводу «Chuangye Zuiqianxian» попыталась выяснить у China Railway Construction Real Estate, но на момент подготовки материала ответа не получила.

其实，刚刚过去的一年，母公司中国铁建也面临着业绩压力。2025年，集团实现营收10.3k亿元，同比下滑3.50%；归母净利润18.36B元，同比下滑17.34%。
На самом деле за прошедший год материнская компания China Railway Construction тоже столкнулась с давлением по показателям. В 2025 году группа получила выручку 1,03 трлн юаней, что на 3,50% ниже в годовом исчислении; чистая прибыль, относящаяся к акционерам материнской компании, составила 11.55B юаней, что на 17,34% ниже в годовом исчислении.

图 / 中国铁建2025年财报
Рисунок / финансовый отчет China Railway Construction за 2025 год

在2025年财报中，中国铁建董事长戴和根明确，2026年是“十五五”开局之年，也是中国铁建加快转型升级、全面提质增效、向优向新发展的关键一年，要求全力以赴确保“十五五”开局首战必胜。
В финансовом отчете за 2025 год председатель China Railway Construction Дай Хэгэнь прямо указал, что 2026 год — это год старта «Пятнадцатой пятилетки» (период 2026–2030) и ключевой год для China Railway Construction, чтобы ускорить трансформацию и модернизацию, всесторонне повысить качество и эффективность и развиваться в направлении «лучше и новее». Поставлено требование — приложить максимум усилий, чтобы обеспечить победу в первом сражении старта «Пятнадцатой пятилетки».

在这场“必胜之战”中，想必中国铁建不希望2026年再交出一份营收、利润双下滑的“成绩单”，而利润陷入亏损的中国铁建地产能否做到不拖后腿，就要看孙洪军交出的答卷了。
В этой «битве за победу» очевидно, что China Railway Construction не хочет вновь получить «отчет» с одновременным снижением выручки и прибыли в 2026 году, а сможет ли China Railway Construction Real Estate, чья прибыль ушла в убыток, не стать тормозящим фактором, покажет ответ, который предоставит Сун Хунцзюнь.

*注：文中题图及未署名图片来自中国铁建官网。
*Примечание: титульные изображения статьи и изображения без указания источника взяты с официального сайта China Railway Construction.

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP
Огромный объем информации и точный анализ — в приложении Sina Finance