2025 годичный обзор недвижимости: эффективность урегулирования долгов реализована, повышение операционной деятельности стимулирует новые точки роста отрасли

**　　Вступление**

**　　В 2025 году рынок недвижимости, находясь в глубокой корректировке, уверенно переходит на новый этап повышения качества и высококачественного развития сегмента запасов. «Залечивание дна и восстановление, усиление дифференциации» стало ключевой тенденцией на протяжении всего года. Со стороны политики продолжают последовательно высвобождаться позитивные сигналы: задача по завершению строительства проблемных объектов в целом выполнена, процесс снижения долгов ускоряется. Сектор постепенно выходит из старой модели с высокой долговой нагрузкой и быстрой оборотностью, переходя на благоприятный курс развития, где приоритет — стабильные финансы, сильная операционная деятельность и многосторонняя кооперация.**

**　　在 этом контексте финансовая устойчивость девелоперов, способность к сокращению долгов и сила многоотраслевой операционной деятельности становятся ключевой опорой для преодоления цикла и обеспечения устойчивого развития. А крупнейшие компании, представленные Longfor, с помощью устойчивой практики ведения бизнеса предоставляют отрасли показательные образцы, которыми можно руководствоваться, демонстрируя позитивную жизненную силу отраслевой трансформации и потенциал развития.**

В 2025 году глубокая корректировка и структурная стабилизация на рынке недвижимости идут параллельно, и логика развития уже заметно изменилась.

В целом по отрасли испытания рынка остаются серьезными: многие девелоперы сталкиваются с проблемами сокращения выручки и давления на прибыль. Однако темпы «расчистки рисков» в отрасли ускоряются, и накапливается созидательная энергия для позитивного развития.

Согласно статистике, совокупный объем урегулированных долгов в отрасли недвижимости в 2025 году превысил 1,2 трлн юаней. Концепция снижения долгов сместилась от вынужденного продления сроков к реальному сокращению долгов, что эффективно улучшило общий баланс активов и обязательств сектора, ослабило кредитное давление на отрасль и заложило основу для «залечивания дна и восстановления» в секторе.

Одновременно со стороны политики продолжают совершенствовать «набор инструментов» регулирования. В ключевых городах появляются первые признаки оживления спроса, непрерывно продвигается новая урбанизация. Пространство для оптимизации и корректировки городских запасов — широкое. Новые ожидания населения относительно «хороших домов» придают отраслевому развитию дополнительный потенциал.

На фоне дифференциации в отрасли «устойчивое ведение бизнеса и многостороннее наделение возможностями» становится ключевым путем для девелоперов, чтобы прорваться сквозь ситуацию, а также — ключевым направлением высококачественной трансформации отрасли. Сейчас компании, зависящие от одного девелоперского бизнеса и имеющие слабую способность противостоять рискам, сталкиваются с более серьезными вызовами в условиях колебаний отрасли. А те, кто заранее выстроил многоотраслевой бизнес и придерживается финансовой дисциплины, постепенно превращаются в «меньшинство», которое ведет отрасль к трансформации в сторону высококачественного развития.

Общая черта компаний из этого «меньшинства» заключается в том, что они в основе опираются на денежный поток: оптимизируют структуру долгов, сокращают масштабы долгов, одновременно углубляют бизнес операционных услуг, выходят из зависимости от единственного девелоперского направления и формируют устойчивую к циклу модель ведения бизнеса. Операционная практика Longfor в 2025 году — яркое отражение этой отраслевой тенденции, она дает отрасли опыт, который можно тиражировать и продвигать.

**　　Прорыв в снижении долгов — фундамент отрасли, эталонная практика задает направление трансформации**

Снижение долгов — это ключевой тезис 2025 года в части «расчистки рисков» на рынке недвижимости и перехода к высококачественной трансформации. Это не только влияет на выживание и развитие самих девелоперов, но и затрагивает восстановление кредитной среды отрасли и создание рыночной уверенности.

С точки зрения отрасли снижение долгов уже перешло от мер по поддержке «чтобы не погибнуть» к повышению качества и эффективности. Девелоперам удастся выбраться из ловушки ликвидности лишь через упорядоченное сокращение масштабов долгов, оптимизацию их структуры и снижение давления, связанного с обслуживанием обязательств. Только так можно высвободить больше ресурсов, чтобы сосредоточиться на ключевом бизнесе, и осуществить переход к здоровому ведению бизнеса — это также главный предварительный условие, чтобы компании удержали позиции в период дифференциации.

В 2025 году более двадцати компаний с проблемами в финансовом положении завершили реструктуризацию долгов или получили одобрение на реорганизацию в судебном порядке. Модели снижения долгов включают многообразные пути, такие как согласованная реструктуризация внутри страны и за рубежом, судебная реорганизация и др. Явно наблюдается ускорение темпов расчистки отраслевых рисков. А практика Longfor по снижению долгов соответствует ключевой установке отраслевого снижения долгов — «реальное сокращение долгов и оптимизация структуры», поэтому ее опыт имеет важное отраслевое значение и служит эталонным образцом устойчивого снижения долгов.

Судя по данным финансовой отчетности Longfor за 2025 год, по состоянию на конец года совокупный общий объем привлеченных займов группы составил 12k юаней, что меньше на 23.5B юаней по сравнению с концом предыдущего года. Это позволило планомерно «срезать пик» долгового масштаба и следовать направлению развития отрасли «реальное сокращение долгов».

А с точки зрения структуры долгов, средний договорный срок привлеченных займов группы составляет 12,12 года. Преимущество высокой доли долгосрочных обязательств является заметным и эффективно снижает давление на краткосрочное погашение. Это тесно совпадает с логикой снижения долгов в отрасли «оптимизация сроков долгов и смягчение давления на краткосрочную ликвидность».

Кроме того, в части стоимости финансирования средняя стоимость финансирования Longfor в 2025 году дополнительно снизилась до годовой процентной ставки 3,51%, что заметно ниже, чем в 2024 году. На фоне снижения масштабов долгов давление по процентам еще больше разгружается, демонстрируя реализуемый отраслевой путь «снижения долгов с низкой стоимостью».

Стоит отметить, что укрепление краткосрочной платежеспособности является важной гарантией для работы по снижению долгов в отрасли, а также основой устойчивого ведения бизнеса девелоперами. Данные Longfor на конец 2025 года показывают: обязательства группы, подлежащие погашению в течение одного года, составляют 157,9 млрд юаней, что составляет лишь 10,3% от общей суммы долгов. Давление краткосрочного погашения находится в контролируемых пределах. При этом денежные средства группы «на руках» составляют 15.79B юаней, из них средства под надзором по предварительной продаже — 9.37B юаней. Если исключить средства под надзором по предварительной продаже и ограниченные средства, коэффициент «кэш/краткие долги» составляет 1,14, что обеспечивает полноценное покрытие краткосрочных долгов.

Такая модель снижения долгов — «уменьшение масштабов, оптимизация структуры, усиление гарантий» — не только позволила Longfor продолжать последовательно облегчать долговое давление, но и дала другим девелоперам в отрасли понятный ориентир. Судя по практике Longfor, снижение долгов — это не пассивное «лежание смирившись», а управление рисками через научный финансовый контроль, чтобы сделать риски контролируемыми и обеспечить устойчивость операционной деятельности одновременно. Это и есть ключевое направление «штурма» снижения долгов в отрасли.

**　　Денежный поток — в основе, многосторонняя поддержка, активация устойчивости отрасли к циклам**

В нынешний момент, когда трансформация отрасли недвижимости вошла в глубинную зону, постоянная стабильность денежного потока является линией жизни, благодаря которой сектор противостоит колебаниям и последовательно продвигает работу по снижению долгов. А синергия от многоотраслевого бизнеса — это ключевая стратегия, позволяющая отрасли уйти от зависимости от одного девелопмента и повысить способность противостоять циклам.

Сегодня «денежный поток — это король» уже стало отраслевым консенсусом. Девелоперы обеспечивают стабильность денежного потока за счет точного управления, фокуса на распродажу запасов и оптимизации структуры бизнеса. Только так можно надежно поддержать снижение долгов и трансформацию.

В то же время, по мере того как рынок переходит от экспансии масштабов к повышению качества, операционные сервисы вроде коммерческой эксплуатации,物业-сервиса и управления активами, благодаря преимуществам стабильного денежного потока и сильной устойчивости к циклам, становятся новым двигателем роста отрасли. Это способствует формированию устойчивой модели прибыльности — и это также отражает конкретную практику, выраженную в предложении Министерства жилищного строительства и городско-коммунального хозяйства о «хорошо организовать два координирования и продвигать высококачественное развитие».

Операционная практика Longfor в 2025 году точно соответствует общему направлению развития отрасли «денежный поток — в основе, многосторонняя поддержка». Поэтому она стала эталоном качественной операционной деятельности в отрасли.

В управлении денежными потоками Longfor придерживается принципа ведения бизнеса «денежный поток — это король». Он соответствует установке отрасли «точное операционное управление, фокус на распродажу». В девелоперском бизнесе компания придерживается стратегии «продажи определяют производство»: гибко корректирует темпы запуска продаж, концентрируется на распродаже запасов. В 2025 году компания достигла объема контрактных продаж 63.16B юаней. При этом доля продаж в городах первого и второго эшелона составляет около 90%. Преимущество размещения в ключевых городах обеспечивает стабильность поступлений от продаж. Это служит ориентиром для девелоперов отрасли по оптимизации структуры продаж и обеспечению надежности возврата средств.

Кроме того, за весь 2025 год общий приведенный к площади объем поставленных (переданных) объектов по物业 составил 5.93M кв. м. Компания реализовала систему поставок «четыре хороших», завоевывая признание рынка благодаря высокому качеству поставок. Так формируется благоприятный цикл «продажи — поставка — возврат средств», что полностью согласуется с установкой отрасли «закончить строительство домов, усилить обязательства по выполнению и укрепить доверие», а также оказывает сильную поддержку восстановлению доверия на рынке.

В части размещения многоотраслевого бизнеса практика Longfor также соответствует направлению трансформации отрасли «многосторонняя координация и усиление устойчивости к циклам», открывая для отрасли путь устойчивого развития.

В 2025 году все больше девелоперов в отрасли начали исследовать легкие активы, такие как коммерческая эксплуатация,物业 и управление активами, в поиске второй кривой роста. Longfor же многоотраслевой бизнес уже давно выстроил. Совокупный доход от операционной и сервисной деятельности составляет 26.77B юаней, что соответствует 27,5% от общего операционного дохода; компания стала ключевым двигателем роста и опорой устойчивости.

В том числе, по состоянию на конец 2025 года торговые центры, уже открытые к эксплуатации, за весь год принесли арендную выручку 11.21B юаней, что на 4% больше в годовом выражении. За весь период компания накопила операцию 99 торговых центров, а коэффициент аренды удерживается на высоком уровне 97%. Бизнес по управлению активами за весь год принес доход 29,8 млрд юаней; в долгосрочной аренде жилых помещений «Guanju (冠寓)» конечный коэффициент аренды составил 94%. Бизнес物业-сервиса принес доход 2.98B юаней, а площадь объектов в управлении к концу года — около 360 млн кв. м.

Стабильные результаты этих операционных и сервисных направлений не только обеспечивают Longfor устойчивый денежный поток, но и подтверждают важную роль согласованного развития многоотраслевого бизнеса в противодействии отраслевым колебаниям и усилении устойчивости к циклам. Также это дает девелоперам в отрасли ценный опыт трансформации «девелопмент + эксплуатация» и вовлечения активов из запасов в оборот.

**　　Отрасль идет в позитивном направлении, демонстрируя устойчивость; эталонный лидер открывает новую главу**

В 2025 году рынок недвижимости в условиях глубокой корректировки достиг «расчистки рисков» и переключения на новую динамику. Эффект от «штурма» снижения долгов заметен, многоотраслевая операционная деятельность развивается хорошо. Поддержка политики продолжает усиливаться, и рынок постепенно переходит на благоприятную траекторию высококачественного развития.

Если посмотреть на отрасль в ретроспективе с точки зрения сектора, задача по завершению строительства домов была выполнена полностью, риски поставки заметно сократились, а кредитная среда отрасли продолжает улучшаться. Политическая рамка становится все более полной: от поддержки спроса на стороне потребления к оптимизации на стороне предложения сформировался стабильный и многообразный набор инструментов. Макроэкономика растет стабильно, что поддерживает восстановление потребительской уверенности жителей и обеспечивает сильную поддержку высвобождению спроса на рынке недвижимости. Одновременно ускоряется обновление городов и продвигается строительство «хороших домов», что порождает новые точки роста отрасли и открывает для девелоперов большой простор для трансформационного развития.

Устойчивая операционная деятельность и практика высококачественного развития Longfor в 2025 году — это не только результат того, что компания сохраняет первоначальные намерения и научно выстраивает стратегию, но и отражение ключевой логики высококачественной трансформации отрасли: придерживаться финансовой дисциплины, укреплять фундамент денежного потока и углублять многоотраслевую операционную деятельность. Это и есть основное направление развития отрасли.

В перспективе, по мере того как отраслевые политики будут продолжать оптимизироваться, а процесс расчистки рисков — продолжаться, перспективы развития рынка недвижимости будут оставаться позитивными. Все больше девелоперов будут перенимать опыт эталонных компаний, придерживаться концепции устойчивого ведения бизнеса, оптимизировать финансовую структуру, углублять многоотраслевой бизнес и сосредоточиваться на высококачественной эксплуатации, чтобы уйти от зависимости от единственного девелопмента и сформировать модель ведения бизнеса, устойчивую к циклам.

Под руководством и примерами ряда эталонных компаний, включая Longfor, вся отрасль недвижимости сможет ускорить переход к высококачественной трансформации, уйти от влияния краткосрочных колебаний, вернуться к сути проживания и одновременно учитывать как запросы людей в сфере благосостояния, так и устойчивость отрасли.

(Редактор: Цзяо Юэ ）

【Отказ от ответственности】Настоящая статья отражает только позицию третьей стороны и не представляет позицию Hexun.com. Инвесторы действуют на свой риск.

	 【Реклама】Настоящая статья отражает только личное мнение автора и не имеет отношения к Hexun. Сайт Hexun сохраняет нейтралитет в отношении утверждений и оценок, представленных в тексте, и не предоставляет каких-либо явных или подразумеваемых гарантий относительно точности, надежности или полноты содержащейся информации. Пожалуйста, рассматривайте материал только как справку и несите полную ответственность самостоятельно. email: news_center@staff.hexun.com

Пожаловаться